REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Contentieux civil général de proximité

JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2025

__________________________

N° RG 25/03871 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KW4X

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Vice-présidente

GREFFIER PRESENT LORS DES DEBATS : Madame Stéphanie STAINIER

GREFFIER PRESENT LORS DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Septembre 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA COPROPRIETE RESIDENCE HELLENA, représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [U] [D]

née le 29 Décembre 1957 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie dossier

1 copie exécutoire à ;

— Maître Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [U] [D] est propriétaire des lots n° 75, 118 et 132 cadastrés section AI n°[Cadastre 1] au sein de la copropriété Résidence HELLENA, sise [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] est représenté par son syndic le Cabinet FONCIA GRAND BLEU.

Par lettre recommandée du 7 mai 2024, le Cabinet FONCIA GRAND BLEU a mis en demeure Madame [U] [D] d’avoir à régler ses charges de copropriété d’un montant de 434,51 euros. Le recommandé est revenu avec la mention « pli avisé non réclamé ». Le cabinet FONCIA GRAND BLEU l’a mise à nouveau en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception en date des 4 juin 2024 et 9 septembre 2024, et par sommation de payer délivrée le 6 août 2024.

Par acte de commissaire de Justice signifié le 9 mai 2025, par dépôt de l’acte en l’étude, le [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA GRAND BLEU, a fait assigner Madame [U] [D] devant le Tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

2.843,78 euros au titre des charges de copropriété exigibles selon décompte du 21 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024,3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 juillet 2025

A cette audience, le [Adresse 7] pris en la personne de son syndic le Cabinet FONCIA GRAND BLEU, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et déposé son dossier.

Bien que régulièrement assigné à étude, Madame [U] [D] n’était ni présente ni représentée lors de l’audience, de sorte que la décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse :

Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Madame [U] [D], le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] verse aux débats le relevé de propriété établissant que Madame [U] [D] est propriétaire des lots n° 75, 118 et 132 cadastrés section AI n°[Cadastre 1] au sein de la copropriété Résidence HELLENA, sis [Adresse 3].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété :

L’article 10 de la loi n o 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :

I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 dispose que :

I. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul propriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

Le relevé de propriété établissant que Madame [U] [D] est propriétaire des lots n° 75, 118 et 132 cadastrés section AI n°[Cadastre 1] au sein de la copropriété Résidence HELLENA, sis [Adresse 3] ;Le contrat de syndic conclu par le [Adresse 7] avec la société le Cabinet FONCIA GRAND BLEU le 19 octobre 2023 à effet du 19 octobre 2023 au 18 octobre 2026 ;Les appels de fonds pour la période concernée par la procédure soit de mars 2024 à mai 2025 inclus ;Les décomptes individuels de charges pour les périodes 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 ;Le relevé de compte arrêté au 21 mars 2025 faisant état d’un solde débiteur de 2.843,78 euros ;Les procès-verbaux des 3 décembre 2020, 23 septembre 2021, 25 janvier 2023, 19 octobre 2023, 18 septembre 2024, des assemblées ayant approuvé les comptes des exercices pour la période courant du 1er mars 2019 au 29 février 2020, du 1er mars 2020 au 28 février 2021, du 1er mars 2021 au 28 février 2022, du 1er mars 2022 au 28 février 2023, du 1er mars 2023 au 29 février 2024, voté le montant du budget prévisionnel pour la période courant pour l’exercice du 1er mars 2024 au 28 février 2025 et du 1er mars 2025 au 28 février 2026, et désigné le Cabinet FONCIA GRAND BLEU pour la période du 19 octobre 2023 au 18 octobre 2026 ;Les mises en demeure du 7 mai 2024, 4 juin 2024, 9 septembre 2024 adressées par le Cabinet FONCIA GRAND BLEU à Madame [U] [D] ;La sommation de payer du 6 août 2024.

La créance du Syndicat des copropriétaires arrêtée au 21 mars 2025 à la somme de 2.843,78 euros, est ainsi établie en l’espèce.

Il convient néanmoins, à la lecture du relevé de compte établi au 21 mars 2025, de soustraire du compte copropriétaire la somme de 164 euros correspondant à des frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier », la somme de 384 euros correspondant à des frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat », la somme de 166,25 euros correspondant à des frais de « suivi du dossier transmis à l’avocat » (aucune facture n’étant au surplus produite concernant cette dernière somme), comptabilisés pour un montant cumulé de 714,25 euros. En effet, les diligences ainsi mentionnées relèvent de l’activité de gestion courante du syndic relative au recouvrement des sommes dues, qui constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’accomplissement d’une diligence exceptionnelle ou prestation particulière de nature à justifier, au-delà de la rémunération forfaitaire du syndic, une quelconque rémunération spécifique complémentaire.

Ces frais (714,25 euros) doivent ainsi être écartés et annulés du compte copropriétaire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [U] [D] à payer au [Adresse 7] la somme de 2.129,53 euros (2.843,78 euros – 714,25 euros) arrêtée au 21 mars 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires exigibles, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024 (date d’expédition de la mise en demeure du 7 mai 2024) sur la somme de 434,51 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Or, il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le syndicat des copropriétaires de la Résidence HELLENA, qui n’est pas un banquier, n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En l’espèce, il résulte du décompte des sommes dues produit aux débats par le demandeur que le compte de Madame [U] [D] est débiteur depuis le 1er décembre 2023.

La carence répétée d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges crée nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires le privant de trésorerie nécessaire à son fonctionnement.

En conséquence, Madame [U] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [D], partie succombante à l’instance, sera condamnée aux dépens.

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [U] [D], partie succombante et tenue aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] qui a dû agir en justice pour faire valoir ses droits, la somme de 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

* Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [U] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence HELLENA, représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA GRAND BLEU, les sommes de :

2.129.53 euros selon décompte arrêté au 21 mars 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024 sur la somme de 434,51 euros et de l’assignation pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement, en application de l’article 1231-6 du code civil ;300 euros à titre de dommages et intérêts ;500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [U] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE