TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 27 Janvier 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01471 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ETY3

Prononcé le 27 Janvier 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 25 novembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 27 Janvier 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[J] [Y] [R], domiciliée : chez [F] [V] [L] [T], [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SA SEMI a donné à bail à Madame [J] [Y] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] par contrat en date du 14 octobre 2022, pour un loyer mensuel de 353,57 €, outre 25,86 € de location de parking, 30 € de location de télécommande, 55,95 € de provisions sur charges et 29,60 € de provisions pour la consommation d’eau.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEMI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 mai 2025 pour un montant de 1 133,94 €.

La SA SEMI a ensuite fait assigner Madame [J] [Y] [R] le 1er août 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 25 novembre 2025, la SA SEMI – représentée par Maître Emmanuel TANDONNET – demande, notamment au visa de la loi du 06 juillet 1989, de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [Y] [R] ; et de condamner cette dernière au payement de la somme actualisée de 1 972,65 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 113,69 € et à compter du jugement pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre 20,25 € de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, 200 € de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

La SA SEMI précise que le payement du loyer courant n’a pas été repris. Le dernier règlement est intervenu en décembre 2024. Dans ces conditions, le bailleur s’oppose à toute demande de délais de payement.

En défense, Madame [J] [Y] [R] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative. Elle conteste le payement d’une place de parking, affirmant ne posséder ni badge, ni voiture.

Madame [J] [Y] [R] ne souhaite pas se maintenir dans les lieux. En revanche, elle sollicite le bénéfice de délais de payement à hauteur de 600 € par mois jusqu’à apurement de sa dette, affirmant que son nouveau CDI d’aide soignante lui permettra d’assumer des mensualités aussi élevées.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 21 novembre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 04 août 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SEMI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

Le bail conclu le 14 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 mai 2025, pour la somme en principal de 1 133,94 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 juillet 2025.

En conséquence, l’expulsion de Madame [J] [Y] [R] sera ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. […];

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement”.

La SA SEMI produit un décompte estimant que Madame [J] [Y] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 972,65 € à la date du 30 octobre 2025.

Madame [J] [Y] [R] conteste le montant de la dette locative, notamment concernant le payement d’une place de parking et de son badge dont elle affirme n’avoir jamais bénéficié. Cependant, force est de constater que ce loyer annexe est prévu au contrat de bail signé par la défenderesse et que cette dernière n’apporte aucune preuve qu’elle n’a jamais bénéficié de cette annexe du logement. Dès lors, le montant de ces loyers annexes ne pourra pas être déduit de l’arriéré locatif.

En revanche, tout d’abord que le décompte comprend 10 facturations de frais de rejets de prélèvement (4,05 €) s’apparentant à une demande de dommages et intérêts et non 5 comme affirmé par le bailleur.

Ensuite, le décompte sus-mentionné comprend des frais de procédure inclus dans les dépens (105,38 € et 137,37 €) qu’il convient donc de retrancher.

Enfin, ce même décompte comprend une régularisation des charges locatives de l’année 2023 (158,83 €) sans que le bailleur ne produise les pièces justificatives afférentes.

Dans ces conditions, Madame [J] [Y] [R] sera condamnée à payer à la SA SEMI la somme de :

2 235,65 – (4,05 * 10) – 105,38 – 137,37 – 158,83 = 1 793,57 €,

avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 133,94 € à compter du commandement de payer (20 mai 2025) et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

Madame [J] [Y] [R] sera également condamnée au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de la SA SEMI sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 505,25 € et non indexée.

Sur la demande de délais de payement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

A l’audience, Madame [J] [Y] [R] sollicite le bénéfice de délais de payement à hauteur de 600 € par mois. Elle ne souhaite, en revanche, pas être autorisée à ce maintenir dans les lieux.

La SA SEMI s’oppose aux délais de payement compte tenu du montant de l’arriéré locatif, de l’absence de reprise du payement du loyer courant et de l’ancienneté du dernier règlement.

D’une part, la demande de délais de payement a été formulée par Madame [J] [Y] [R] au mois de novembre 2025. La présente décision étant rendue deux mois plus tard, en janvier 2026, si Madame [J] [Y] [R] a spontanément mis en place les payements auxquels elle s’est engagée, l’arriéré locatif devrait être apuré dès le mois de février 2026, rendant inutile l’octroi de délais de payement.

D’autre part, il y a lieu de constater que Madame [J] [Y] [R] règle son loyer de manière incomplète depuis le mois de février 2023, soit seulement 4 mois après son entrée dans les lieux. Elle a totalement cessé tout règlement depuis le mois de décembre 2024. Par ailleurs, il ressort du diagnostic social et financier qu’en dépit d’un nouveau CDI que Madame [J] [Y] [R] affirme avoir signé sans en justifier, compte tenu de sa situation d’hébergement précaire (par une amie alors qu’elle a un enfant mineur) qui peut cesser à tout instant, ce qui nécessiterait alors le payement d’un nouveau loyer dans une grande ville ([Localité 5]), ses propositions de règlement à hauteur de 600 € par mois ne paraissent pas réalistes.

Pour ces raisons, la demande de délais de payement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

(i) Sur la responsabilité contractuelle générale

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la SA SEMI justifie d’un préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers, à savoir les frais bancaires liés aux rejets de prélèvement qu’elle a subi en lien avec le comportement de Madame [J] [Y] [R].

Bien que le décompte contienne 10 facturations de frais de rejets de prélèvement, le bailleur limitant sa demande au nombre de 5, Madame [J] [Y] [R] sera donc condamnée à verser la somme de 20,25 € à la SA SEMI à titre de dommages-intérêts.

(ii) Sur la responsabilité contractuelle pour retard dans l’exécution d’une obligation de somme d’argent

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, la SA SEMI ne justifie pas d’un préjudice supplémentaire et indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elle aurait subi en lien avec le comportement de Madame [J] [Y] [R].

Elle sera donc déboutée du surplus de sa demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [J] [Y] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 mai 2025, de sa notification à la CCAPEX le 21 mai 2025, de l’assignation du 1er août 2025 et de sa notification à la Préfecture le 04 août 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEMI, Madame [J] [Y] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile.

/4

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2022 entre la SA SEMI et Madame [J] [Y] [R] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 21 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SEMI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] [R] à verser en deniers ou quittance à la SA SEMI la somme de 1 793,57 € (mille sept cent quatre-vingt-treize euros et cinquante sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 30 octobre 2025, incluant un dernier appel de 505,25 € pour le mois d’octobre 2025 et un dernier virement de CAF 349,94 € enregistré pour le même mois), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025 sur la somme de 1 133,94 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE Madame [J] [Y] [R] de sa demande de délais de payement ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] [R] à payer à la SA SEMI une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 505,25 € (cinq cent cinq euros et vingt-cinq centimes) ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] [R] à payer à la SA SEMI la somme de 20,25 € (vingt euros et vingt-cinq centimes) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 mai 2025, de sa notification à la CCAPEX le 21 mai 2025, de l’assignation du 1er août 2025 et de sa notification à la Préfecture le 04 août 2025 ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] [R] à verser à SA SEMI une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des Hautes-Pyrénées aux fins de relogement du locataire ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de

justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge