TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 31 Janvier 2025

Dossier N° RG 22/00270 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JKJO

Minute n° : 2025/30

AFFAIRE :

[H] [X] (décédée le 21/12/2022), [I] [X], [N] [X] agissants tous deux en qualité d’héritier de [H] [X] C/ Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Localité 9]” [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU, S.A.S. FONCIA GRAND BLEU

JUGEMENT DU 31 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Novembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Lionel ALVAREZ

Maître Corinne BONVINO-ORDIONI

Maître Laurent [V]

Délivrées le 03 Février 2025

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [H] [X] (décédée le 21/12/2022)

Monsieur [I] [X]

demeurant [Adresse 6]

Madame [N] [X]

demeurant [Adresse 5]

agissants tous deux tant en leur nom personnel qu’en qualité d’héritiers de Madame [H] [X]

représentés par Maître Corinne BONVINO-ORDIONI de l’ASSOCIATION C.BONVINO ORDIONI V.ORDIONI, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Localité 9]” [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. FONCIA GRAND BLEU

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Madame [H] [X] née [P], Monsieur [I] [X] et Madame [N] [X] étaient propriétaires indivis des lots 161, 181 et 45 au sein de la copropriété située [Adresse 8] à [Adresse 12].

Madame [H] [X] née [P] résidait dans l’appartement constituant le lot 161, situé au rez-de-chaussée du bâtiment C.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 25 mai 2021, reçu le 02 juin 2021, Madame [N] [X] s’est plainte à la SAS FONCIA GRAND BLEU, syndic de la copropriété, de nuisances et non-respect du règlement de la copropriété occasionnés par les travaux de plusieurs copropriétaires.

Madame [N] [X] et Monsieur [I] [X] ont fait dresser un procès-verbal de constat le 25 août 2021 par Maître [O], huissier de justice à [Localité 7], décrivant les travaux de suppression de murs de façade et d’agrandissement de baies vitrées par plusieurs copropriétaires du bâtiment C.

Par actes d’huissier délivrés le 31 décembre 2021, Madame [H] [X] née [P], Monsieur [I] [X] et Madame [N] [X] ont fait assigner, le [Adresse 17] et la SAS FONCIA GRAND BLEU devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Madame [H] [X] est décédée le 21 décembre 2022.

1/ Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, Monsieur [I] [X] et Madame [N] [X] agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Madame [H] [X] née [P], demandent au tribunal de :

A titre principal :

— Dire recevable et bien fondée leur intervention volontaire en qualité d’héritiers,

— Débouter le [Adresse 17] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] au paiement des frais qui devront être engagés par le [Adresse 17] pour régulariser la situation créée par leur carence à faire respecter le règlement de copropriété, à savoir :

* Modification du règlement de copropriété

* Permis de construire

* Autre frais de quelque nature qu’ils soient découlant de la carence du syndicat des copropriétaires et du syndic,

— Juger que la société FONCIA GRAND BLEU es qualité de syndic devra relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10] de l’ensemble desdits frais,

Subsidiairement :

— Juger qu’ils seront déchargés des sommes qui devront être engagées par le syndicat des copropriétaires au titre des dépenses trouvant leur origine dans les travaux réalisés sur les parties communes,

En tout état de cause :

— Condamner le [Adresse 15] [Adresse 11] à leur payer la somme de 25.000 euros au regard du préjudice subi,

— Condamner la société FONCIA GRAND BLEU à relever et garantir le [Adresse 15] [Adresse 11] à hauteur dudit montant,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10] et la société FONCIA GRAND BLEU à la somme de 5000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

— Juger que les requérants seront déchargés des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Dire la décision à intervenir exécutoire par provision.

Monsieur [I] [X] et Madame [N] [X] agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Madame [H] [X] née [P] soutiennent sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil que les façades, qui constituent des parties communes, ont été modifiées sans déclaration préalable de travaux ni permis de construire accordé par les services de l’urbanisme et en contravention avec le règlement de copropriété. Ils estiment que le syndicat des copropriétaires tenu de faire assurer par l’ensemble de ses membres le respect des prescriptions du règlement de copropriété est responsable envers les autres copropriétaires de la réparation des troubles ou dommages consécutifs à la violation dudit règlement.

Ils considèrent que le syndic a également engagé sa responsabilité en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires en s’abstenant de prendre les mesures propres à faire cesser les travaux en cours de réalisation, alors qu’il en avait été informé par Madame [X].

Sur leurs préjudices, ils se plaignent d’un trouble de jouissance causé par des nuisances sonores occasionnées par les destructions de partie d’ouvrages en béton avec des engins puissants, mais aussi par la modification de l’architecture générale des bâtiments et l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble avec la création de parties privatives fermées à la place des loggias existantes.

Ils fondent leur demande de décharge des frais de procédure sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En réponse aux moyens de la SAS FONCIA GRAND BLEU, les consorts [X] objectent que cette dernière ne rapporte pas la preuve qu’elle a mis en place les moyens nécessaires à l’exécution de ses obligations. Ils précisent que sa faute a eu pour conséquence une atteinte définitive à l’harmonie de l’immeuble et la création, par des travaux non autorisés, d’une surface de 1108 m² selon le permis de construire.

Plus en détail, ils font valoir que les façades sont des parties communes, ce qui est confirmé par le fait que les services de l’urbanisme ont demandé une régularisation par dépôt de permis de construire et que le syndic lui-même, a reconnu que les travaux touchant l’aspect extérieur des façades nécessitaient une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Ils soutiennent que la jurisprudence impose que l’autorisation de l’assemblée soit obtenue avant la demande de permis de construire.

Sur l’identification des copropriétaires ayant réalisé les travaux litigieux, ils exposent que :

— Monsieur [G] a acquis un appartement situé au 4ème étage gauche du bâtiment C fin 2019 et qu’il a procédé à la démolition des murs de façade, à l’agrandissement de la baie vitrée par destruction d’un mur de façade, a amoindri la dalle de béton de la loggia,

— Monsieur [A] de la SCI LEONE a procédé de même durant 2020,

— Monsieur [R] copropriétaire de l’appartement situé au 3ème étage gauche du bâtiment C a débuté les travaux de démolition de ses murs le 8 février 2021,

— Monsieur [Y] copropriétaire de l’appartement situé au 4ème étage a débuté des travaux semblables le 12 avril 2021,

— Madame [E], copropriétaire et non encore résidente a effectué des travaux depuis le 14 juin 2021.

Les consorts [X] précisent que les travaux qui avaient été autorisés en 2012 sont sans lien avec ceux qui ont été réalisés.

Ils indiquent que la responsabilité du syndic est engagée dès lors que les façades sont visibles de la rue et qu’il ne pouvait ignorer qu’aucune autorisation de travaux n’avait été donnée. Ils considèrent que le syndic reconnaît sa faute en expliquant que les actions en justice concernant les atteintes au règlement de copropriété sont prescrites.

Sur les préjudices et le lien de causalité, ils font observer que la régularisation qui nécessite un dépôt de permis de construire par la copropriété et non par les copropriétaires est la conséquence des fautes commises par le syndic. Ils ajoutent que leur tranquillité a été troublée en raison de la carence du syndic.

En réponse aux moyens du [Adresse 17], les consorts [X] soutiennent qu’ils n’ont jamais reçu le courrier du 25 juin 2021 répondant à leur courrier du 25 mai 2021. Ils font valoir que l’assemblée générale du 26 avril 2012 a autorisé des travaux sans rapport avec ceux effectués depuis.

Ils rappellent qu’il y a eu atteinte au règlement de copropriété puisqu’il était interdit de procéder à des travaux portant sur la façade. Ils soutiennent que la régularisation postérieurement obtenue n’est pas complète et que la copropriété pourrait encore être poursuivie par les services de l’urbanisme. Ils allèguent en outre que les travaux de démolition du sol des loggias auraient nécessité une autre majorité que celle qui a permis la régularisation visée ; mieux, que les travaux qui intéressent le gros œuvre ne pouvaient pas être autorisés par une assemblée générale.

Sur les préjudices, ils exposent que l’autorisation de l’assemblée générale ne fait pas disparaître la faute du syndic dès lors que sa carence à agir a engendré l’obligation pour la copropriété de déposer un permis de construire dont le coût va être supporté par les consorts [X]. Ils font par ailleurs valoir que les charges de chauffage vont augmenter en raison de l’agrandissement des lots. Ils déplorent en outre que l’immeuble n’ait plus aucune harmonie et que cela engendre une perte de valeur de leur lot. De même, ils expliquent que Madame [H] [X] devait vivre avec des protections de chantier sur les oreilles pour arriver à supporter la situation créée par la carence du syndic. Enfin, ils indiquent subir personnellement un préjudice moral du fait de l’incertitude de l’obtention du permis de construire et du risque encore existant de poursuites à l’encontre de la copropriété.

2/ Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] demande au tribunal de :

— Débouter Monsieur [I] [X] et Madame [N] [X] de leurs demandes, fins et prétentions,

— Condamner in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [N] [X] à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— Condamner in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [N] [X] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Se prévalant de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240 et 1353 du code civil, et de l’article 9 du code de procédure civile, le [Adresse 15] [Adresse 11] soutient que les demandes des consorts [X] ne sont pas étayées et que ces derniers échouent à démontrer qu’il a commis une faute.

Il fait valoir que les travaux consistant en la suppression d’un voile de béton en façade ont été autorisés depuis une assemblée générale ordinaire du 26 avril 2012 ; que depuis, nombre de copropriétaires ont effectué de tels travaux sans qu’il n’y ait jamais eu de contestation d’une assemblée générale.

Il affirme que les travaux entrepris ne portent pas atteinte au règlement de copropriété dès lors qu’ils ont été effectués sur des parties privatives au sens de l’article 11 du règlement de copropriété.

Il énonce en même temps que les copropriétaires ont décidé de régulariser la totalité de ces travaux par le vote de plusieurs résolutions lors de l’assemblée générale du 31 mai 2022, y compris ceux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble. Il précise qu’un architecte a été chargé d’établir un cahier des charges pour ce qui concerne les façades et assure que ces travaux ont été ratifiés par les services de l’urbanisme, selon permis de construire accordé le 26 juin 2024. Il objecte que l’architecte n’a fait aucunement mention d’une modification des dalles des loggias et qu’il n’y a pas de surface créée par ces fermetures de loggias qui ne sont pas chauffées et ne sont donc pas comptabilisées dans les surfaces de référence au sens de la règlementation thermique.

Surtout, le syndicat des copropriétaires relève que les consorts [X] ne se sont pas opposés à la résolution prévoyant la régularisation de ces travaux mais qu’ils se sont abstenus ; qu’ainsi, ils ne sont plus recevables à contester le contenu de la résolution et le vote adopté.

Sur les préjudices allégués, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en l’absence d’irrégularité des travaux, les consorts [X] ne peuvent se prévaloir d’un préjudice en lien de causalité avec ces derniers. En tout état de cause, il soutient que leurs préjudices ne sont objectivés par aucune pièce.

3/ Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, la SAS FONCIA GRAND BLEU demande au tribunal de :

— La déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter Madame [N] [X], Madame [H] [X] et Monsieur [I] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner Madame [N] [X], Madame [H] [X] et Monsieur [I] [X] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— Condamner Madame [N] [X], Madame [H] [X] et Monsieur [I] [X] aux entiers dépens.

La SAS FONCIA GRAND BLEU se fondant sur la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1240 du code civil, soutient que les consorts [X] ne rapportent pas la preuve d’une faute dans sa gestion ni d’un lien de causalité et d’un préjudice.

Elle reconnaît que l’assemblée générale du 31 mai 2022 a autorisé a posteriori certains travaux ayant affecté la façade de l’immeuble et qu’elle a désigné un architecte à la requête de la commune afin qu’un permis modificatif en régularisation des surfaces plancher créées à la suite de la fermeture des loggias parties privatives soit déposé. Elle ajoute que cette assemblée générale n’a jamais été contestée et est aujourd’hui définitive, les travaux ayant d’ailleurs fait l’objet d’un permis de construire accordé le 26 juin 2024.

Elle fait valoir qu’il lui était impossible à l’époque de savoir quels copropriétaires mettre en demeure, cette information ne ressortant pas du courrier du 25 mai 2021. Elle soutient en outre que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve que les terrasses avaient fait l’objet de modifications depuis moins de cinq ans (délai de prescription des travaux portés sur des parties communes sans autorisation).

Elle précise qu’aucune violation du règlement de copropriété ne pouvait être caractérisée et qu’il n’appartenait pas au syndic d’apprécier le respect des règles d’urbanisme car certaines façades avaient été modifiées à la suite d’une autorisation donnée par l’assemblée générale du 26 avril 2012. Elle affirme en outre que les parties sur lesquelles les travaux auraient pu porter étaient privatives (garde-corps, barre d’appui des fenêtres et persiennes) et non des parties communes spéciales.

Elle soutient que ce n’est qu’en 2022 et après l’intervention des services de l’urbanisme qu’elle a eu connaissance des contestations précises et nominatives des travaux affectant la façade et qui ont présidé à la tenue de l’assemblée générale du 31 mai 2022.

Elle conclut que les copropriétaires ne pouvaient s’opposer à la régularisation des travaux sans se voir opposer un abus de droit.

Sur l’exonération des coûts supportés par la copropriété en cas de régularisation, la SAS FONCIA GRAND BLEU fait valoir qu’il n’y a pas de lien de causalité entre sa prétendue faute et le dommage allégué par les consorts [X] car, de fait, ces travaux ont été autorisés et que l’intervention du syndic n’aurait rien empêché. Elle poursuit la même argumentation sur les nuisances sonores.

Sur les préjudices financiers, elle considère que si les services de l’urbanisme devaient imposer une pénalité, celle-ci devrait être supportée par les copropriétaires fautifs et non par la copropriété, que cependant le permis accordé le 26 juin 2024 confirme qu’il n’y en aura pas. Quant à l’augmentation de la taxe foncière des copropriétaires dont la surface a été modifiée, elle estime qu’il n’y aura pas de répercussion sur la taxe des consorts [X].

Suivant ordonnance de clôture différée du 13 mai 2024, la clôture est intervenue le 05 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de Monsieur [I] [X] et de Madame [N] [X] en qualité d’héritiers de Madame [H] [X]

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

Monsieur [I] [X] et Madame [N] [X] produisent la copie intégrale de l’acte de décès de Madame [H] [X] et l’acte de notoriété dressé par Maître [Z], notaire à la [Localité 14] le 13 février 2023.

Il résulte de cette dernière pièce que Monsieur [I] [X] et Madame [N] [X] sont héritiers, ensemble pour la totalité des biens de la succession et divisément chacun pour la moitié et qu’ils ont accepté purement et simplement la succession.

Dès lors, Monsieur [I] [X] et Madame [N] [X] ont qualité et intérêt à agir, en tant qu’héritiers de Madame [H] [X] qui est décédée en cours d’instance le 21 décembre 2022. Ils doivent donc être déclarés recevables en leur demande d’intervention volontaire.

Sur les demandes de dommages et intérêts des consorts [X] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, « I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication

(…) »

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (…) »

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

En application de l’article 1240 du code de procédure civile, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En application de l’article 9 du même code, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Au point de vue de la gestion, la responsabilité du syndicat repose par conséquent sur l’une des causes suivantes :

— le non-respect du règlement de copropriété ;

— des fautes dans l’administration de l’immeuble ;

— des irrégularités constatées dans les décisions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires, organe délibérant du syndicat ;

Personne morale, le syndicat n’apparaît pas en tant que tel l’auteur direct des causes génératrices de responsabilité ; celle-ci découle, d’une part, des fautes commises par l’intermédiaire de ses organes, c’est-à-dire, l’assemblée générale, élément décisionnel de la copropriété, et le syndic, son représentant et agent d’exécution.

Il est constant que si un copropriétaire enfreint les prescriptions du règlement, le syndicat à la diligence de son syndic, doit le contraindre à s’y conformer, au besoin par la voie judiciaire. A défaut, il engagerait sa responsabilité envers les autres copropriétaires, fondés à réclamer la stricte application du règlement, sans préjudice de la réparation des troubles ou dommages consécutifs à la violation dudit règlement.

En l’espèce, par courrier recommandé du 25 mai 2021, Madame [N] [X] s’est plainte auprès du syndic de copropriété, la SAS FONCIA GRAND BLEU, de travaux réalisés depuis plus de deux ans par des copropriétaires du bâtiment C de la résidence [Localité 9], occasionnant notamment la destruction d’une partie de la dalle des loggias, la modification des façades du bâtiment et des nuisances sonores. Elle a sollicité les procès-verbaux des assemblées générales ayant autorisé ces travaux et a demandé si la mairie avait autorisé la modification des façades.

Par mail adressé à la SAS FONCIA GRAND BLEU le 30 juin 2021, Madame [N] [X] a indiqué : « ce matin encore un copropriétaire a démoli un mur de façade du bâtiment C avec marteau piqueur et masse créant de plus des nuisances sonores insupportables. Je vous ai immédiatement alerté tant par tel qu’en me déplaçant en vos bureaux laissant message à votre assistante, apparemment en vain. Votre rôle n’est il pas de faire respecter le règlement de copropriété ? ».

Par courrier recommandé du 1er juillet 2021, elle a réitéré les termes de sa lettre du 25 mai 2021 et mis en demeure la SAS FONCIA GRAND BLEU d’avoir à lui justifier que ces travaux avaient été réalisés en conformité des dispositions légales tant au niveau de la copropriété qu’au niveau des règles d’urbanisme.

Compte tenu de ces éléments, la SAS FONCIA GRAND BLEU ne pouvait ignorer que des travaux affectant la façade de l’immeuble étaient en cours ou à tout le moins, avaient eu lieu récemment. Ces travaux étant visibles depuis la rue, il suffisait au personnel du syndic de copropriété de se déplacer au pied du bâtiment C pour identifier les copropriétaires qui en étaient à l’origine.

D’ailleurs, dans son attestation datée du 14 septembre 2021, Madame [W] [F], auxiliaire de vie à domicile de Madame [H] [X], déclare avoir assisté dans les « 18 derniers mois à des travaux incessants et très sonores à la limite du supportable ». Elle précise que « des travaux sont toujours en cours » et se demande « comment font les résidents pour supporter les travaux de gros œuvre (qu’elle a) pu constater ces 18 derniers mois ». Il est donc acquis que ces travaux remontent à moins de cinq ans.

Le 25 août 2021, Madame [N] [X] et Monsieur [I] [X] ont fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [O], huissier de justice à [Localité 7], décrivant les travaux effectués par plusieurs copropriétaires du bâtiment C en comparaison avec un cliché photographique de la façade Est du bâtiment C fourni par Madame [X].

L’huissier de justice instrumentaire a constaté qu’aux deuxième étage sud, troisième étage sud, quatrième étage cotés Nord et Sud, le pan de mur d’une largeur d’environ 80 centimètres qui bordait les coulissants avait été supprimé et qu’une loggia avait été aménagée, dont les menuiseries étaient installées sur toute la largeur de l’ancien balcon.

Le règlement de copropriété en page 14 prévoit que les ornements de façades y compris le socle et l’ossature des balcons sont des parties communes spéciales mais non compris les garde-corps et barres d’appui des fenêtres et les persiennes qui sont propriété privée.

Nonobstant la qualification de partie privative ou commune sur laquelle les parties s’opposent, l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, exige que la réalisation de travaux modifiant l’aspect extérieur des façades soit précédée d’une autorisation de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires représenté par la SAS FONCIA GRAND BLEU en est parfaitement conscient dès lors qu’aux termes d’un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2022, la résolution n°11 porte sur la « décision à prendre pour régulariser les travaux sur façades ». Il y est rappelé l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et ajouté que l’accord donné par la copropriété ne dédouane pas le copropriétaire des autorisations administratives obligatoires. Cette résolution fait état de ce que des copropriétaires ont fait réaliser des travaux privatifs touchant l’aspect extérieur des façades, comme la suppression de voile béton, la pose de volets roulants, le remplacement des baies vitrées, la transformation de loggia en partie habitable en déplaçant la baie vitrée, en obstruant certaines petites fenêtres lors du dernier ravalement. Il est précisé que suite à des courriers de contestation des travaux auprès des services de l’urbanisme de [Localité 13] et au déplacement sur les lieux de ces services, il est proposé au jour de l’assemblée générale, de procéder à une régularisation globale des modifications apportées sur les façades. Cette résolution a été adoptée à la majorité des présents, représentés et ayant voté par correspondance.

Il est constant que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée pour manque de diligence en cas d’absence de sanction d’un copropriétaire ayant en infraction à l’article 25 b° de la loi de 1965, entrepris des travaux affectant les parties communes sans aucune autorisation, sauf à établir qu’en raison de la configuration des lieux, il ait été dans l’impossibilité de constater l’infraction.

Avant la régularisation, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic SAS FONCIA GRAND BLEU ne justifie, ni n’allègue avoir pris une quelconque mesure propre à faire cesser les travaux sans autorisation, bien qu’il en ait été informé ou qu’il pouvait facilement les constater.

Toutefois, comme le soulève le syndicat des copropriétaires, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 31 mai 2022 que Madame [X] s’est abstenue sur le premier vote et le second vote de la résolution n°11, laquelle a été finalement adoptée à la majorité des présents et représentés. Madame [X] n’était donc pas opposante ou défaillante à l’assemblée générale du 31 mai 2022 ayant régularisé les travaux litigieux.

Il est acquis que celle-ci a été régulièrement convoquée et qu’elle n’a pas contesté cette décision, devenue définitive, dans le délai fixé à l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient dès lors de rechercher si l’absence de contestation de la décision ayant régularisé les travaux entrepris prive les requérants de leur action en responsabilité du fait du caractère définitif de cette décision à l’égard du syndicat et du syndic.

En l’espèce, les requérants invoquent pour caractériser leur préjudice les nuisances notamment sonores liées à l’exécution des travaux, les conséquences sur l’aspect de l’immeuble, et celles liées à l’accroissement prévisible des charges consécutif à l’agrandissement de la surface de l’immeuble. Ces remarques auraient dû être effectuées au cours de l’assemblée générale du 31 mai 2022, ou dans le cadre d’une action en contestation exercée dans les délais légaux. Les copropriétaires ont en effet collectivement convenu de la régularité des travaux réalisés et ont accepté les conséquences esthétiques et financières de cette régularisation ; les requérants, en s’abstenant lors du vote de cette résolution, ne sont donc plus fondés à contester cette décision, et à rechercher la responsabilité du syndicat et du syndic pour l’indemnisation de postes de préjudice auxquels ils ont renoncé en acceptant le caractère définitif des décisions prises lors de l’assemblée générale du 31 mai 2022.

Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes principales de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic.

Leurs demandes subséquentes ne pourront davantage prospérer.

La demande subsidiaire visant à se voir décharger des sommes qui devront être engagées par le syndicat des copropriétaires au titre des dépenses trouvant leur origine dans les travaux réalisés sur les parties communes sera également rejetée en l’absence de contestation de la décision collective de régularisation des travaux.

Sur la demande de dommages et intérêts du [Adresse 17] à l’encontre des consorts [X]

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndicat des copropriétaires formule une demande de dommages et intérêts sans indiquer en quoi il aurait subi un préjudice moral. Il sera donc débouté de cette demande.

Sur les frais du procès

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [X] et Madame [N] [X] tant en leur nom personnel qu’en qualité d’héritiers de Madame [H] [X] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [I] [X] et Madame [N] [X], condamnés aux dépens, devront payer in solidum au syndicat des copropriétaires et à la SAS FONCIA GRAND BLEU une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros chacun.

Leur demande sur ce fondement sera rejetée.

Sur la demande de décharge des consorts [X] au titre des frais de procédure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Il n’y a pas lieu de décharger les consorts [X] des frais de procédure dès lors qu’ils succombent dans l’instance.

Sur l’exécution provisoire :

Selon le principe posé par l’article 514 nouveau du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

RECOIT l’intervention volontaire de Monsieur [I] [X] et de Madame [N] [X] en leur qualité d’héritiers de Madame [H] [X] ;

DEBOUTE Monsieur [I] [X] et Madame [N] [X], tant en leur nom personnel qu’en qualité d’héritiers de Madame [H] [X], de l’intégralité de leurs demandes ;

DEBOUTE le [Adresse 16] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [N] [X], tant en leur nom personnel qu’en qualité d’héritiers de Madame [H] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] sis [Adresse 1] et à la SAS FONCIA GRAND BLEU la somme de 2.500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [N] [X], tant en leur nom personnel qu’en qualité d’héritiers de Madame [H] [X] aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Le greffier, Le président,