Minute n°2025/326

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 21/02434

N° Portalis DBZJ-W-B7F-JF7F

ORDONNANCE DE LA MISE EN ÉTAT

DU 24 AVRIL 2025

I PARTIES

DEMANDEUR :

Syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SARL ICR 57, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Paul HERHARD, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B212

DÉFENDERESSES :

S.A. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

et

S.N.C. [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

représentées par Maître Jonathan SAVOURET de la SARL ILIADE AVOCATS, avocats au barreau de METZ, vestiaire : A401

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nous, Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, Juge de la mise en état, assistée de Lydie WISZNIEWSKI, Greffier

Après audition le 11 octobre 2024 des avocats des parties.

III PROCÉDURE

EXPOSE DU LITIGE

Par exploits d’huissier délivrés le 18 octobre 2021, le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à METZ 57000 a constitué avocat et a fait assigner la SA ESPACE 2 et la SNC [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, afin de le voir :

— déclarer la SNC [Adresse 8] et la SA [Adresse 9] responsables du désordre relatif aux portes pare-flammes au titre de la garantie décennale,

A titre subsidiaire,

— dire et juger la SNC [Adresse 8] et la SA ESPACE 2 responsables du désordre en cause au titre de la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs,

En tout état de cause,

— condamner solidairement la SNC [Adresse 8] et la SA [Adresse 9] à payer au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic ICR 57, la somme de 50.867,43 € au titre des travaux de remise en état, indexé sur l’indice BT01 du coût de la construction avec indice de référence celui en dernier lieu publié en mars 2021, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamner solidairement la SNC [Adresse 8] et la SA [Adresse 9] à payer au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3], représenté par son syndic ICR 57, la somme de 15.176 € au titre des dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamner solidairement la SNC [Adresse 8] et la SA [Adresse 9] à payer au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Adresse 4] [Localité 10], représenté par son syndic ICR 57, la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer le jugement exécutoire par provision,

— condamner solidairement la SNC [Adresse 8] et la SA [Adresse 9] en tous les frais et dépens, y compris ceux relatifs à l’ordonnance de référé du 10 décembre 2019.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat demandeur expose que :

— la SNC [Adresse 8] a construit un ensemble immobilier [Adresse 12] à [Localité 10], qui comprend 6 bâtiments collectifs à usage d’habitation, une piscine, un solarium, une aire de jeux, un parking et garage en sous-sol et des parkings extérieurs ;

— la SNC [Adresse 8] est représentée par sa gérante, la SA ESPACE 2 ;

— un règlement de copropriété et un état descriptif de division ont été établis le 18 août 1999 par devant notaire et la SA [Adresse 9] a été désigné syndic provisoire ;

— ont été constitués un syndicat principal et des syndicats secondaires pour les bâtiments A et B, C et D et E, F, G et H ;

— la SARL ICR 57 est syndic tant du syndicat principal que des syndicats secondaires ;

— l’ensemble immobilier a été construit par tranches et livré progressivement ;

— il était prévu un parking souterrain construit d’un seul tenant pour les deux premières tranches puis agrandi pour la 3°tranche ; s’agissant des portes pare-flammes, il était prévu au permis de construire des portes de recoupement pare-feu dans les parkings ;

— à la suite d’une correspondance à ce sujet, la SA [Adresse 9] a accepté, selon lettre du 11 octobre 2016, la prise en charge de la mise en place d’une porte coupe-feu par la société C DECO ; par lettre d’avocat du 03 novembre 2016, il lui était répondu que le contrat prévoyait 2 portes coupe-feu et que la société C DECO ne paraissait pas être assurée pour ce type de travaux ; à défaut de réponse, un constat d’huissier a été établi pour faire constater l’absence des portes coupe feu précitées ;

— par ordonnance du 23 octobre 2018, le juge des référés a constaté l’existence d’une contestation sérieuse quant à la demande de réalisation des travaux d’installation de deux portes coupe-feu ;

— par ailleurs, aucun procès verbal de réception des ouvrages en cause n’a été communiqué par les défenderesses nonobstant l’ordonnance de référé du 23 octobre 2018; seuls ont été communiqués un procès-verbal relatif à une réunion du 31 mars 2011 non signé, des annexes au procès-verbal de livraison des parties communes du 20 juillet 2010 avec réserves pour le bâtiment G et des annexes du procès-verbal de livraison des parties communes du 28 janvier 2010 avec réserves s’agissant du bâtiment F ;

— le procès-verbal de livraison établi entre la SNC [Adresse 8] et le syndicat de la copropriété du 20 juillet 2010 a été signé par M [D] pour le compte du maître d’ouvrage; dans le cadre des annexes au procès-verbal du 28 janvier 2010, le maître d’ouvrage indiquait que l’ouvrage était en cours ;

— selon décision du 10 décembre 2019, le juge des référés a ordonné une expertise, confiée à M. [B], qui a déposé son rapport définitif le 30 décembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que l’expert judiciaire a :

— constaté l’absence d’une porte pare-flammes coulissantes entre les niveaux N-1 et N-2 ainsi qu’entre les niveaux N-2 et N-3 ;

— indiqué que ces non-façons sont indissociables de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination car la sécurité des personnes et des biens n’est pas assurée ;

— précisé que les désordres existants étaient indécelables pour un maître d’ouvrage profane.

Le syndicat des copropriétaires entend par conséquent engager la responsabilité décennale des sociétés [Adresse 8] et [Adresse 9] en leur qualité de constructeurs en application des dispositions de l’article 1792-1 du code civil.

Subsidiairement, il invoque la responsabilité contractuelle des défenderesses au visa des dispositions de l’article 1792-4-1 du code civil et souligne que :

— les portes coupe-feu devaient être installées conformément à l’arrêté du 31 janvier 1986, modifié par l’arrêté du 18 août 2016, relatif à la protection des incendies des bâtiments d’habitation ;

— la notice de sécurité du bureau de contrôle AFITEST qui faisait partie du dossier de permis de construire n’a pas été respectée;

— la lettre de la société [Adresse 9] en date du 11 octobre 2016 vaut reconnaissance de responsabilité.

Il chiffre son préjudice aux sommes de :

-50.867,43 € au titre des travaux de remise en état,

-15.176 € au titre du préjudice de jouissance.

La SNC [Adresse 8] et la SA ESPACE 2 ont constitué avocat.

Par requête notifiée en RPVA le 12 janvier 2022, la SNC [Adresse 8] et la SA [Adresse 9] ont saisi le juge de la mise en état afin de le voir, au visa de l’article 1642-1 du code civil,

— dire et juger que les demandes formulées à l’encontre de la SA ESPACE 2 sont irrecevables à défaut de qualité pour agir de la SA [Adresse 9],

— dire et juger que les demandes formulées à l’encontre de la SNC [Adresse 8] sont irrecevables puisque forcloses,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes,

Subsidiairement,

— donner acte à la SA ESPACE 2 et à la SNC [Adresse 8] de l’opportunité de pouvoir conclure au fond,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers frais et dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées en RPVA le 09 avril 2024, elles réitèrent leurs fins de non-recevoir et portent leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3.000 €.

Par dernières conclusions notifiées en RPVA le 14 juin 2024, le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au juge de la mise en état

— de déclarer la demande des sociétés SNC [Adresse 8] et [Adresse 9] mal fondées,

— de débouter les sociétés SNC [Adresse 8] et ESPACE 2 de leur demande incidente,

— d’enjoindre les sociétés SNC [Adresse 7] DE [Adresse 13] et [Adresse 9] à conclure au fond,

— de condamner les sociétés SNC [Adresse 8] et ESPACE 2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les sociétés SNC [Adresse 8] et [Adresse 9] en tous les frais et dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience sur incident du 11 octobre 2024 et mise en délibéré sur incident au 11 décembre 2024 par mise à disposition au greffe, puis prorogée en son dernier état au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur la recevabilité de la demande à l’encontre de la SA ESPACE 2

La SA [Adresse 9] soutient que :

— elle n’a pas la qualité de constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil ;

— elle est gérante de la SNC [Adresse 8], elle-même représentée par M [F] [D], et c’est en cette qualité que ce dernier a adressé ses différents courriers;

— si l’article 1792-1 3° du code civil répute constructeur toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage, le législateur vise en réalité les promoteurs immobiliers, agissant dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière tel que défini à l’article 1831-1 du code civil ;

— la jurisprudence exige une participation à la conception ou au suivi de l’exécution des travaux à l’instar d’un maître d’oeuvre ou la réalisation d’une partie des travaux à l’instar d’un entrepreneur;

— la SA ESPACE 2 n’a eu aucune participation active dans l’opération de construction et n’a accompli aucune mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage ; elle était simplement gérante de la SNC [Adresse 8] ;

— le syndicat des copropriétaires se contente d’affirmations non étayées.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— en application de l’article 1792-1 3° du code civil, est réputé constructeur toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage ;

— la société [Adresse 9] a accompli une telle mission au vu des pièces qu’il produit (procès verbal de livraison et annexes signés par M [D] gérant de la SA ESPACE 2, qualifié de promoteur sur le procès verbal ; mail de M [D] du 27 janvier 2012, plan d’appartement faisant apparaître le logo de la société [Adresse 9], plaquettes commerciales)

— le fait de procéder à une réception ou une livraison, d’être l’interlocuteur des différents syndicats pour la réalisation de l’ouvrage sont des actes assimilables à ceux d’un locateur d’ouvrage ;

— les deux sociétés entretiennent la confusion;

— en application de l’article 1831-1 du code civil, le promoteur est tenu des obligations résultant des articles 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil

*

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le syndicat des copropriétaires dirige son action à l’encontre de la SA ESPACE 2 au visa de l’article 1792-1 du code civil au motif qu’elle aurait assumé une mission de promoteur.

Cependant, l’existence d’un contrat de vente entre les copropriétaires et la SNC [Adresse 8] exclut que la gérante de celle-ci soit qualifiée de promoteur ayant pris des engagements à l’égard des acquéreurs ou du syndicat des copropriétaires (Cass civ 3° 06/12/1989 n°88-14.116)

Il s’ensuit que l’action du syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à l’égard de la SA [Adresse 9].

2°) Sur la forclusion

La SNC [Adresse 8] rappelle les dispositions de l’article 1642-1 et de l’article 1648 alinéa 2 du code civil et fait valoir que :

— l’absence de porte constitue indiscutablement une non-façon visible lors de la prise de possession de l’ouvrage ainsi qu’il résulte des photographies du rapport d’expertise qui précise l’existence de deux réservations permettant le passage d’une porte et l’absence de porte à cet endroit ;

— si l’expert a indiqué que les désordres étaient indécelables pour un maître d’ouvrage profane, le juge n’est pas tenu par les avis de l’expert ;

— le sujet ne concerne pas la transmission des procès-verbaux de réception mais le caractère visible ou non de l’absence de porte ;

— le demandeur disposait d’un mois à compter de la date de livraison de l’ouvrage pour dénoncer les vices et non-conformités apparentes à la SNC [Adresse 8] et introduire son action dans le délai d’un an ;

— à défaut, l’action est forclose.

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

— selon l’expert, les désordres existants étaient indécelables pour un maître d’ouvrage profane ;

— il a noté que la conception des murs et poteaux en béton n’était pas adaptée à la pose d’une porte mais également que les deux réservations se situaient dans des box privatifs ;

— le désordre était d’autant moins décelable que les parties défenderesses n’ont pas communiqué les pièces du marché et techniques s’y rapportant pas plus que le PV de réception.

*

Il incombe à celui qui se prévaut d’une forclusion de l’établir.

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice.

Selon l’article 1648 alinéa 2 Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.

Selon l’article 1646-1, Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

En premier lieu, selon l’article 1642-1 du Code civil, il faut se placer au plus tardif des deux événements suivants :

o soit la réception des travaux avec ou sans réserves, intervenue entre le vendeur et le ou les locateurs d’ouvrage,

o soit un mois après la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur, la prise de possession intervenant entre le maître d’ouvrage et les acquéreurs ou, ici, le syndicat des copropriétaires.

Il résulte de ces dispositions que, si le vendeur d’un immeuble à construire ne s’oblige pas à réparer les vices de construction et les défauts de conformité apparents, l’action en garantie doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices et défauts de conformité apparents, c’est à dire le plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux avec ou sans réserves ou l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession. (Cass civ 3°19/01/2022. 21-10.022).

Cependant, le délai de forclusion d’un an ne commence à courir que si la réception des travaux est intervenue (3Civ. 31 mai 2000,pourvoi n°98-20.835)

En l’espèce, à défaut de produire le procès verbal de réception des parties communes concernées par les deux portes en litige, la SNC [Adresse 8] ne peut se prévaloir de la forclusion de l’article 1642-1 du code civil , le délai d’un an n’ayant pas couru.

En second lieu, l’action du syndicat des copropriétaires est aux termes de son assignation, expressément fondée sur la responsabilité décennale de l’article 1792 du code civil dont est tenu le vendeur d’un immeuble à construire selon l’article 1646-1 du code civil, subsidiairement la responsabilité contractuelle.

Par arrêt du 14 janvier 2021, la Cour de cassation a jugé que l’acquéreur bénéficie d’un concours de l’action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents et que peu importe que le désordre ait été apparent à la date de prise de possession par l’acquéreur dès lors que le caractère apparent ou caché d’un désordre dont il est demandé la réparation sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil s’apprécie en la personne du maître d’ouvrage à la date de la réception.

(cass civ 3°-14/01/2021-n°19-21.130).

En d’autres termes, si l’acquéreur fait le choix de fonder son action, non pas sur l’article 1642-1 du code civil, mais sur celui de l’article 1646-1 du même code, le vendeur d’immeuble à construire ne pourra pas s’exonérer de sa garantie et voir déclarer forclose l’action de l’acquéreur au seul motif que le vice de construction ou la non-conformité était apparent lors de la prise de possession ou dans le mois qui suivait celle-ci.

La fin de non-recevoir tirée de la forclusion sera par conséquent rejetée.

Il reste qu’il appartiendra au syndicat des copropriétaires de justifier des conditions de mise en œuvre de la responsabilité décennale qu’il invoque à titre principal, et qui suppose une réception, outre le caractère caché du désordre à réception.

*

L’affaire est renvoyée à l’audience de mise en état silencieuse du mardi 24 juin 2025 à 09 heures en cabinet, pour conclusions au fond de la SNC [Adresse 8] à qui injonction de conclure est décernée.

Le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] sera condamné aux dépens de la mise en cause de la SA ESPACE 2. Les autres dépens sont réservés et suivront le sort du principal.

L’incident de commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leur demande respective à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] à l’encontre de la SA [Adresse 9],

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la forclusion soulevée par la SNC [Adresse 8],

DEBOUTE les parties de leur demande respective fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] aux dépens de la mise en cause de la SA ESPACE 2,

RESERVE les autres dépens et DIT qu’ils suivront le sort du principal.

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état silencieuse du mardi 24 juin 2025 à 09 heures en cabinet pour conclusions au fond de la SNC [Adresse 8] et lui décerne INJONCTION DE CONCLURE.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 24 AVRIL 2025 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Juge de la mise en état