COUR D’APPEL D’ [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR / [Z]

N° RG 25/00016 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJVP

N° 25/00090

Du 27 Octobre 2025

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à

l’AARPI BARATA [U]

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 27 Octobre 2025

PAR

PRÉSIDENT :

Laurent SIGUENZA, juge placé délégué au Tribunal Judiciaire de Nice à compter du 1er septembre 2025 par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence du 07 juillet 2025

GREFFIER :

Emma BALDUCCI

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET

Madame [Y] [J] [P] [Z]

née le 10 Mai 1932 à [Localité 13] (ALPES MARITIMES), demeurant [Adresse 3]

non comparante

EN PRESENCE DE :

Madame [N] [C]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 5]

[Localité 1]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté du 24 janvier 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment :

— déclaré d’utilité publique au bénéfice de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR, ci-après l’EPF PACA, le projet d’aménagement de l’îlot [Adresse 12] et de réalisation d’un programme d’habitat mixte [Adresse 7], [Adresse 6] et [Adresse 8] ;

— autorisé l’EPF PACA à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, dans un délai de cinq ans, à compter de la publication de l’arrêté, la parcelle nécessaire à la réalisation du projet.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriée la parcelle cadastrée section LA n° [Cadastre 4] lot [Cadastre 2] appartenant notamment à Mme [Y] [Z].

Par mémoire reçu au greffe le 24 février 2025, l’EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités principale d’expropriation et de remploi.

Par ordonnance du 7 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 13 juin 2025 et l’audience de plaidoirie au 25 septembre 2025.

Par conclusions reçues au greffe le 28 mai 2025, la commissaire du gouvernement a sollicité du juge de l’expropriation qu’il fixe :

— l’indemnité principale d’expropriation à la somme de 6.100 euros ;

— l’indemnité de remploi à la somme de 1.165 euros.

Lors du transport sur les lieux le 13 juin 2025, le conseil de l’EPF PACA et la commissaire du gouvernement étaient présents tandis que Mme [Z] était absente.

À l’audience du 25 septembre 2025, l’EPF PACA indique s’en remettre au mémoire du 24 février 2025, valant dernières conclusions, aux termes duquel il demande au juge de l’expropriation de :

— fixer l’indemnité principale d’expropriation à la somme de 6.000 euros ;

— fixer l’indemnité de remploi à la somme de 1.150 euros.

La commissaire du gouvernement s’en remet également à ses écritures du 28 mai 2025.

Mme [Z] n’a pas comparu, ni constitué avocat. L’EPF PACA justifie lui avoir signifié le mémoire de saisine de la juridiction et le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 10] [Localité 14], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, si l’EPF PACA indique le plan d’urbanisme (PLU) a été modifié le 6 octobre 2022 et sollicite que cette date soit retenue, la commissaire du gouvernement, dans ses conclusions postérieures, a indiqué, sans que cela ne soit contesté, que le PLU avait été modifié le 30 novembre 2023 et que cette modification était devenue opposable le 11 décembre 2023.

La date du 11 décembre 2023 sera donc retenue.

Sur la fixation des indemnités

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Sur l’indemnité principale

En l’espèce, la parcelle concernée se trouve dans une zone urbaine mixte et est classée en zone Ubb1 dans le PLU. Il s’agit d’une réserve de 10,5 m² pour une surface utile de 2 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,2 au regard de la situation du bien.

La commissaire du gouvernement propose plusieurs termes de comparaison situés dans une zone géographique proche et comparable, portant sur des locaux commerciaux en rez-de-chaussée entre novembre 2021 et juillet 2024. Elle arrive ainsi à une moyenne du prix au m² de 2.790 euros pour une médiane de 2.916 euros. Compte tenu du prix de 3.050 euros proposé par l’expropriant, elle indique retenir cette valeur.

Il convient en outre de relever que l’expropriant vise une valeur 3.050 euros du m² en indiquant un prix total de 6.000 euros au total pour 2 m² au lieu de 6.100 euros, ce qui relève probablement d’une erreur de calcul.

En l’absence de contestation, il y a donc lieu de retenir la valeur de 3.050 euros du m² et l’indemnité principale s’établit donc comme suit : 2 m² X 3.050 €/m2 = 6.100 euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros ;

—  15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros ;

—  10 % au-delà.

Dès lors, l’indemnité de remploi s’élève en l’espèce à la somme de 1.165 euros.

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

RETIENT comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 11 décembre 2023 ;

FIXE l’indemnité due par L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR à Madame [Y] [Z] du fait de l’expropriation de la parcelle située commune de [Localité 13] cadastrée section LA n° [Cadastre 4] lot [Cadastre 2] d’une superficie de 10,5 m² dont elle est propriétaire, à la somme de 7.265 euros décomposée comme suit :

—  6.100 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  1.165 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

LAISSE les dépens à la charge de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR.

La greffière Le juge de l’exécution