TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 29 Avril 2025

Dossier N° RG 23/08481 – N° Portalis DB3D-W-B7H-KBSK

Minute n° : 2025/110

AFFAIRE :

S.C.I. EDELWEISS, représentée par son gérant en exercice Monsieur [X] [Y] C/ Syndicat des copropriétaires LES ALLEES AURELIENNES pris en la personne de son syndic en exercice l’AGENCE FONCIA GRAND BLEU

JUGEMENT DU 29 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER FF : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Février 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître [C] [E]

Maître Sandrine DUCROCQ-SCHRECK

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. EDELWEISS, représentée par son gérant en exercice Monsieur [X] [Y], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Sandrine DUCROCQ-SCHRECK de la SCP SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires LES ALLEES AURELIENNES pris en la personne de son syndic en exercice l’AGENCE FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI Edelweiss est propriétaire depuis le 1er mars 2018 d’un appartement, d’une cave et du lot 122, à savoir un parking extérieur portant le numéro 18 au sein de la copropriété [Adresse 4].

En 2022, des travaux ont été effectués par l’entreprise SRTB et M. [X] [Y], gérant en exercice de la SCI Edelweiss, s’est plaint du rehaussement de la bordure en béton séparant le bitume d’un jardin privatif du bâtiment voisin l’empêchant, au niveau de sa place de parking, de sortir correctement de son véhicule automobile.

La SCI Edelweiss a fait dresser un procès-verbal de constat le 2 octobre 2023 et par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023 a fait assigner le syndicat des copropriétaires les [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice Agence Foncia Grand Bleu devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir :

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à détruire le rehaussement réalisé en bordure de l’emplacement de parking no 18 et ce sous astreinte comminatoire de 200 euros par jour de retard qui commencera à courir 8 jours après la signification du jugement à intervenir et pendant une durée de 90 jours après quoi il sera de nouveau statué.

Le condamner également à verser à la SCI Edelweiss la somme de 1200 euros en réparation du préjudice de jouissance subi pour la période de septembre 2022 au 1 er octobre 2023

Le condamner à compter du 1er novembre 2023 jusqu’au jour de la remise en état au paiement de la somme mensuelle de 100 euros en réparation du préjudice qui sera subi.

Le condamner en fin au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 12 février 2024, le juge de la mise en état a enjoint les parties à rencontrer un médiateur pour une séance d’information à la médiation.

La médiatrice a indiqué le 13 mars 2024 que l’une des parties refusait de participer à la séance d’information à la médiation.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 avril 2024, la SCI Edelweiss sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à lui verser la somme de 2425 € en réparation du préjudice de jouissance subi pour la période du 10 septembre 2022 au 10 janvier 2024 ainsi que la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens.

Elle expose que les travaux réalisés et payés par le syndic auraient dû faire l’objet au préalable d’un vote de l’assemblée générale conformément à l’article 24 II de la loi du 10 juillet 1965 et qu’en l’espèce il n’existait aucune urgence ne s’agissant pas d’assurer la sauvegarde de l’immeuble.

Elle ajoute que selon l’article 26 alinéa 6 de la loi de 1965 selon lequel l’assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, n’a pas été respecté et que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée en raison des fautes commises par celui-ci en faisant réaliser des travaux illégaux.

Elle précise que les membres de la SCI, âgés de 72 ans et demi et de 73 ans subissent un préjudice de jouissance eu égard à la difficulté qu’ils ont eu pour utiliser leur emplacement de parking et l’impossibilité d’ouvrir la portière côté conducteur. Elle évalue le préjudice à 5 euros par jour soit 150 euros par mois pendant 485 jours.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Grand Bleu, par conclusions notifiées par RPVA le 4 juin 2024, demande au tribunal de le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions, de débouter la SCI Edelweiss de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires et de l’a condamner à lui verser la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles en sus des entiers dépens.

Il indique qu’il a fait intervenir la société SRTB suite aux plaintes d’inondations de M. [Z], copropriétaire d’un lot mitoyen au parking. Il précise que les copropriétaires ont été prévenus et qu’une assemblée générale devait être convoquée comme le prévoit l’article 37 du décret de 1967.

Il fait valoir qu’au vu des revendications de M. [Y], la société SRTB a procédé gratuitement à la destruction du muret litigieux le 10 janvier 2024. Il souligne que le gérant de la SCI Edelweiss a refusé de retirer sa voiture pour que les travaux puissent se réaliser mais que l’intervention a malgré tout eu lieu.

Il expose que l’assemblée générale du 9 novembre 2023 a validé un devis de la société DL Assainissement pour l’inspection des canalisations des eaux pluviales afin d’éviter des inondations.

Il considère que les travaux étaient justifiés par l’urgence et ont été réalisés dans le cadre de l’article 18 alinéa 3 de la loi de 1965 et que le syndic engageait sa responsabilité en l’absence d’intervention. Il précise que les travaux ont porté sur des parties communes de la copropriété. Il ajoute qu’aucune faute n’a été commise et que si le muret empêchait une ouverture complète de la porte conducteur, la place de parking est restée identique et il est toujours possible de se garer.

Il précise que M. [Y] a accepté une place de parking plus étroite que celle allouée à ses voisins et sur laquelle est située une bouche d’évacuation des eaux pluviales mais il indique que la construction du muret n’a eu aucun impact sur la taille de l’emplacement.

Il expose qu’il n’a pas la possibilité d’allouer à un copropriétaire une place plus grande mais qu’il a fait procéder à la destruction du muret de sorte que le litige aurait pu se résoudre de manière amiable.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance en date du 17 juin 2024 a clôturé les débats le même jour. L’audience a eu lieu le 6 février 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 10 juillet 1965, applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés à la SCI Edelweiss, copropriétaire ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute. La démonstration d’un dommage ayant pour origine une partie commune est la condition nécessaire mais suffisante pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Celui-ci ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers.

Il est constant et reconnu par toutes les parties que le muret, objet du litige situé le long de la place de parking de la SCI Edelweiss est une partie commune. Le rehaussement de ce dernier en septembre 2022, sur décision du syndic a incontestablement engendré jusqu’à sa destruction, constatée par un commissaire de justice le 10 janvier 2024, aux membres de la SCI Edelweiss des dommages. En effet, lorsque le véhicule automobile est garé sur la place de parking numéro 18 la portière du conducteur vient buter sur le muret dont la hauteur est passée de 13 cm à 31 cm et il n’existe que peu de place pour monter ou descendre du véhicule, ce qui engendre un préjudice de jouissance pour la SCI Edelweiss même si la superficie de son emplacement de parking est restée identique et si elle a pu continuer à utiliser la place de stationnement mais de manière moins commode.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] ne justifie pas d’une force majeure, de la faute d’un tiers ou de la SCI Edelweiss.

En réparation du préjudice subi par la SCI Edelweiss, pour la période du 10 septembre 2022 au 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société Foncia Grand Bleu sera condamné à payer à la demanderesse la somme de 700 euros.

Il sera précisé qu’en l’absence d’action engagée à l’encontre du syndic, à titre personnel, qui n’est pas partie à la procédure il n’y a pas lieu de se prononcer sur les conditions d’application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société Foncia Grand Bleu, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité ne justifie pas de faire application en l’espèce de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCI Edelweiss.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

La SCI Edelweiss n’a pas repris dans le dispositif de ses conclusions sa demande fondée sur l’article 10-1 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, conformément à l’article 768 du code de procédure civile, toutefois la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensée, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité et de la situation économique des parties au litige. »

Aussi, la SCI Edelweiss sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais engagés pour la présente procédure, la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au Greffe et en premier ressort :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société Foncia Grand Bleu à payer à la SCI Edelweiss la somme de 700 € en réparation de son préjudice ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société Foncia Grand Bleu aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de la SCI Edelweiss fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la SCI Edelweiss sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais engagés pour la présente procédure et que la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT-NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,