TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 28 Juillet 2025

Dossier N° RG 18/07571 – N° Portalis DB3D-W-B7C-IGRD

Minute n° : 2025/212

AFFAIRE :

[I] [W], [J] [P] épouse [V], [N] [P] épouse [T] C/ [D] [B], [G] [E], [O] [S] épouse [E], La mutuelle des architectes Français, Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6]-[Adresse 8], pris en la personne de son syndic bénévole Monsieur [D] [B],, [A] [H]

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai, 04 Juillet, puis le 28 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI

M^e Elric HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO

M^e Laurence JOUSSELME

M^e Gérard MINO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSES :

Madame [I] [W]

demeurant [Adresse 7]

Madame [J] [P] épouse [V],

demeurant [Adresse 1]

Madame [N] [P] épouse [T]

demeurant [Adresse 9]

représentées par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [B], demeurant [Adresse 8]

Monsieur [G] [E]

demeurant [Adresse 12]

Madame [O] [S] épouse [E]

demeurant [Adresse 12]

représentés par Maître Elric HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

La mutuelle des architectes Français, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN et M^e Gérard MINO, avocat au barreau de TOULON

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6]-[Adresse 8], pris en la personne de son syndic bénévole Monsieur [D] [B],, dont le siège social est sis [Adresse 8]

non représenté

Monsieur [A] [H]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN et M^e Gérard MINO, avocat au barreau de TOULON

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes d’huissier délivrés les 25 septembre et 19 octobre 2018, Mmes [W] et [P] faisaient assigner Monsieur [B] et les époux [E] sur le fondement de l’article L 442 – 9 du code de l’urbanisme.

Les demanderesses, usufruitière et nues-propriétaires d’un bien cadastré F [Cadastre 4] à [Localité 13], consistant en un terrain sur lequel était édifiée une maison comprenant deux logements, constituant le lot n°10 du lotissement « [Adresse 11] », exposaient que celui-ci supportait et bénéficiait d’une servitude de tréfonds pour le réseau d’eaux pluviales en provenance du lot n°8, se poursuivant sur le lot n°7 avant de revenir sur le lot n°8 et auxquelles s’ajoutaient les eaux de piscines du lot n°9.

Monsieur [B] et la SARL Darazur étaient propriétaires de la parcelle voisine cadastrée F [Cadastre 3] d’une superficie de 1500 m² sur laquelle ils avaient entrepris les travaux de construction de deux logements mitoyens avec deux piscines, un garage en limite, et un garage en sous-sol partiel selon permis de construire et modificatif délivrés le 28 juillet 2016 et le 21 septembre 2017. Cette parcelle constituait le lot n°7 du lotissement, redevable de la servitude de tréfonds envers le lot n°10.

Par acte de partage d’indivision conventionnelle, en date du 25 juillet 2017, repris à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété, la parcelle F[Cadastre 3] était divisée en deux lots, le premier étant attribué à la SARL Darazur, et le second à Monsieur [B]. Par acte notarié du même jour, la société Darazur vendait le premier lot aux époux [E].

Les demanderesses versaient aux débats un plan d’état des lieux établi par le cabinet Deleval géomètre expert, le 15 mars 2013, faisant état des sorties de buse et de tuyau du lot n°9 vers le lot n°10, et de la présence du caniveau maçonné implanté en limite du lot n°7.

Au cours des opérations de construction, Monsieur [B] et la SARL Darazur avaient retiré le grillage qui clôturait le fonds des demanderesses, procédé à des travaux d’excavation sur leur terrain, arraché la borne implantée dans l’angle, réalisé chez elles différents ouvrages maçonnés et en particulier un tuyau d’évacuation enterré sous des pierres et un puisard collecteur non étanche, dont les tuyaux étaient d’un diamètre insuffisant, ainsi qu’un muret protégeant le lot n°8 des écoulements.

Les défendeurs avaient ainsi violé la servitude conventionnelle de tréfonds du réseau d’eaux pluviales en construisant un garage en limite de propriété faisant obstacle à l’exercice de la servitude. Le caniveau initialement présent sur le lot n°7 pour assurer la servitude avait été purement et simplement supprimé par les défendeurs.

Ce faisant, ils avaient aussi violé les règles du lotissement :

– Le cahier des charges prévoyait que les constructions ne pouvaient être implantées à moins de 5 m des limites séparatives.

– Les hauteurs des constructions ne pouvaient excéder 7 m à partir du terrain naturel.

– Les terrasses ne pouvaient être admises que sur les parties mineures des constructions et si celles-ci pouvaient être accessibles : les toits terrasses étaient interdits.

– Les façades d’une longueur de plus de 20 m étaient interdites.

Les concluantes rappelaient que malgré l’article L442 –9 du code de l’urbanisme la Cour de cassation considérait que les règles régissant les colotis demeuraient applicables entre colotis en raison de leur nature contractuelle nonobstant leur caducité à l’égard de l’administration et de la collectivité locale délivrant le permis de construire. Le cahier des charges restait la loi des parties.

Monsieur [B] ayant refusé la médiation tentée par Madame [W], les demanderesses avaient saisi le juge des référés qui avait rejeté leurs demandes par ordonnance du 4 avril 2018 en l’état de contestations sérieuses.

Elles sollicitaient du juge du fond la condamnation solidaire de Monsieur [B] et des époux [E], sous astreinte de 100 € par jour de retard passé 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir :

– à supprimer les aménagements tuyaux buses et exutoire irrégulièrement réalisés sur leur parcelle cadastrée F [Cadastre 4] et à remettre les lieux en l’état selon état dressé par le cabinet Deleval

– à faire réimplanter par un géomètre expert la borne arrachée

– à démolir le garage implanté en limite de propriété sur l’assiette de la servitude de tréfonds et supportant un toit terrasse

– à démolir la surélévation du salon du logement KM d’une hauteur de plus de 7 m par rapport au sol naturel.

Elles demandaient la condamnation solidaire des défendeurs à leur verser la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC et à régler les dépens incluant les frais de constat d’huissier avec distraction au profit de leur conseil. Elles sollicitaient l’exécution provisoire.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 31 décembre 2019, il était fait droit à leur demande d’expertise judiciaire.

La mission de l’expert était de vérifier les griefs des demanderesses notamment quant à la réalisation d’ouvrages sur leur fonds, et au respect du cahier des charges du lotissement et des règles d’urbanisme.

Par acte d’huissier délivré le 26 octobre 2020, les demanderesses appelaient en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 6] – [Adresse 8] à [Localité 13] prise en la personne de son syndic bénévole Monsieur [B]. Cette procédure était enregistrée sous le numéro RG 20/5154.

Par acte d’huissier délivré le 31 juillet 2020, Monsieur [B] et les époux [E] faisaient assigner Monsieur [H], architecte, et son assureur la MAF au motif qu’à l’issue du premier accedit il était apparu que la conception du projet et sa conformité avec le cahier des charges du lotissement étaient en cause. Cette procédure était enregistrée sous le numéro RG 20/6914.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 15 juin 2021, la jonction de ces deux procédures à l’instance principale était prononcée. L’ordonnance du 31 décembre 2019 ainsi que les opérations d’expertise étaient déclarées communes et opposables au syndicat des copropriétaires, à Monsieur [H] et à la compagnie MAF.

L’expert déposait son rapport le 27 septembre 2021.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 20 février 2025, les demanderesses soulignaient que les conclusions du l’expert judiciaire avaient été faussées par les manœuvres des défendeurs qui lui avaient caché l’existence d’une chambre réalisée au fond du garage et l’irrégularité des constructions que le PLU ne permettait pas dans les 5 m limitrophes.

À la suite de la production aux débats du procès-verbal d’infraction dressé par les services d’urbanisme à l’encontre des défendeurs confirmant l’existence d’une pièce habitable avec porte vitrée construite en limite de propriété en lieu et place du garage déclaré dans la demande de permis de construire, les demandeurs avaient sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 17 août 2023. Il était fait droit à leur demande par ordonnance en date du 17 octobre 2023. Les défendeurs utilisaient ce temps pour remettre les pièces habitables à l’état de garage et le faire constater par huissier et par les services d’urbanisme.

Sur les griefs, l’expert judiciaire avait confirmé que la clôture des demanderesses avait été retirée du fait de la réalisation du garage en limite de propriété, ainsi que la borne limite.

Les défendeurs avaient nécessairement pénétré sur leur terrain sans leur autorisation ni même sans les avoir informées. Il résultait de cette violation de leur droit de propriété un préjudice justifiant une demande de dommages et intérêts de 6000 €.

L’expert judiciaire ne s’était pas prononcé sur l’existence d’un muret protégeant le lot n°8 de retours d’eau mais pas le lot des demanderesses, ni sur la réalisation sur leur fonds d’un puisard par collecteur, et d’un tuyau d’évacuation partiellement enterré.

Quant à la servitude de tréfonds, le rapport d’expertise confirmait que le garage avait été édifié sur le tracé de la servitude de tréfonds pour le recueil des eaux pluviales. De ce fait en cas de réfection du réseau d’eaux pluviales il faudrait creuser une tranchée dans la dalle du garage puis dans la voirie du lotissement pour pouvoir y accéder.

Les travaux avaient été mal exécutés avec un regard non cimenté et non étanche et sous dimensionnés. La modification du système d’évacuation des eaux pluviales avait pour conséquence d’inonder la parcelle des concluantes. Selon constat en date du 5 mars 2024, deux jours après d’importantes pluies, l’huissier avait noté que le phénomène n’était visible que devant la propriété des concluantes. Les travaux étaient bien à l’origine d’une aggravation de la servitude.

Mmes [W] et [P] maintenaient leurs demandes de condamnation des défendeurs sous astreinte de 100 € par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir :

– à supprimer tuyaux et constructions illicites sur leur terrain sans autorisation et à remettre les lieux en état

– à faire implanter par le géomètre expert la borne arrachée, ainsi que le grillage et la haie.

Elles demandaient la condamnation du syndicat des copropriétaires à supprimer les aménagements et tuyaux s’il s’avérait après bornage que certains d’entre eux étaient réalisés sur leur parcelle.

Le syndicat des copropriétaires, Monsieur [B] et les époux [E] devraient être condamnés sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir à :

– démolir le garage et le toit terrasse implantés sur l’assiette de la servitude et sur les 5 m inconstructibles en limite séparative

– démolir les parties de construction ne respectant pas la hauteur absolue de 7 m

– faire réaliser les travaux destinés à satisfaire à l’utilité du réseau d’eaux pluviales à leurs frais exclusifs sous astreinte de 50 € par jour de retard

– régulariser les travaux de façade réalisés irrégulièrement sans décrochement sur 40 m sous astreinte de 50 € par jour de retard.

À titre subsidiaire si l’ensemble des démolitions n’était pas ordonné les consorts [B] et [E] devraient être condamné à leur verser la somme de 60 000 € de dommages-intérêts.

En tout état de cause, elles sollicitaient leur condamnation à leur verser la somme de 12 000 € au titre de l’article 700 du CPC et à régler les dépens incluant les frais d’expertise et les frais de constat des 25 juillet 2017 et 5 mars 2024 avec distraction au profit de leur conseil.

Par conclusions récapitulatives et en réplique n°8, notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, les époux [E] et Monsieur [B] sollicitaient le rejet des prétentions des demanderesses à titre principal.

À titre subsidiaire ils concluaient au rejet des demandes de démolition et disaient n’y avoir lieu à exécution provisoire.

À titre infiniment subsidiaire ils sollicitaient la condamnation de Monsieur [H] de son assureur la MAF à les relever et garantir de toute condamnation.

À titre reconventionnel ils demandaient la condamnation solidaire des demanderesses à leur verser à chacun la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 7000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens.

Ils demandaient le rejet des demandes de Monsieur [H] au titre des frais irrépétibles.

Ils s’appuyaient sur le rapport d’expertise.

Celui-ci avait permis d’établir que la clôture avait été remise en place, et que si une partie de celle-ci avait bien été supprimée, elle avait été raccrochée sur la façade de la nouvelle construction d’une manière esthétiquement correcte de sorte que la propriété des demanderesses était close comme initialement.

Le toit du garage n’était pas un toit terrasse accessible sans une échelle. Il n’y avait pas de vue droite sur le fonds des demanderesses.

Les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives posées par le PLU avaient été respectées.

La hauteur maximale des ouvrages construits sur le fonds des concluants était de 6,89 m.

La longueur du bâtiment ne violait aucune disposition du PLU.

Concernant la servitude de tréfonds celle-ci résultait d’un plan parcellaire. Celui-ci ne permettait d’établir que l’existence d’un fossé de recueil des eaux pluviales.

Une canalisation et un regard recueillant celles-ci avaient été implantés sous le garage construit sur le lot des concluants et sur le tracé de la servitude de tréfonds indiqué uniquement sur le plan du lot et non décrite dans les actes. L’expert précisait que cette canalisation respectait le tracé indiqué sur ce plan de lots et le fait d’avoir réalisé un garage ne remettait pas en cause cette servitude souterraine dédiée à une canalisation pluviale.

Une canalisation de recueil des eaux avait bien été implantée sur le fonds des demanderesses en remplacement du fossé préexistant.

Les concluants soutenaient donc que le seul plan annexé au titre de propriété des demanderesses ne pouvait suffire à créer une servitude opposable à tous les colotis. Le lot n°7 ne supportait aucune servitude conventionnelle. Seule une servitude collective de tréfonds figurait dans le règlement du lotissement et ne portait pas sur les lots des parties.

La réalisation du garage n’obstruait pas l’exercice de la servitude de tréfonds selon les constatations de l’expert. Les concluants avaient pris la peine de prévoir l’écoulement des eaux qui jusqu’alors se déversaient sur le fond des demanderesses sans être collectées ni dirigées vers le caniveau qui existait sur les lots 7 et 10.

Les concluants avaient prévu l’écoulement des eaux de pluie en aménageant une canalisation souterraine sur leur fonds et en prolongeant sur 2 m la buse de 400 mm qui provenait du lot n°9 en posant sur le lot n°10 des tuyaux de même diamètre venant se raccorder au puisard. Les demanderesses n’avaient jamais accepté d’effectuer spontanément ces travaux nécessaires et indispensables de raccordement.

À l’emplacement où le caniveau trouvait sa source les concluants avaient réalisé un puisard et modifié l’ouvrage existant qui ne permettait pas la collecte suffisante. L’ouvrage créé ne modifiait pas l’écoulement des eaux.

Le propriétaire du lot n°9 confirmait que le raccordement n’avait jamais été fait par les consorts [W].

Les concluants contestaient que les écoulements d’eau constatés par huissier sur le fonds des demanderesses aient un lien de causalité avec leurs travaux.

Les concluants ne pourraient être condamnés à supprimer des ouvrages nécessaires et préexistants, qui ne créaient aucun préjudice aux demanderesses.

La demande de dommages et intérêts pour atteinte au droit de propriété ne reposait sur aucune démonstration.

Quant à la violation des règles du lotissement, les colotis n’avaient jamais manifesté leur volonté de maintenir les règles du lotissement après l’entrée en vigueur de la loi ALUR. Le procès-verbal de l’assemblée générale de l’ASL du 31 mars 2017 ne précisait aucune règle de majorité de vote et le point n° 6 dont se prévalaient les demanderesses n’était pas une résolution mais un simple point sur lequel il n’y avait pas eu de vote.

Concernant le changement de destination du garage, les concluants produisaient un constat postérieur prouvant que la pièce avait été remise dans son état d’origine et une décision de non opposition à la régularisation en date du 29 novembre 2023.

La demande de condamnation à démolir les ouvrages litigieux était irrecevable car leur propriétaire était le syndicat des copropriétaires.

Quant aux violations des cahiers des charges les demandes n’étaient pas dirigées contre des personnes déterminées. Aucun des préjudices évoqués n’était réparable.

Sur la responsabilité de Monsieur [H], les concluants rappelaient qu’il avait été mandaté aux fins d’établir les plans de la villa litigieuse, et informé de l’existence d’un lotissement et d’un cahier des charges. Celui-ci ne pouvait se retrancher derrière l’affirmation de Monsieur [B] sur la caducité des règles du cahier des charges.

Si le tribunal devait décider de condamner les concluants à démolir les ouvrages, il ne pourrait assortir sa décision de l’exécution provisoire.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, Monsieur [H], architecte, et la MAAF son assureur, observaient concernant le non-respect du cahier des charges du lotissement que le PLU avait été respecté et que le permis avait été accordé comme l’avait relevé l’expert judiciaire.

Les règles auxquelles les demanderesses faisaient référence étaient dans le règlement de copropriété alors que seules les stipulations du cahier des charges avaient valeur contractuelle. Les règlements de copropriété ne pouvaient être contractualisés que par la volonté manifeste et non équivoque des parties. Tel n’était pas le cas en l’espèce.

L’article L115 – 1 du code de l’urbanisme disposait que la seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte, ou une promesse de vente, ne conférait pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.

En l’espèce le cahier des charges datait de 1998. Toutes les règles d’urbanisme étaient devenues caduques à compter de la loi ALUR de 2014.

Les concluants observaient que Monsieur [B] était agent immobilier et professionnel de l’urbanisme.

Les conclusions du rapport d’expertise permettaient d’exclure toute faute de nature à engager la responsabilité de Monsieur [H].

Celui-ci observait que les consorts [B] et [E] s’abstenaient de verser aux débats le contrat d’architecte. L’architecte n’était ni garant ni interprète des obligations contractuelles définies par le cahier des charges du lotissement. L’architecte était un technicien et il ne lui appartenait pas de conseiller son client sur la portée des clauses du cahier des charges alors que le maître de l’ouvrage était un professionnel. Il n’avait pas à vérifier les informations de ce dernier.

Les concluants demandaient le rejet des demandes de Mmes [W] et [P] et la mise hors de cause de Monsieur [H] à titre principal. À titre subsidiaire ils demandaient le rejet du recours en garantie des consorts [B] et [E] et la mise hors de cause de Monsieur [K].

À titre plus subsidiaire ils demandaient au tribunal de juger opposable à la franchise contractuelle.

Ils demandaient la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de leur conseil.

Le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] – [Adresse 8] ne constituait pas avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée à la date du 18 janvier 2025 par ordonnance en date du 16 septembre 2024, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rapport d’expertise judiciaire

Lors de l’accedit du 17 décembre 2020, la partie demanderesse précisait qu’elle ne contestait pas la constructibilité du fonds adverse. Elle demandait le respect du règlement de copropriété et du cahier des charges du lotissement ainsi que de la servitude de tréfonds.

La partie défenderesse soutenait que la servitude conventionnelle de tréfonds grevant son fonds n’existait pas, mais qu’afin de prendre en charge les eaux pluviales ruisselant des fonds supérieurs, elle avait réalisé à ses frais un ouvrage de recueil afin de pouvoir les canaliser et les diriger vers le collecteur situé sur la voirie. Cette canalisation permettait d’évacuer les eaux pluviales provenant des fonds supérieurs à la parcelle adverse et s’y déversant.

Quant au règlement du lotissement il était selon la partie défenderesse caduc, et seules les stipulations du cahier des charges avaient valeur contractuelle.

Lors de l’accedit du 22 juillet 2021, l’expert constatait la présence d’une ancienne évacuation des eaux pluviales du lot n°9, condamnée par les consorts [W], afin que le ruissellement ne se déverse plus sur leur fonds.

Une nouvelle canalisation de recueil des eaux pluviales du fonds supérieur demi- enterrée était visible sur leur fonds, ainsi qu’un regard de visite du réseau des eaux pluviales.

Aucun mur de clôture pouvant empêcher les eaux de ruissellement provenant du fonds supérieur de se déverser sur le fonds des consorts [W] n’avait été réalisé. Seul était présent un simple grillage.

Le regard de visite du réseau d’eaux pluviales avait été réalisé à proximité du garage construit sur le fonds [B]. La clôture en limite avec le fonds des demanderesses constituée par un grillage avait été remise en place et accrochée au mur du garage en limite de propriété.

Le toit plat du garage n’était pas un espace d’agrément. Il était inaccessible et ne jouissait d’aucune vue sur le fonds [W].

Sur le plan topographique du lot n°10 était indiquée l’existence d’un fossé provenant du lot n°9 traversant le lot n°10, puis le lot n°7.

L’acte de vente à Madame [W] en date du 29 novembre 2000 indiquait en page 7 sous la rubrique « Servitudes » qu’il n’était créé d’autre servitude à l’occasion des présentes sauf celle résultant du lotissement et notamment celle figurant sur le plan annexé aux présentes.

La servitude de tréfonds pour le réseau eaux pluviales apparaissait sur le plan parcellaire annexé au cahier des charges du lotissement, grevant les lots n° 9, 10, 7, 8.

Dans l’acte de donation partage par Madame [W] à ses filles en date du 28 décembre 2000, il était précisé que les immeubles donnés n’étaient grevés d’aucune autre servitude que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux du cahier des charges et du règlement du lotissement, de la loi, de l’urbanisme.

L’acte de vente à Monsieur [B] et à la SARL Darazur mentionnait la servitude de tréfonds pour le passage des eaux pluviales et les eaux usées sur le lot n°4 sous la rubrique « Servitudes créées par les besoins du lotissement ».

Sur le plan de masse annexée au permis de construire [B] apparaissait un fossé traversant le lot n°7 provenant des lots n° 9 et 10.

L’expert déduisait de ces éléments que préalablement aux aménagements des lots, un fossé de recueil des eaux pluviales existait.

Le tracé de la servitude de tréfonds apparaissant sur le plan parcellaire annexé au cahier des charges était entièrement différent du parcours originel du fossé existant. Il était donc à créer.

L’évacuation des eaux pluviales du lot n°9 se faisait par la canalisation raccordée sur le fossé existant. Ce fossé avait été remplacé par une canalisation et un regard de chute et la sortie préalablement existante condamnée, puisque devenu inutile et surdimensionnée. Ces ouvrages avaient été réalisés sur le tènement [W].

Le garage avait bien été édifié sur le tracé de la servitude de tréfonds pour canalisation de recueil des eaux pluviales indiquées au plan de lots.

Bien que non décrite expressément dans les actes de cette canalisation respectait le tracé indiqué sur le plan de lots et le fait d’avoir réalisé un garage ne remettait pas en cause cette servitude souterraine. Dans l’hypothèse d’une réfection une simple tranchée dans la dalle du garage ainsi que dans le dallage permettant l’accès au garage depuis la voirie du lotissement permettrait d’y accéder.

Une partie de la clôture des consorts [W] avait été supprimée, du fait de la réalisation du garage en limite de propriété. L’expert notait que la clôture avait été accrochée à la façade d’une manière appropriée.

Le garage était à moins de 5 m de la limite de propriété. Le PLU applicable lors de la délivrance du permis de construire disposait que la construction en limite était possible pour un garage dont la longueur n’excédait pas 10 m et la hauteur 2,50 m à l’égout ou à l’acrotère.

La longueur de la construction litigieuse mesurait 35,87 m. Le PLU n’énonçait aucune spécification sur la longueur des façades. Le cahier des charges fixait en revanche à 20 m la longueur maximale des constructions et ensemble de constructions jointives ou mitoyennes ne comportant aucun décrochement. La longueur de la façade ne respectait pas le cahier des charges.

La hauteur maximale de 7 m était respectée par les constructions [B].

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation de l’atteinte au droit de propriété des consorts [W] et [P]

Les défendeurs ne contestent pas avoir réalisé des ouvrages sur le tènement [W] et n’établissent pas avoir sollicité l’autorisation des propriétaires. Ils affirment que ces ouvrages ont été réalisés aussi au bénéfice du tènement [W].

Néanmoins ils ne sauraient se prévaloir d’un but légitime d’utilité générale pour justifier la violation du droit de propriété des consorts [W] et [P]. Ils sont de surcroît redevables de la servitude.

Le tribunal observe qu’alors que les défendeurs soutiennent que la canalisation litigieuse appartient au syndicat des copropriétaires, ils ne produisent aucune autorisation de celui-ci de réaliser ces travaux ni aucune demande de leur part.

Madame [W] produit plusieurs courriers RAR adressés à M. [B] pour l’alerter sur les difficultés d’écoulement des eaux et de respect du cahier des charges, alors que les travaux en étaient au stade du terrassement, et rechercher une solution non contentieuse, en vain.

Dans ces conditions M. [B] ne saurait se prévaloir d’avoir agi dans le cadre de la gestion d’affaires, qui supposerait qu’il ne soit pas tenu de réaliser les travaux, et que ceux-ci aient été réalisés à l’insu ou sans opposition du maître de l’affaire.

Les demanderesses sollicitent la somme de 6000 € de dommages-intérêts en réparation de l’atteinte à leur droit de propriété.

Au regard de la gravité des atteintes au droit de propriété de Mmes [W] et [B], cette demande n’apparaît en rien exagérée (Cf. CA Chambéry 2e chambre, 7 Mars 2024 – n° 22/00185).

Les consorts [B] et [E] seront donc condamnés solidairement à verser cette somme aux demanderesses.

Sur la demande de réimplantation de la borne arrachée

Le plan d’état des lieux dressé par le cabinet Deleval montrait la présence d’une borne à l’angle de la limite des lots n°10 et 7.

L’huissier requis confirmait le 25 juillet 2017que la borne n’y était plus et que le garage avait été construit en limite séparative.

Les défendeurs en retirant cette borne se sont livrés à une voie de fait. Mme [W] sur place avait d’ailleurs constaté que les affouillements allaient au-delà de la limite de propriété.

Ils seront condamnés solidairement à la faire réimplanter à leurs frais par le géomètre-expert de leur choix, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement. A l’issue de ce délai, une astreinte 100 euros par jour de retard s’appliquera.

Sur la servitude de tréfonds

L’acte de vente enregistré le 29 décembre 2000 par lequel Mme [W] a acquis de la SARL Ste Véronique, lotisseur, le lot n°10 du lotissement [Adresse 11], comportait en annexe un plan dressé par un géomètre-expert.

L’acte de vente stipulait qu’il n’était créé aucune servitude en dehors de celles résultant du lotissement et notamment résultant du plan annexé. Sur le plan établi par le cabinet [X] apparaissait le tracé bleu légendé « servitude de tréfonds pour réseaux eaux pluviales ». Ce tracé commençait sur le lot n°8, longeait une partie de la limite avec le lot n°7, passait sur celui-ci en limite avec le lot n°8, passait brièvement sur le lot n°10 en limite avec le lot n°7 et rejoignait le lot n°9.

L’acte de vente en date du 29 décembre 2000 stipulait donc bien qu’il avait été créé une servitude : la légende du plan établi par le géomètre expert est sans équivoque.

Cette servitude résultait du lotissement et non d’une convention entre propriétaires, ce qui explique qu’il n’en existe pas de mentions réciproques dans les titres de propriétés des fonds servant et dominant comme il est d’usage. A tout acte notarié d’acquisition d’un lot devaient être annexés le cahier des charges, le règlement, et le plan [X].

La demande d’autorisation de lotir produite par la partie demanderesse prévoyait à l’article 6 du règlement que parmi les servitudes créées par les besoins du lotissement était prévue une servitude de tréfonds pour le passage du réseau des eaux pluviales.

L’acte notarié du 22 décembre 2016 par lequel les époux [Y] ont vendu à Monsieur [B] et à la SARL Darazur le lot n°7 reproduisait l’article 6 du règlement du lotissement. Une copie du cahier des charges et du règlement du lotissement avait été remise à l’acquéreur.

L’acte notarié du 25 juillet 2017 contenant état descriptif de division, règlement de copropriété et partage entre la société Darazur et Monsieur [B] mentionnait à l’article 3 de l’état descriptif de division que les copropriétaires devraient respecter les servitudes grevant la copropriété qu’elle résulte des titres de propriété, du présent règlement, de dispositions générales réglementaires, ou de la situation naturelle des lieux. Il était référé au plan parcellaire joint.

Il n’est pas mentionné expressément que l’état des lieux dressé par le cabinet [X] ait été joint à l’ensemble de ces actes.

Toutefois les demanderesses versent aux débats une attestation établie par Monsieur [B] le 18 mai 2017, en qualité de propriétaire du lot n°7, dans laquelle il affirmait avoir sur ce terrain une servitude de tréfonds pour récupérer les eaux de pluie. Les lots n°8 et 9 déversaient les eaux de pluie sur le lot n°10 qui devait collecter ces eaux à son tour pour les reverser sur le lot n°7. Le lot n°10 (Madame [W]) n’ayant strictement rien fait il avait dû prendre à sa charge le raccord du tréfonds de son lot depuis chez elle vers le sien.

La circonstance qu’il ne soit pas certain, à la lecture du titre de propriété [B], que le plan établi par le cabinet [X] lui ait bien été annexé, est donc inopérante.

Les consorts [B]-[E], Monsieur [B] étant de surcroît un professionnel de l’immobilier, ne peuvent sérieusement soutenir qu’ils ignoraient la nature du droit résultant des dispositions régissant le lotissement, ne fût-ce qu’au moyen d’un plan annexé, alors que M. [B] a attesté du contraire.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la servitude de recueil des eaux de ruissellement existe bien au profit du lot n°10.

Sur l’exercice de la servitude

Le tribunal observe que le plan altimétrique montre un terrain en pente. L’autorisation de lotir a été délivrée au vu du plan et de l’étude hydraulique des bassins versants. Le lotissement est donc situé dans une zone nécessitant un drainage des eaux de ruissellement.

Les défendeurs produisent une attestation de Madame [Z], se plaignant de la submersion de la chaussée et de son fonds en cas d’épisodes méditerranéens et du manque de drainage du lot n°6, lequel n’a jamais appartenu à Madame [W] comme le suggèrent les défendeurs, le lot de Madame [W] ayant toujours porté le n°10.

Madame [W] produit un rapport en date du 4 février 2014 du cabinet Saretec commis par son assureur à la suite du déversement sur son terrain par l’intermédiaire d’une buse en ciment de 35 cm de diamètre environ sortant dans l’angle Est de son terrain des eaux pluviales collectées sur le lot n°9 appartenant à Monsieur [U], ainsi que du rejet des eaux de filtration de la piscine de celui-ci par une canalisation de 12,5 cm de diamètre sortant également dans l’angle Est de son terrain à proximité immédiate de la buse d’eaux pluviales. Le problème était récurrent depuis l’origine des constructions en 2001.

Ces canalisations sont matérialisées sur le plan établi par le cabinet Deleval.

Le cabinet d’experts mentionne qu’en limite sud-est du terrain [U] puis en direction du sud-est le long de la limite entre les lots 8 et 7 le plan de géomètre ([X]) faisait état de la présence d’une canalisation enterrée qui serait une servitude de tréfonds des eaux pluviales. Il avait été conseillé à Monsieur [U] de se mettre en conformité avec les plans et obligations édictées par le lotissement, ce qui tend à démontrer que la servitude évoquée par Mme [W] était en vigueur entre propriétaires concernés.

La réalité du risque de sinistre pour le fonds [W] en cas de fortes pluies est avérée.

Les défendeurs ont réalisé un regard sur le fonds [W] mais il n’est pas fait état d’un regard sur leur propre fonds alors que la majeure partie de la canalisation y repose.

Contrairement à ce que soutient M. [B] dans l’attestation susvisée, il existait un ouvrage de recueil des eaux de pluie réalisé par M. [Y], auteur des défendeurs. Ce fossé ne suivait pas le tracé de la servitude et traversait le lot de M. [E] de part en part ce qui limitait nécessairement sa constructibilité, ainsi qu’il est visible sur le plan de M. [H].

M. [B] a donc choisi d’enterrer la canalisation en suivant le tracé de la servitude.

Néanmoins, étant fonds servant, il lui revenait de réaliser sur son fonds et non sur celui de la demanderesse un regard de recueil des eaux, au besoin en reculant la construction du garage, ou d’obtenir l’autorisation de Mme [W] pour le réaliser sur le sien.

Les demanderesses se plaignent de l’inefficacité de l’ouvrage et produisent un constat d’huissier montrant la chaussée au droit de leur propriété inondée à la suite de pluies alors que le reste de la chaussée est sec.

Il est possible que l’ancien fossé raccordé au caniveau réalisé par Monsieur [F] ait été plus efficient pour drainer les eaux de pluie du fait de sa configuration. Aucune constatation technique par un hydraulicien n’est versée aux débats. La mission de l’expert judiciaire ne portait que sur les limites de propriété et les dimensions des constructions.

Il ne peut être reproché à M. [B] d’avoir suivi le tracé de la servitude figurant au plan [X] dont se prévalent les demanderesses.

Toutefois, la taille du regard visible dans le mur du n°9 bouché par M. [W] en son temps à la suite de la réalisation du fossé et du caniveau montre le dimensionnement nécessaire à l’écoulement des eaux.

De plus la présence du garage en limite de propriété ne favorise pas l’écoulement naturel des eaux.

Il sera fait droit à la demande de Mmes [W] et [P] de faire réaliser par les défendeurs, à leurs frais, après étude par un hydraulicien, un ouvrage approprié à l’exercice de la servitude d’écoulement des eaux de pluie, bénéficiant au fonds des demanderesses, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois.

Sur la caducité du cahier des charges

Le cahier des charges est un document de nature contractuelle dont le contenu est opposable aux acquéreurs successifs de lots.

Selon l’article L. 442-7 du Code de l’urbanisme, il fixe les engagements souscrits par chaque acquéreur vis-à-vis du lotisseur, et vis-à-vis des autres propriétaires, si de tels engagements ont été souscrits par les acquéreurs initiaux. Le cahier des charges doit être remis à tout acquéreur. Il s’analyse comme un ensemble de servitudes collectives grevant l’ensemble ou une partie des lots.

En vertu de l’article 706 du Code civil toute servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans et s’agissant des servitudes de lotissement, par l’ensemble des colotis (Cass. 3e civ., 23 nov. 2022, n° 22-14.719).

A la différence du règlement de copropriété de nature règlementaire, le cahier des charges est en principe de nature contractuelle. Sa fonction est d’assurer la pérennité de l’harmonie de l’ensemble immobilier, en limitant le cas échéant l’exercice du droit de propriété de chacun des propriétaires, et en organisant des relations de voisinage.

Les dispositions du Code de l’urbanisme ont prévu que les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement ne peuvent être remis en cause, sauf décision des colotis exprimée selon les règles de majorité applicables dans les conditions prévues à l’article L 442-10 du code de l’urbanisme.

L’article L 442-9 du code de l’urbanisme dispose en effet :

« Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. »

C’est en l’état de ces dispositions qu’il a été jugé que les clauses des cahiers des charges sont perpétuelles (Cass. 3e civ., 21 janv. 2016, n° 15-10.).

En l’espèce, les demanderesses produisent le procès-verbal de l’assemblée générale de l’ASL [Adresse 11] du 31 mars 2017.

Celle-ci a exprimé son accord général au maintien des valeurs du cahier des charges. Le bureau affirmait qu’il se montrerait vigilant pour maintenir au maximum les constructions actuelles en l’état, le droit privé primant sur le droit de l’urbanisme.

Il revient dans tous les cas aux juges du fond de qualifier chaque clause d’un cahier des charges sans s’arrêter au titre du document dans lequel elle est contenue ni au point de savoir si ce document a été approuvé ou non ( Cass. 3e civ., 3 mai 2018, n° 17-17.294).

Les clauses d’un cahier des charges stipulant que « L’ensemble du terrain restera sans clôture de quelque nature que ce soit » et que « Les voies, passages et chemins créés sur le terrain devront permettre au profit des copropriétaires et à perpétuité la libre circulation tant pour les véhicules de toute sorte que pour les piétons » ne pouvaient être regardées comme des règles d’urbanisme et n’étaient donc pas à ce titre frappées de la caducité prévue à l’article L. 442-9 ( CE, 17 oct. 2014, n° 359459, ASL des propriétaires du lotissement de [Localité 10]).

La Cour de Cassation a jugé en ce sens à propos d’un coefficient d’occupation des sols qui ne constituait pas une règle d’urbanisme, mais une disposition destinée à régir les rapports entre les colotis et les modalités de vie en commun " ( Cass. 3e civ., 7 janv. 2016, n° 14-24.445 ).

De telles règles relèvent de la destination du lotissement ( Cass. 3e civ., 29 sept. 2016, n° 15-22.414).

Tout coloti peut agir devant la juridiction civile sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour faire respecter le cahier des charges. Il n’a pas à justifier d’un préjudice.

En l’espèce le cahier des charges rappelle que les propriétaires devront construire dans le respect des règles fixées au règlement du lotissement.

Les règles posées par les articles 1, 6, 7, 8, 10, 11 du règlement du lotissement s’analysent comme des règles d’urbanisme, mais également comme des règles destinées à assurer une certaine qualité de l’occupation de l’espace : les règles de prospect par rapport aux voies, les règles de distance par rapport aux limites séparatives, de 5 à 10 m pour certains lots, les règles de prospect à l’intérieur des parcelles, la limitation de hauteur des immeubles, la prohibition de certains revêtements des toitures, la longueur maximale des constructions, les prescriptions relatives aux clôtures, des règles relatives aux plantations et les possibilités maximales d’occupation du sol tendent toutes à préserver l’esthétique des lieux, l’intimité et le cadre de vie des occupants et d’une manière générale la destination du lotissement.

En ce sens, il ne peut être considéré que ces règles seraient d’office caduques. La légalité des constructions de M. [B] au regard des règles du PLU n’est pas incompatible avec la violation des règles que les colotis ont acceptées en acquérant les lots. Les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers.

Sur le garage à usage d’habitation en limite de propriété

Les demanderesses exposent que les défendeurs ont réalisé un logement au lieu d’un garage dans la construction en limite de propriété. Un procès-verbal d’infraction en date du 25 avril 2023 établi par le service municipal démontre la réalité de ce grief. M. [E], propriétaire du lot, déclarait avoir acheté le bien en l’état.

Les défendeurs ne pouvaient donc dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 11 août 2023 soutenir que les demanderesses entendaient tromper le tribunal alors même que le procès-verbal d’infraction avait été dressé.

Les demanderesses soutiennent que M. [B] n’a déposé sa demande de permis relative à cette construction en la dénommant « garage » que pour pouvoir construire en limite de propriété, en violation des règles du lotissement et du PLU (art. UD6 UD7), comme en violation de la règle des 5m.

Les défendeurs produisent un procès-verbal de constat d’huissier en date du 28 septembre 2023 montrant que l’appartement avait été partiellement réaménagé en garage pour deux roues et dépendance.

Les défendeurs produisent encore la déclaration de non opposition de la commune à la création d’une porte de service au garage existant en date du 14 novembre 2023 ainsi que l’attestation de conformité desdits travaux en date du 5 décembre 2024.

Il n’est pas contesté que ce « garage » a été réalisé au-dessus du tracé de la servitude, et de la canalisation en tréfonds.

L’expert estime que dans l’hypothèse d’une éventuelle réfection de la canalisation des eaux de pluie, « une simple tranchée dans la dalle du garage, ainsi que dans le dallage permettant l’accès au garage pourra permettre son accès identiquement et d’une manière générale pour l’ensemble des réseaux enterrés situés sur les voies publiques ou privées. »

Le constat d’huissier en date du 28 septembre 2023 montre que le garage, qui pourrait à tout moment être réutilisé comme un logement du fait des aménagements pratiqués, présente un sol carrelé et pas simplement revêtu d’une dalle de béton, ce qui rend peu vraisemblable l’acceptation par les époux [E] ou par les acquéreurs successifs du bien, qu’y soient réalisés des travaux destructifs pour accéder à la canalisation.

En toute hypothèse la réalisation du garage en limite séparative contrevient aux dispositions précitées relatives à l’occupation du sol dans le lotissement. Si sa démolition n’apparaît pas proportionnée en l’état, dans la mesure où il n’est pas établi qu’une solution d’écoulement des eaux soit rendue impossible par sa présence, il sera alloué aux demanderesses des dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euros.

— Les demanderesses se plaignent d’un trouble anormal du voisinage dû à la présence du toit terrasse à moins de 5 m de leur propriété. Le rapport d’expertise permet d’écarter ce grief dans la mesure où il ne s’agit pas d’une terrasse d’agrément. Il s’agit de surcroît d’une partie mineure de construction comme le permet le règlement de lotissement.

— Le grief relatif à la hauteur de la construction sera également écarté, le rapport d’expertise indiquant que celui-ci a une hauteur inférieure à 7 m aux acrotères. Quant au préjudice d’ensoleillement il n’est pas établi par les pièces produites au dossier.

— Le grief relatif à la longueur de la façade est caractérisé au regard des règles du lotissement qui ont manifestement entendu prohiber la construction d’ouvrages massifs afin de préserver l’esthétique des lieux. La démolition n’apparaît pas proportionnée. Il sera alloué aux demanderesses des dommages et intérêts à hauteur de 5000 euros.

Sur les demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Au dispositif de ses dernières conclusions la partie demanderesse demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à supprimer les aménagements, tuyaux tel que constaté par huissier le 25 juillet 2017, dans l’hypothèse où il s’avérerait après bornage que certains d’entre eux étaient réalisés sur les fonds des défendeurs.

Les demanderesses ont entendu répondre à l’argument des défendeurs selon lequel les ouvrages enterrés seraient la propriété du syndicat des copropriétaires.

Néanmoins si les ouvrages étaient implantés sur le fonds des défendeurs, leur caractère illicite serait écarté.

Ces demandes seront rejetées.

Sur la demande de garantie à l’encontre de Monsieur [H] et de la MAF

Les défendeurs soutiennent que dans l’hypothèse où le tribunal considérerait que les règles de construction contenues dans le règlement du lotissement seraient applicables, l’architecte aurait engagé sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation de conseil.

La responsabilité des architectes suppose la démonstration d’une faute et d’un lien de causalité avec le préjudice causé au maître d’ouvrage. Elle peut effectivement être mise en cause pour ne pas avoir rappelé l’incidence des stipulations contractuelles du cahier des charges du lotissement sur les possibilités de construction.

En l’occurrence Monsieur [H] rappelle que le maître d’ouvrage est un professionnel de l’immobilier et spécialiste de l’urbanisme et que celui-ci lui avait affirmé que les clauses du cahier des charges étaient caduques ce qui résulte au premier abord des textes précités. Il s’était abstenu de lui communiquer le cahier des charges. La compétence de Monsieur [B] en la matière dispensait Monsieur [H] de plus amples recherches.

La faute de l’architecte doit être appréciée au regard des propres compétences du maître d’ouvrage, ainsi que de la difficulté propre à la faute reprochée. S’agissant de la caducité des cahiers des charges et règlements de lotissements, la variation des textes dans le temps et la complexité de la jurisprudence ne permettent pas de caractériser une faute à l’encontre de l’architecte.

Les défendeurs seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de M. [H] et de son assureur la MAF.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Il est établi au dossier que M. [B] a pénétré sur le terrain des demanderesses et y a pratiqué des travaux sans autorisation, ni conseil d’un hydraulicien, alors que le drainage des eaux de ruissellement est une obligation à la fois civile et administrative, a refusé toute démarche amiable.

L’abus de procédure n’est en rien démontré. Les défendeurs seront déboutés de cette demande.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Les défendeurs parties perdantes seront condamnés aux dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise et de constats d’huissier.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Les défendeurs, partie perdante, seront condamnés in solidum à verser à Mmes [W] et [P] la somme de 9000 euros au titre des frais irrépétibles, et à M. [H] et la MAF la somme de 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’article 515 ancien du Code de procédure civil, applicable aux procédures introduites avant le 1er janvier 2020, dispose :

« Hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

Le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire, au regard de la durée du litige, de la nécessité de mettre un terme aux empiètements sur le fonds des demanderesses, de faire réimplanter la borne arrachée, et de faire réaliser un ouvrage assurant le drainage des eaux de ruissellement de manière efficace.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

Condamne in solidum M. [D] [B], M. [G] [E] et Mme [O] [S] épouse [E] à verser à Mme [I] [W], Mme [N] [P] épouse [T], et Mme [J] [P] épouse [V] les sommes suivantes :

– 6 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’atteinte à leur droit de propriété

– 15 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la réalisation d’une construction en limite de propriété en violation des dispositions régissant le lotissement

– 5000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la réalisation d’une construction d’une longueur supérieure au maximum prévu par les dispositions régissant le lotissement

Condamne in solidum M. [D] [B] M. [G] [E] et Mme [O] [S] épouse [E] à faire réimplanter par un géomètre-expert la borne arrachée, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

Dit qu’à l’issue de ce délai s’appliquera une astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois au terme de laquelle l’astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée,

Condamne in solidum M. [D] [B] M. [G] [E] et Mme [O] [S] épouse [E], à faire réaliser, à leurs frais, après étude par un hydraulicien, un ouvrage approprié au drainage des eaux de ruissellement du fonds [W]-[P] (lot n°10), conformément à la servitude résultant du plan établi par le cabinet [X], et aux obligations stipulées par les dispositions régissant le lotissement, dans le délai de six mois suivant la signification du présent jugement,

Dit qu’à l’issue de ce délai s’appliquera une astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois au terme de laquelle l’astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée,

Condamne in solidum M. [D] [B] M. [G] [E] et Mme [O] [S] épouse [E], à supprimer les ouvrages réalisés sans autorisation sur le fonds [W]-[P] (lot n°10), et à remettre les lieux en état, conformément à l’état des lieux dressé par le cabinet Deleval dans le délai de six mois suivant la signification du présent jugement,

Dit qu’à l’issue de ce délai s’appliquera une astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois au terme de laquelle l’astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée,

Met hors de cause M. [A] [H] et la MAF,

Condamne in solidum M. [D] [B] M. [G] [E] et Mme [O] [S] épouse [E] aux dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise, et les frais de constats de Me [R] en dates des 25 juillet 2017 et 5 mars 2024,

Condamne in solidum M. [D] [B] M. [G] [E] et Mme [O] [S] épouse [E] à verser en application de l’article 700 du Code de procédure civile :

— à Mme [I] [W], Mme [N] [P] épouse [T], et Mme [J] [P] épouse [V] la somme de 9000 €

— à M. [A] [H] et la MAF la somme de 1000 euros,

Ordonne l’exécution provisoire,

Déboute les parties de leurs demandes pour le surplus.

Le Greffier, Le Président,