MINUTE N°

N° RG 25/01220 – N° Portalis DB22-W-B7J-TRV4

Madame [O] [N] [S] [U]

C/

Monsieur [D] [Q]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Avril 2026

DEMANDEUR :

Madame [O] [N] [S] [U] née le 25 Juin 1959 à [Localité 2] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 2]

assistée de Maître Mejda BENDAMI, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [Q] né le 05 Juin 1960 à [Localité 3] (LIBAN), décédé,

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Monsieur [D] [K] [Q] né le 15/04/1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffière : Nadia KANCEL

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Mejda BENDAMI

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [D] [K] [Q]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 octobre 2008, Madame [O] [N] [S] [U] a consenti à Monsieur [D] [Q], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F4 sis à [Adresse 3].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 950 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 50 euros, pour un total de 1.000 euros payable à terme à échoir.

Des loyers demeurant impayés, Madame [O] [N] [S] [U] a fait notifier, par exploit de la SASU ISMAN & Associés, Commissaires de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 31 octobre 2022 portant sur la somme principale de 15.400 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 7 novembre 2025, Madame [O] [N] [S] [U] a assigné à comparaître Monsieur [D] [Q] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en -Laye, sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Vu l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du Code civil,

Déclarer Madame [O] [N] [S] [U] recevable et bien fondée en ses demandes,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des défendeurs,

Ordonner l’expulsion du défendeur des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin

Condamner le défendeur à payer, en principal, la somme de 34.616,32 euros, arrêtée au 1er juin 2024, plus les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre des loyers et charges impayés,

Condamner solidairement [D] [Q] à une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Puis, elle apprenait le décès de Monsieur [D] [Q] en date du 13 janvier 2026.

Le 20 janvier 2026, celle-ci déposait une main courante auprès du Commissariat de [Localité 5] aux termes de laquelle elle exposait avoir reçu un appel du fils de son locataire décédé, que ce dernier lui avait indiqué avoir changé les serrures du logement et qu’elle souhaitait récupérer les clés de l’appartement.

A l’audience du 17 février 2026, Madame [O] [N] [S] [U], assistée de son avocat, a soutenu oralement les termes de son assignation, précisant que la situation avait changé entre la date de délivrance de l’assignation et la date d’audience, en raison du décès du locataire.

Elle a précisé avoir appris que le fils du locataire décédé, Monsieur [D] [Q], occupait les lieux, qu’il n’était pas titulaire du contrat de bail et a demandé qu’il quitte les lieux et sollicité une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 950 euros. Elle a également indiqué que la dette locative s’élevait à la somme de 54.416, 00 euros.

Monsieur [D] [Q] a comparu volontairement à l’audience en précisant qu’il était le fils du locataire décédé et occupait les lieux depuis 2012, qu’il ne pouvait les quitter au motif qu’il était sous contrôle judiciaire à l’adresse de son père et qu’il devait en conséquence impérativement demeurer à cette adresse. Il a précisé percevoir une allocation de la caisse d’allocations familiales et exercer une activité de gérant non salarié dans son restaurant à [Localité 6] qui ne lui procurait aucun revenu. Il a indiqué vouloir quitter les lieux mais ne pas connaître la date de son départ.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 février 2026 a été mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR L’INTERVENTION VOLONTAIRE DE MONSIEUR [D] [Q]

Monsieur [D] [Q], fils du locataire décédé, s’est présenté volontairement à l’instance ce qui vaut reprise d’instance de la procédure initiée à l’encontre de son père.

Il lui en sera donné acte.

II – SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION DE LA BAILLERESSE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par la voie électronique le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [O] [N] [S] [U] justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre voie électronique dont il a été accusé de réception le 28 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07/11/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

III – SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LA DEMANDE D’EXPULSION

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 15 octobre 2008 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2022, pour paiement de la somme principale de 15.400,00 euros.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 janvier 2023, minuit, faute pour Monsieur [D] [Q] d’avoir apuré les causes dudit commandement.

Monsieur [D] [Q] étant décédé en cours d’instance, l’expulsion de tous occupants de son chef et notamment de son fils, Monsieur [D] [Q] sera en conséquence, ordonnée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

IV – SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

Sur l’irrecevabilité des demandes au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation du fait du décès de Monsieur [D] [Q] le 13 janvier 2026.

Selon l’article 125 du code de procédure civile « Les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. Lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l’autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir. »

En l’espèce, à défaut de précisions sur la dévolution successorale du décujus, la demande de condamnation au paiement de Madame [O] [N] [S] [U] sera déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à l‘encontre de Monsieur [D] [Q], occupant sans droit ni titre

Il sera fait droit à la demande de Madame [O] [N] [S] [U] de voir condamner Monsieur [D] [Q], occupant sans droit ni titre, qui reconnait à l’audience occuper les lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la notification du présent jugement jusqu’à la date effective et définitive de libération des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [Q], fils du décujus, qui succombe supportera la charge des entiers dépens

Compte tenu des démarches judiciaires que la Bailleresse a dû accomplir, Monsieur [D] [Q] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

— DECLARE Madame [O] [N] [S] [U] recevable en son action,

— CONSTATE le décès de Monsieur [D] [Q] survenu à [Localité 6] le 13 janvier 2026,

— RECOIT Monsieur [D] [Q] en son intervention volontaire valant reprise d’instance,

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 octobre 2008 entre Madame [O] [N] [S] [U] d’une part et Monsieur [D] [Q] d’autre part, concernant le logement sis à [Adresse 3], sont réunies à la date du 2 janvier 2023, minuit.

— ORDONNE en conséquence, à tous occupants du chef de Monsieur [D] [Q] et notamment à Monsieur [D] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

— DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés au jour de la signification du présent jugement, Madame [O] [N] [S] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— DECLARE irrecevable Madame [O] [N] [S] [U] en sa demande de paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation à l’encontre de Monsieur [D] [Q], pour défaut de qualité à agir,

— CONDAMNE Monsieur [D] [Q], occupant sans droit ni titre, à payer à Madame [O] [N] [S] [U] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de notification du présent jugement et jusqu’à la date effective et définitive de restitution des lieux et des clé,

— FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat de bail s’était poursuivi,

— CONDAMNE Monsieur [D] [Q] aux entiers dépens de l’instance,

— CONDAMNE Monsieur [D] [Q] à payer à Madame [O] [N] [S] [U] la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit revêtu de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 14 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire et par Madame Nadia KANCEL, greffière.

La greffière La magistrate à titre temporaire