TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 29 Avril 2025

Dossier N° RG 22/04089 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JPHX

Minute n° : 2025/108

AFFAIRE :

[H] [C], [K] [C] C/ Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU

JUGEMENT DU 29 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Février 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Christophe MAIRET

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [C]

Madame [K] [C]

demeurants [Adresse 4]

représentés par M^e Christophe MAIRET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

M. [H] [C] et Mme [K] [C] sont propriétaires du lot 58 constitué d’un appartement et d’un box, lot 54, au sein du bâtiment B-C de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7] [Adresse 5] composé de quatre bâtiments A, B-C, D-E et F) et placé sous le régime de la copropriété.

Contestant les appels de fonds qui leur ont été adressés, les époux [C] ont fait assigner, le 20 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Grand Bleu, devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de se voir déclarer recevables en leur action et par conséquent annuler les appels de fonds litigieux, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5000 € tous chefs de préjudices confondus ainsi que celle de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] a saisi le juge de la mise en état d’une demande de nullité de l’assignation outre une demande au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance du 27 mars 2023, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’incident formé par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Foncia Grand Bleu, a renvoyé la cause et les parties à la mise en état et a rejeté les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les deux parties ont conclu au fond.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2024 avec fixation à l’audience de juge unique du 6 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions notifiées par RPVA le 1er février 2024, M. [H] [C] et Mme [K] [C] maintiennent leurs demandes initiales sauf à préciser que la demande de condamnation au paiement de la première somme de 5000 € concerne le remboursement des appels de fonds contestés et le préjudice moral subi et à solliciter le débouté du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Grand Bleu, société par actions simplifiée, par conclusions notifiées par RPVA le 10 mai 2024, demande au tribunal de débouter M. et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. A titre reconventionnel de condamner solidairement M. et Mme [C] au paiement d’une somme de 6000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en application de l’article 1240 du code civil ainsi qu’à la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la demande d’annulation des appels de fonds :

1.1 Moyens des parties :

M. [H] [C] et Mme [K] [C] font valoir qu’ils ont toujours réglé les charges appelées y compris celles contestées.

Ils indiquent que l’appel de fonds pour la période du 1er avril 2021 au 30 juin 2021 voté lors de l’assemblée générale du 18 mars 2021 concerne les charges relatives à la piscine et aux sanitaires attenants non utilisables et des charges de fonctionnement relatives aux autres bâtiments de la résidence.

Ils précisent que le courrier du syndic en réponse à leur contestation ne répond pas à leurs questions et qu’un nouvel appel de fonds avec les mêmes incohérences que le précédent leur a été délivré le 6 juillet 2021 pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2021. Ils contestent l’utilisation de l’eau commune pour arroser des parkings engazonnés et les bacs de fleurs de certains copropriétaires. Ils considèrent que les appels de fonds se sont succédés sans que leur remarque ne soient prises en compte.

Ils ajoutent qu’un compteur d’eau individuel n’a été installé qu’en juin 2021 et qu’ils ont dû payer la consommation des occupants à l’année alors qu’ils ne sont que rarement dans leur appartement, que le ménage et le ramassage des conteneurs poubelles ne sont pas fait.

Ils rappellent les termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et font valoir que la part contributive des copropriétaires pour les services collectifs et les éléments d’équipements communs dépend de l’utilité que les services et éléments présentent à l’égard de leur lot alors que les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes doivent être réparties proportionnellement aux valeurs des parties privatives comprises dans les lots. Ils ajoutent que la contestation d’une répartition des charges non conforme peut intervenir à tout moment en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et font état de la jurisprudence relative à l’annulation de clauses du règlement de copropriété non conformes.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Grand Bleu soulignent que les demandeurs font état de charges non conformes qui devraient être réputées non écrites dans leur motivation sans mentionner cette demande dans le dispositif de leurs conclusions.

Il expose que le syndic a émis des appels de fonds en fonction de la décision prise par l’assemblée générale et du vote du budget provisionnel. Il ajoute que les comptes ont été approuvés et que M. et Mme [C] n’ont pas contesté les assemblées générales.

Il précise que la première année, il n’y avait pas de contrat d’entretien pour la piscine et le président et un membre du conseil syndical l’ont fait à l’aide du robot acheté à cet effet alors que les produits ont été facturés au promoteur qui les a réglés, que le contrat d’entretien pour le ménage n’a commencé qu’en octobre 2021 et qu’une régularisation a eu lieu en fin d’année 2021, que le promoteur a réglé l’eau d’arrosage et a fait le transfert au syndicat des copropriétaires trois mois après la pose des compteurs individuels qui a eu lieu avant la réception et la prise de possession des appartements. Il indique qu’il existe des parties communes générales aux quatre bâtiments de la copropriété et que les appels de fonds sont conformes aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il considère n’avoir commis aucune faute et expose que les époux [C], qui ont bénéficié de la régularisation des charges, n’ont subi aucun préjudice.

1.2 Réponse du tribunal :

Il sera rappelé que selon l’article 768 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions or les époux [C] ne sollicitent pas dans le dispositif de leurs conclusions récapitulatives, notifiées par RPVA le 1er février 2024, l’annulation des clauses de répartition des charges du règlement de copropriété ni une nouvelle répartition de ces dernières mais l’annulation des appels de fonds.

Il leur appartient d’apporter la preuve que les règles de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été respectées, or ils ne procèdent que par affirmation aussi bien dans les courriers adressés au syndic de la copropriété que dans leurs conclusions. Aucune pièce ne vient corroborer leurs dires quant à l’absence de fonctionnement de la piscine, d’entretien de la piscine, de ménage, d’utilisation de l’eau collective ou autre. De plus, ils n’ont jamais contesté l’assemblée générale du 18 mars 2021 qui a voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 18 mars au 31 décembre 2021 et pour l’exercice 2022 ni celle du 28 avril 2022 qui a voté un budget provisionnel pour l’année 2023 et a approuvé les comptes de 2021, ni celle du 20 avril 2023 qui a approuvé les comptes de 2022.

Ils seront par conséquent déboutés de leurs demandes d’annulation des appels de fonds, de remboursement des appels de fonds, de préjudice moral et d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

2. Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Grand Bleu :

2.1 Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires considère que l’action engagée par M. et Mme [C] est intempestive et abusive, qu’elle lui a causé un préjudice et a nuit à une bonne administration de la justice.

Les époux [C] font valoir qu’ils n’ont commis aucune faute et que le syndicat n’apporte pas la preuve d’un préjudice en lien direct avec la prétendue faute.

2.2 Réponse du tribunal :

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne constitue pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d’agir en justice et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] ne démontre pas que l’action engagée par M. [H] [C] et Mme [K] [C] soit le fruit de la malice, de la mauvaise foi ou le résultat d’une erreur grossière ayant dégénéré en abus et ait été source de préjudice pour le syndicat des copropriétaires et ce alors que les appels de charges ont été honorés par les demandeurs. Aussi, la demande de demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

3. Sur les demandes accessoires :

M. [H] [C] et Mme [K] [C], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Grand Bleu, les frais irrépétibles exposés pour se défendre. M. [H] [C] et Mme [K] [C] seront alors condamnés solidairement à lui la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement. En l’espèce, la nature de l’affaire et son ancienneté ne justifie pas d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE M. [H] [C] et Mme [K] [C] de toutes leurs demandes ;

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Grand Bleu pour procédure abusive ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [C] et Mme [K] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [C] et Mme [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Grand Bleu somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DIT n’y avoir lieu écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT-NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,