T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 24/09290 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KOO3

MINUTE n° : 2025/ 111

DATE : 24 Septembre 2025

PRESIDENT : M. Yoan HIBON

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires LES LAURIERS représenté par son syndic en exercice la Societe GMJ IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSES

Madame [K] [X] épouse [D], domiciliée chez [Adresse 5] [Adresse 1]

représentée par M^e Bouchra EDDADSI-BARQANE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Bénéficiaire de l’aide Juridictionnelle

Association MSA 3A ès qualité de curateur de madame [K] [X] épouse [D],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 04 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 30 Juillet 2025 prorogée le 17 Septembre 2025 puis le 24 Septembre 2025. La décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Bouchra EDDADSI-BARQANE

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

M^e Bouchra EDDADSI-BARQANE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Madame [K] [X] épouse [D] est propriétaire du lot numéro 15 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 4], située [Adresse 3].

Des charges étant demeurées impayées, par courriers recommandés en date des 20 décembre 2023 et 24 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a mis en demeure Madame [K] [X] épouse [D] et la MSA 3A d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte d’huissier en date du 6 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LES LAURIERS représenté par son syndic en exercice la SAS GMJ IMMOBILIER, a assigné Madame [K] [X] épouse [D] et la MSA 3A en sa qualité de curateur de Madame [K] [X] épouse [D] suivant jugement du 30 novembre 1993, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir condamner Madame [K] [X] épouse [D] au paiement des sommes de : 4145,44 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation à payer du 24 février 2023, au titre des charges de copropriété impayées, de 2 000 euros à titre de dommage et intérêts ; le syndicat requérant demande en outre de voir déclarer commune et opposable la décision à intervenir à la MSA 3A en sa qualité de curateur de Madame [K] [X] épouse [D], ainsi que de voir condamner Madame [K] [X] épouse [D] à la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 juin 2025, Madame [K] [X] épouse [D] demande au juge des référés de prendre acte qu’elle reconnaît la créance relative aux charges de copropriété ; de lui accorder un délai de 24 mois à afin de régler cette créance ; outre de voir débouter le syndicat des copropriétaires requérant du surplus de ses demandes.

L’affaire enregistrée sous le numéro RG 24/09290 a été appelée à l’audience du 4 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de ladite loi dispose que I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … ».

Madame [K] [X] épouse [D] et la MSA 3A en sa qualité de curateur de madame [K] [X] épouse [P] ont été mis en demeure le 24 janvier 2023 de régler la somme de 1 342,10 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 mars 2024 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :

— le décompte des sommes dues au 4 novembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 mars 2023, 24 janvier 2024 et 9 août 2024, approuvant les comptes 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— le Jugement de tutelle du 30 novembre 1993,

— les sommations de payer en date des 24 février 2023 et 23 février 2024,

— les lettres de mise en demeure du 24 janvier 2023 au titre des charges impayées.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 4 145,44 euros.

Madame [K] [X] épouse [D] déclare reconnaitre la créance relative aux charges de copropriété.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 4145,44 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

L’article 331 du code de procédure civile dispose : « un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. »

Le syndicat requérant justifie en conséquence d’un motif légitime à l’opposabilité de la décision à intervenir à la MSA 3A ès-qualité de curateur de Madame [K] [X] épouse [D].

Dès lors, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LES LAURIERS représenté par son syndic en exercice la SAS GMJ IMMOBILIER conformément à l’article 331 du code de procédure civile.

Sur la demande de délai de paiement

Sur la demande de délais, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge… ».

En l’espèce, Madame [K] [X] épouse [D] sollicite de plus larges délais de paiements.

Il peut être déduit que les difficultés personnelles de la défenderesse l’ont conduite à une période d’impayés de charges.

Le syndicat des copropriétaires LES LAURIERS ne s’oppose pas à la demande.

Compte tenu de cette situation, la défenderesse peut prétendre à l’octroi d’un délai de paiement sur la période d’une année. Le surplus de sa demande de délai sera en outre rejeté.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande, les mensualités s’élevant à 345,45 euros pour une période de douze mois.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi des défenderesses dans la carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les défenderesses, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, vice-président délégué par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Madame [K] [X] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS GMJ IMMOBILIER, la somme de 4 145,44 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;

DECLARONS opposable la décision à intervenir à la MSA 3A ès-qualité de curateur de Madame [K] [X] épouse [D] ;

AUTORISONS à s’en libérer en douze paiements mensuels à hauteur de 345,45 euros, le premier intervenant dans le mois de la signification de la présente décision, le second un mois plus tard et ainsi de suite, le solde devant être réglé en totalité dans un délai de 12 mois au plus tard à compter de ladite signification ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Madame [K] [X] épouse [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Madame [K] [X] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS GMJ IMMOBILIER, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS GMJ IMMOBILIER, du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT