T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 24/07715 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNOJ

MINUTE n° : 2025/112

DATE : 01 Octobre 2025

PRESIDENT : M. Yoan HIBON

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEURS

Madame [J] [T], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 2]

SCI BELLEVUE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

SC [Adresse 11], dont le siège social est sis [Adresse 2]

SC PALAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

SCI LES ROUGUIELLES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

tous représentés par M^e Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSES

S.C.P. [V] [U] prise en la personne de Maître [I] [U], désignée en qualité d’administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BELLEVUE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9] [Adresse 5] pris en la personne de Me [U] es qualité d’administrateur provisoire, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 19/03/2025 les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 21/05/2025 puis prorogée au 25/06/2025, 23/07/2025, 24/09/2025 et 01/10/2025. La décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Laurence JOUSSELME

M^e Florent LADOUCE

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Laurence JOUSSELME

M^e Florent LADOUCE

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée par Madame [J] [T], Monsieur [K] [T], la SCI BELLEVUE, la SC SANS SOUCI, la SC PALAS, et la SCI LES ROUGUIELLES, en date du 11 octobre 2024, à la SCP [V] [U], prise en la personne de Maître [I] [U], désignée en qualité d’administrateur provisoire de la Résidence [7], ainsi qu’au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7], sis [Adresse 4] à (83480) PUGET SUR ARGENS, pris en la personne de la SCP [V] [U], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de : voir ordonner qu’il soit immédiatement procédé et sans délai à la modification des pouvoirs de Maître [U] de la SCP [V]-[U], afin que l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 10] retrouve la plénitude de ses pouvoirs et notamment ceux d’approuver les comptes du syndicat et des copropriétaires ; de voir ordonner que la décision à intervenir sera commune et exécutoire au [Adresse 13] [Adresse 8] ; de voir condamner Maître [U] de la SCP [V]-[U] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu leurs dernières conclusions, en date du 18 mars 2025, de Madame [J] [T], Monsieur [K] [T], la SCI BELLEVUE, la SC SANS SOUCI, la SC PALAS, et la SCI LES ROUGUIELLES, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des motifs, par lesquelles ils maintiennent l’ensemble de leurs demandes, prétentions et moyens et sollicitent en outre de voir débouter Maître [U] de la SCP [V]-[U] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 19 mars 2025, de la SCP [V] [U], prise en la personne de Maître [I] [U], désignée en qualité d’administrateur provisoire de la Résidence [7], auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des motifs, par lesquelles elle sollicite du juge des référés de voir débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, outre de les voir condamner solidairement à la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le [Adresse 13] [Adresse 8] n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 19 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Le jugement sera réputé contradictoire.

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée.

Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office.

Selon les demandeurs, les copropriétaires se verraient imposer de régler les impayés de charges 2019/2020 et 2020/2021 de cinq copropriétaires défaillants, lesquels en seraient totalement dispensés. Il y aurait en outre une erreur dans les tantièmes de répartition.

L’ordonnance rendu le 30 septembre 2022 ne serait pas respectée.

L’administrateur provisoire ne tiendrait pas compte des arguments et pièces qui lui sont apportés, et n’y répond même pas.

L’administrateur désigné ne peut pourtant pas prétendre tirer des pouvoirs qui lui ont été conférés, celui de faire supporter des charges impayées à des copropriétaires qui n’en sont pas débiteurs, sauf à violer les dispositions de la loi de 1965 ainsi que le règlement de copropriété puisque lesdites charges ne correspondent ni aux tantièmes ni aux lots détenus par les requérants

En l’espèce, il convient de rappeler la SCP [V]-[U], prise en la personne de Me [U], a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence « [7] » sise [Adresse 3] PUGET [Adresse 12], par ordonnance du 1er mars 2023 du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en vertu de laquelle elle dispose des pouvoirs suivants :

Prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;Recouvrer toutes les créances nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;Exercer tous les pouvoirs du syndic à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical ;

Par ordonnance du 30 juin 2023, l’administrateur provisoire s’est également vu confié tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et du conseil syndical.

Suivant jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN du 23 mai 2023, les clauses suivantes du règlement de copropriété ont été déclarées non écrites :

Les clauses selon lesquelles la résidence est ouverte aux personnes âgées de plus de 50 ans, retraitées, cadres de l’administration, des professions libérales et du secteur privé et interdisant aux copropriétaires âgés de moins de 50 ans d’habiter les locaux,La clause portant interdiction de l’occupation par une personne exerçant la profession de musicien ou chanteur ;La clause conditionnant l’occupation des locaux à un certificat médical transmis au médecin agréé de la résidence avec pouvoir décisionnel d’acceptation ou de refus par le syndic et le conseil syndical

S’agissant de l’ordonnance du 30 septembre 2022, les condamnations à l’égard des copropriétaires défaillants ont été effectivement limitées à la période postérieure à au 1er octobre 2021 mais en raison de « l’absence de détail du solde antérieur repris de l’ancien syndic dans les relevés individuels permettant de vérifier si tout ou partie de ce solde n’était pas d’ores et déjà inclus dans les condamnations précédentes ».

Il résulte de la motivation de la décision que le juge n’a pas entendu exonérer les copropriétaires défaillants de leur obligation de paiement des charges dues du 1er octobre 2019 au 31 septembre 2020 mais qu’en l’absence de détail portant sur le solde antérieur, il ne pouvait être statué sur lesdites charges.

Il convenait dès lors de reconstituer le quantum dû par les copropriétaires mais le solde antérieur n’a jamais été communiqué à l’administrateur provisoire ou à son sapiteur, monsieur [H], ce qui a conduit la SCP [V] [U] à reporter les charges dues sur les autres copropriétaires dans le cadre de l’assemblée générale d’approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2022.

Cette décision apparaît justifiée au regard des impayés qui demeurent et du fait que les copropriétaires étaient débiteurs d’une somme de 185 253,70 euros au moment où l’administrateur provisoire a entamé sa mission.

En l’absence de remise du détail du solde antérieur par le syndic, les demandeurs ne justifient pas en quoi une autre option que celle prise par l’administrateur provisoire aurait pu s’imposer.

La SCP [V] [U] a dès lors rempli sa mission consistant à prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et à recouvrer toutes les créances nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, tel que cela ressort de l’ordonnance en date du 1er mars 2023.

A ce stade, l’équilibre financier de la copropriété demeure gravement compromis et la SCP [V]-[U] prise en la personne de Maître [U] a rempli sa fonction d’administrateur provisoire de la résidence [6] en respectant les obligations qui étaient les siennes.

Il n’y a dès lors pas lieu à modifier les pouvoirs de l’administrateur provisoire.

Par conséquent, les requérants seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [J] [T], Monsieur [K] [T], la SCI BELLEVUE, la SC SANS SOUCI, la SC PALAS, et la SCI LES ROUGUIELLES seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance.

En outre, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [J] [T], Monsieur [K] [T], la SCI BELLEVUE, la SC SANS SOUCI, la SC PALAS, et la SCI LES ROUGUIELLES à payer la SCP [V] [U], prise en la personne de Maître [I] [U], désignée en qualité d’administrateur provisoire de la [Adresse 10], la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, vice-président délégué par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Madame [J] [T], Monsieur [K] [T], la SCI BELLEVUE, la SC SANS SOUCI, la SC PALAS, et la SCI LES ROUGUIELLES de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNONS in solidum Madame [J] [T], Monsieur [K] [T], la SCI BELLEVUE, la SC SANS SOUCI, la SC PALAS, et la SCI LES ROUGUIELLES à payer à la SCP [V] [U], prise en la personne de Maître [I] [U], désignée en qualité d’administrateur provisoire de la [Adresse 10] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [J] [T], Monsieur [K] [T], la SCI BELLEVUE, la SC SANS SOUCI, la SC PALAS, et la SCI LES ROUGUIELLES aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT