TRIBUNAL

de, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00941 – N° Portalis DB22-W-B7J-TKGJ

JUGEMENT

Du : 20 Mars 2026

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

,

[P], [G]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PRINSON MOURLON

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme, [G]

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 20 Mars 2026 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 15 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

désormais dénommée COSIVIA,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par M^e Therese PRINSON MOURLON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

ET

DEFENDEUR :

Madame, [P], [G],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 4]

non comparante

A l’audience du 15 Janvier 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2026 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2020, SA, [Adresse 5], laquelle a changé de dénomination pour devenir la société COSIVIA depuis le 1er janvier 2026, a donné à bail à Mme, [P], [G] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 6].

Le bail du 19 juin 2020 a été égaré.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 juillet 2025, la société SA, [Adresse 5], devenue depuis lors la société COSIVIA, a fait assigner Mme, [P], [G] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de :

la dire et juger bien fondée en ses demandes et l’y recevoir, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement de loyers au terme convenu,ordonner l’expulsion de Mme, [P], [G], et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, du logement sis, [Adresse 6] et de l’emplacement du parking sis à la même adresse,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de la défenderesse, ou à défaut sur place, condamner Mme, [P], [G] au paiement :de la somme de 9 042,51 euros au titre du loyer d’avril 2025 inclus selon décompte au 28 mai 2025, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au dernier loyer (outre charges, indexation et accessoires), à compter du 1er mai 2025, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que tout occupant et meubles de son chef,de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, eu égard aux manquements graves de la locataire rendant impossible la poursuite du bail, de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire,condamner la défenderesse au paiement de tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 janvier 2026.

La société COSIVIA, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 13 812,84 euros, après déduction des dépens selon décompte actualisé au 13 janvier 2026. Elle rappelle que le bail d’habitation a été égaré mais qu’il n’est pas contesté.

En défense, bien que citée à étude, Mme, [P], [G] n’a pas comparu ni n’était représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la défenderesse ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera observé à cet égard que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de la créance par le demandeur à l’audience, malgré la non-comparution du défendeur.

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 4 août 2025 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX par courrier du 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2 – Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Il convient de souligner que le bailleur ne demande pas le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail sur le local d’habitation mais le prononcé de la résiliation judiciaire en raison du manquement par le locataire à ses obligations.

En vertu des articles 1224 et 1228 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il résulte des articles 1728 et 1729 du même code que le preneur est tenu, notamment, de payer le prix du bail aux termes convenus. Si le preneur ne paye pas le prix du bail, le bailleur peut faire résilier le bail.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail pour un local d’habitation sis, [Adresse 3],, [Localité 4] n’est pas contestée et se manifeste par un commencement de preuve s’agissant du paiement des loyers depuis juin 2020 et jusqu’en avril 2024, date à laquelle Mme, [P], [G] a commencé à rencontrer des difficultés.

Le bailleur a adressé une sommation de payer à Mme, [P], [G] par acte d’huissier en date du 11 juin 2024 pour un montant de 2 823,16 euros, de sorte qu’il a été notifié à la locataire son manquement aux obligations contractuelles.

Il résulte des pièces versées au débat et notamment du décompte des sommes dues arrêtées au 13 janvier 2026, que Mme, [P], [G] a totalement cessé de régler son loyer et ses charges depuis le mois de novembre 2024, de sorte que la dette s’est élevée à la somme de 14 043,12 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus.

En conséquence, compte tenu de l’inexécution de Mme, [P], [G] à son devoir de payer les loyers et les charges, la résiliation du contrat de bail du 19 juin 2020 sera prononcée aux torts exclusifs de Mme, [P], [G], à compter de la signification du présent jugement.

3- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant notamment des articles 1728 du code civil que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, arrêté au 13 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, que la locataire n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, la dette s’élevant à la somme 13 812,84 euros.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement Mme, [P], [G] à payer à la société COSIVIA la somme de 13 812,84 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 13 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus.

4- Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que celui qui se maintient dans un local d’habitation sans droit ni titre, commet une faute délictuelle, et est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

Le bail s’étant trouvé résilié par le présent jugement, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

L’indemnité d’occupation trouve son fait générateur dans l’occupation du bien sans droit ni titre, de sorte qu’y sont tenus au premier chef les occupants locataires.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Mme, [P], [G] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

5 – Sur l’expulsion

Il convient d’ordonner en conséquence l’expulsion de Mme, [P], [G] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

6- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 nouveau du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des pièces versées au débat et notamment de la sommation de payer et des différents décomptes locatifs, que Mme, [P], [G] n’a réalisé aucun paiement depuis près de deux ans malgré les demandes de son bailleur. La dette locative est particulièrement élevée et ne cesse d’augmenter.

Cette attitude caractérise la mauvaise foi de la locataire.

En conséquence, il convient de condamner Mme, [P], [G] à payer à la société COSIVIA la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

7- Sur les autres demandes

Mme, [P], [G], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser la société demanderesse supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer, et en conséquence, Mme, [P], [G] sera condamnée à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 19 juin 2020 entre la société COSIVIA et Mme, [P], [G] à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme, [P], [G] à payer à la société COSIVIA la somme de 13 812,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 13 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus ;

CONDAMNE Mme, [P], [G] à payer à la société COSIVIA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués sis, [Adresse 3],, [Localité 4], il pourra être procédé à l’expulsion de Mme, [P], [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme, [P], [G] à payer à la société COSIVIA la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme, [P], [G] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme, [P], [G] à payer à la société COSIVIA la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT