TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e CRESPY Benjamin

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 septembre 2024

à Mme [P] [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02411 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z5W

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [U] [E] [S] [Z] [A] veuve [C]

née le 22 Mars 2024 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Benjamin CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [P] [X] [O] [J]

née le 01 Février 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 31 Octobre 2015, Madame [U] [A] veuve [C] a donné à bail à Madame [P] [J], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Par acte du 31 octobre 2015, Monsieur [M] [J] s’est porté caution solidaire de Madame [P] [J].

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023, Madame [A] a fait signifier à Madame [J] un commandement de payer la somme de 2.487,90 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 27 mars 2024 dénoncée à la caution Monsieur [M] [J], Madame [U] [A] veuve [C] a attrait Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion immédiate de Madame [J] et de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place ;condamner Madame [J] à lui payer :* une somme provisionnelle de 4.069,90 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 15 mars 2024 ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant tous les actes nécessaires dans le cadre de l’instance.

Appelée à l’audience du 6 juin 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

Représentée par son conseil, Madame [A] a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 2.834 euros au 5 juin 2024. Elle a dit s’en rapporter à bon droit quant aux demandes délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulées par la locataire, sous réserve d’une clause irritante en cas de non respect du plan d’apurement. Elle a précisé qu’elle ne formulait aucune demande à l’encontre de Monsieur [M] [J] qui n’a pas été assigné pour l’audience, s’agissant d’une simple dénonce à la caution.

Madame [P] [J] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a fait valoir une reprise du paiement des loyers courants avant l’audience et l’apurement d’une partie de la dette qu’elle ne conteste pas. Elle a indiqué percevoir le RSA et avoir 3 enfants à charge.

Le diagnostic social et financier souligne que Madame [J] a traversé une période de difficultés sociales et familiales à l’origine d’un état dépressif. Elle avait cessé le paiement des loyers qu’elle a repris. Un suivi social est recommandé.

Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 MARS 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [A] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 31 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 mars 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 31 octobre 2015 contient une clause résolutoire (article IV) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 août 2023, pour la somme en principal de 2.487,90 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 octobre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que Madame [J] reste devoir la somme de 2.834 euros, à la date du 5 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus.

Madame [J] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme par provision au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Madame [J] a bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts et de la bonne foi de Madame [J], de la durée du bail, de l’absence d’opposition de la bailleresse, il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [A] sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

· Madame [J], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Madame [A] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, cette demande faite par anticipation demeurant à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Madame [J] à payer à Madame [A] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 Octobre 2015, entre Madame [U] [A] veuve [C] et Madame [P] [J], portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 30 octobre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [P] [J] à verser à Madame [U] [A] veuve [C], à titre provisionnel, la somme de 2.834,00 euros, arrêtée au 5 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif ;

AUTORISONS Madame [P] [J] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 78 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [U] [A] veuve [C] sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [P] [J] sera condamnée à verser à Madame [U] [A] veuve [C] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [P] [J] à payer à Madame [U] [A] veuve [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [P] [J] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président