REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Contentieux civil général de proximité

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2025

__________________________

N° RG 25/03299 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KV7L

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 01 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Décembre 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 9] 1 agissant par son syndic la SAS FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [A] [Z]

né le 27 Janvier 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 7]

Madame [L] [B] [P] épouse [Z]

née le 14 Février 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 8]

tous deux représentés par M^e Marie-françoise LABBE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Marie-françoise LABBE

— Maître Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P] sont propriétaires des lots n°83 et 20 cadastrés section AE n°[Cadastre 1] au sein de la copropriété [Adresse 12], sise [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] 1 est représenté par son syndic SAS FONCIA GRAND BLEU.

Par lettre recommandée en date du 5 août 2022 dûment réceptionnée et demeurée sans effet, la SAS FONCIA GRAND BLEU a mis en demeure Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P] d’avoir à régler leurs charges de copropriété d’un montant de 1.367,13 euros. Le cabinet FONCIA GRAND BLEU leur a adressé de nouvelles mises en demeure par courriers recommandés avec demandes d’avis de réception en date des 6 septembre 2022, 12 octobre et 22 novembre 2023, 23 mars et 7 août 2024, et leur a fait délivrer une sommation de payer par acte de commissaire de Justice signifié le 7 août 2024 pour un montant en principal de 2.073,08 euros.

Par acte de commissaire de Justice signifié à leur personne le 18 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société SAS FONCIA GRAND BLEU, a fait assigner Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P] devant le Tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, leur condamnation à lui payer les sommes suivantes :

3.588,06 euros au titre des charges de copropriété exigibles selon décompte du 24 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022, date de la mise en demeure,2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er octobre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA GRAND BLEU, représentée par son conseil a maintenu ses demandes et déposé son dossier sans actualisation de son éventuelle créance. Il indique s’opposer à la demande de délais formée par les défendeurs, au motif que la dette augmente, que les reports de paiement placent la copropriété en difficulté, et que les défendeurs ne justifient pas de diligences suffisantes pour vendre le bien.

Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P] comparaissent, représentés par leur conseil. Par référence à leurs conclusions développées oralement à l’audience, ils forment les demandes suivantes :

— accorder aux époux [Z] un délai de 24 mois pour régler les arriérés de charges de copropriété à compter de la décision à intervenir,

— dire que la dette ne produira ni intérêts ni pénalités,

— écarter l’exécution provisoire de droit,

— statuer ce que de droit s’agissant des frais irrépétibles et des dépens, étant précisé que les défendeurs sont bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale.

A l’appui de leurs demandes, ils exposent qu’ils rencontrent des difficultés financières liées notamment au licenciement subi par Monsieur [A] [Z] et à ses vaines recherches pour retrouver un emploi pérenne, qu’ils ont tenté sans résultat des démarches pour obtenir amiablement une suspension du paiement des mensualités de prêt immobilier afin d’équilibrer leur budget, qu’ils ont également formé une demande judiciaire en ce sens et se sont résolus à mettre en vente leur appartement, que les charges de copropriété courantes sont réglées (80 euros par mois), qu’ils sont de bonne foi et qu’ils ont besoin de délais pour leur permettre de vendre et d’obtenir un logement social. Ils produisent les éléments relatifs à leur situation familiale professionnelle et financière et précisent qu’ils sont tous les deux sans emploi. Ils ont deux enfants à charge.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse :

Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaires de Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P], le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] verse aux débats le relevé de propriété établissant qu’ils sont propriétaires indivis des lot n°83 et 20 cadastrés section AE n°[Cadastre 1] au sein de la copropriété [Adresse 11], située entrée B, sise [Adresse 2].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété :

L’article 10 de la loi n o 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :

“I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 dispose que :

“I. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul propriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement:

“1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires."

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Le relevé de propriété établissant que Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P] sont propriétaires des lots n°20 et 83 cadastrés section AE n°[Cadastre 1] au sein de la copropriété [Adresse 6],

— Le contrat de syndic conclu par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] avec la société FONCIA GRAND BLEU pour une durée de 36 mois à effet du 1er juillet 2024 au 30 juin 2027,

— Les procès-verbaux des 8 juin 2021, 30 novembre 2022, 15 novembre 2023 et 24 juin 2024 des assemblées ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, voté le montant du budget prévisionnel pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025, et désigné la société FONCIA GRAND BLEU pour la période courant du 1er juin 2024 au 30 juin 2027 ;

— Les bilans annuels des charges 2022, 2023 et 2024 ;

— Les appels de fonds pour la période du 1er janvier au 31 mars 2024, 1er avril au 30 juin 2024, 1er juillet au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 (provision sur travaux) et du 1er janvier au 31 mars 2025,

— Le relevé de compte copropriétaire en date du 24 janvier 2025, portant sur la période du 1er octobre 2022 au 1er janvier 2025, faisant état d’un solde débiteur de 3.588,06 euros,

— Les mises en demeure du 5 août 2022 et celles des 6 septembre 2022, 12 octobre et 22 novembre 2023, 23 mars et 7 août 2024, adressées par la société FONCIA GRAND BLEU à Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P] et les avis de réception signés,

— La sommation de payer qui leur a été signifiée le 7 août 2024,

— des factures de frais de gestion et d’honoraires annexes de la société FONCIA GRAND BLEU en date du 16 février 2023 (constitution dossier huissier 164 euros), mises en demeure des 22 novembre 2023, 23 mars 2024, 7 août 2024 (58 euros), et constitution du dossier transmis à l’avocat du 19 novembre 2024 (384 euros).

La créance du Syndicat des copropriétaires arrêtée au 24 janvier 2025 à la somme de 3.588,06 euros, est ainsi établie en l’espèce. En outre, Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P] ne contestent pas devoir les sommes qui leur sont réclamées.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] la somme de 3.588,06 euros arrêtée au 24 janvier 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais exigibles à cette date, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 1.367,13 euros, et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Or, il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10], qui n’est pas un banquier, n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En l’espèce, il résulte du décompte annexé à la sommation de payer du 17 février 2023 et du dernier décompte produit arrêté au 1er janvier 2025 que le compte de Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P] est débiteur depuis au moins le 1er janvier 2022 et que le solde n’est jamais repassé créditeur depuis.

La carence répétée d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges crée nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires le privant de trésorerie nécessaire à son fonctionnement.

En conséquence, Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P] seront condamnés au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P] ne peut être accueillie dès lors que la situation financière des intéressés, au regard de leurs explications et des pièces qu’ils produisent, ne permet pas d’envisager un paiement échelonné de la dette dans le délai légal de 24 mois, dans la mesure où le règlement des charges courantes n’est lui-même pas assuré en totalité.

En outre, les éléments produits ne permettent pas de laisser espérer une amélioration prochaine de leurs situations professionnelles respectives, ni de leur situation financière dans la mesure où ils ne justifient pas du dépôt de la requête aux fins de suspension des mensualités des emprunts immobiliers qu’ils indiquent avoir formalisée, ni de réelles démarches en vue de vendre le bien immobilier, la copie d’une annonce déposée sur le site « Le bon coin » n’apparaissant, à cet égard, pas suffisante.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P], parties succombantes à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], qui sera débouté de sa demande à ce titre.

* Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, eu égard à l’ancienneté de la créance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13], sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, les sommes de :

3.588,06 euros selon décompte arrêté au 24 janvier 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais exigibles à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 1.367,13 euros, et à compter du jugement pour le surplus,300 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P] de leur demande de délais de paiement,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [P], tous deux bénéficiaires de l’aide juridictionnelle aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE