TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 12 Septembre 2025

Dossier N° RG 24/03634 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KH3E

Minute n° : 2025/257

AFFAIRE :

[C] [E] C/ S.A.S. [A] [B]

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONNET lors des débats

Madame Aurore COMBERTON lors de la mise à disposition

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Jean-Bernard GHRISTI

M^e Marie-Caroline PELEGRY

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [E]

né le 11 Juin 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Marie-Caroline PELEGRY de la SELARL HBP, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

S.A.S. [A] [B], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier en date du 10 mai 2024, Monsieur [E] faisait assigner la SAS [A] [B] sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Propriétaire avec son épouse d’une villa à [Localité 5] constituant le lot n°16 du lotissement [Adresse 4], M. [E] exposait que les règles de fonctionnement du lotissement avaient été regroupées dans un cahier des charges établi lors de la construction du lotissement. Il y était notamment indiqué que l’ensemble des équipements communs était la propriété d’une ASL et était géré par celle-ci.

La SAS [A] [B], syndic et administrateur de bien avait été désignée délégataire de gestion de l’ASL.

Le 7 mars 2023 une importante fuite d’eau en aval du compteur divisionnaire des époux [E] se produisait. Dès le 11 mars 2023 ils faisaient intervenir à leurs frais un plombier afin de réparer la fuite.

Le 13 mars la société [A] [B] signalait la fuite. Le 16 mars 2023 la facture du plombier était transmise par courriel à la société [A] [B] qui en accusait réception le 17 mars 2023.

Le 21 novembre 2023 les époux [E] recevaient le relevé de charges indiquant un montant de 18 523,46 € au titre de la consommation d’eau. Ils prenaient attache avec la société [A] [B] qui les informait que le gestionnaire en charges du lotissement avait été absent pendant cinq mois, de sorte que personne n’avait géré leur dossier pendant son absence. Il leur était indiqué qu’un dégrèvement partiel avait pu être obtenu auprès de la compagnie Veolia, mais qu’un montant de 7224,95 € demeurait à leur charge. Ils apprenaient également qu’ils n’avaient pas bénéficié de la loi Warsmann.

Ils contestaient donc l’appel de fonds en date du 14 décembre 2023 d’un montant de 7224,95 € et sollicitaient en vain de la société [A] [B] le numéro de leur compteur et les références du contrat Veolia.

La société Veolia leur indiquait qu’elle ne gérait que le compteur général du bâtiment et non les compteurs divisionnaires qui étaient gérés directement par l’ASL et son délégataire. Elle précisait en outre avoir signalé le 2 mai 2023 à la société [A] [B] une surconsommation sur le compteur général, puis en juin 2023, la possibilité pour les époux [E] de bénéficier du dispositif Warsmann.

Le 27 décembre 2023 les époux [E] mettaient en demeure la société [A] [B] de prendre en charge la somme de 7224 € 95.Un conciliateur de justice était saisi en vain faute de comparution de la défenderesse.

Le 5 mars 2024 le conseil des demandeurs adressait une dernière mise en demeure aux fins d’obtenir la somme de 6721,03 € correspondant à la part excédant le double de la consommation moyenne des concluants conformément au dispositif Warsmann.

En l’absence de réponse, M. [E] demandait la condamnation de la défenderesse à verser le montant susvisé au titre de la réparation du préjudice financier pour absence de bénéfice du dispositif Warsmann, majoré des intérêts de retard à compter de la mise en demeure en date du 5 mars 2024, outre la somme de 3500 € au titre du préjudice moral, la somme de 3600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 avril 2025, Monsieur [E] observait que le juge de la mise en état avait rendu une ordonnance de clôture en date du 14 octobre 2024, la société [A] [B] n’ayant pas constitué avocat dans les délais impartis. L’audience de plaidoirie était fixée au 15 mai 2025.

Par conclusions devant le juge de la mise en état notifiées le 7 avril 2025 la défenderesse avait sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture au motif que des restructurations internes et la désorganisation de la société ne lui avaient pas permis de se constituer.

Néanmoins il apparaissait qu’en janvier 2024 il n’était fait état que d’un rapprochement avec la société Foncia pour une meilleure efficacité de la gestion des copropriétés.

En tout état de cause les motifs de la demande rabat de clôture ne pouvaient constituer des motifs graves au sens de l’article 803 du code de procédure civile. De surcroît ces motifs n’étaient pas survenus après l’ordonnance de clôture mais avant même la date de l’assignation.

Le concluant entendait néanmoins répliquer au fond.

Il précisait s’être fondé sur la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle de la défenderesse et non sur la responsabilité des articles 1990 et suivants du Code civil. Seule l’ASL représentée par son président aurait pu assigner la société [A] [B] sur le fondement de la responsabilité du mandataire. Les époux [E] n’ayant signé aucun mandat avec la défenderesse il n’aurait pas été fondé à rechercher sa responsabilité sur ce terrain. Ayant subi un préjudice personnel du fait des fautes commises par la société [A] [B] dans le cadre de l’exécution de son mandat il était fondé à rechercher sa responsabilité sur le terrain délictuel.

Il rappelait que dans le lotissement il y avait un seul abonnement pour l’eau, pris sur le compteur général du lotissement par la société [A] [B] pour le compte de l’ASL. Une seule facture d’eau était émise par Veolia au nom de l’abonné à savoir la société [A] [B] qui se chargeait ensuite de répartir la facture sur les copropriétaires en fonction de leur consommation.

La fuite était survenue sur l’installation intérieure des demandeurs après compteur défalcateur ou divisionnaire. La société [A] [B] avait été prévenue le 13 mars 2023 par son prestataire la société Prox-Hydro d’un index excessif sur le compteur divisionnaire des époux [E], pour une quantité de 4223 m³ relevés en surplus. Ils avaient fait réparer la fuite le 11 mars et adressé la facture des travaux le 17 mars à la société [A] [B], non en vue d’un remboursement mais aux fins de mise en œuvre du dispositif Warsmann.

Il appartenait à celle-ci de faire valoir les droits des copropriétaires auprès de la société Veolia en mettant en œuvre ce dispositif dans le délai requis d’un mois.

L’inaction et la négligence de la défenderesse avaient fait perdre le bénéfice de ce dispositif aux époux [E]. La faute de la société [A] [B] était caractérisée.

En réponse aux arguments de la société [A] [B] qui objectait qu’il ne lui appartenait pas de gérer les recours individuels des colotis en cas de fuite d’eau sur les canalisation privatives, Monsieur [E] observait que lorsqu’il avait souhaité contester sa consommation en novembre 2023 auprès de la société Veolia, celle-ci lui avait opposé une fin de non-recevoir car il n’était pas le titulaire de l’abonnement.

Il appartenait à la société [A] [B] de transmettre à la société Veolia la facture du plombier attestant d’une réparation de fuite en aval du compteur général d’eau, afin de bénéficier automatiquement du dispositif de la loi Warsmann.

En qualité de professionnelle de la gestion des immeubles celle-ci ne pouvait ignorer ce mécanisme qui aurait permis à l’ASL de bénéficier de la réduction sur la facture générale d’eau et de l’imputer ensuite sur le relevé des charges individuelles des époux [E]. Au vu de la facture de la réparation la société Veolia n’aurait pas manqué d’appliquer le dispositif légal.

La consommation d’eau au titre de la période du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 des époux [E] s’élevait à 70 m³. La consommation d’eau au titre de la période suivante était de 52 m³ d’eau, d’où une consommation moyenne de 60 m³ et un montant facturé de 503,92 €.

Le surplus de 6721,03 € ne leur était pas imputable.

Le dégrèvement accordé de 11 184,34 € était relatif à la partie assainissement et non à la partie consommation d’eau.

La demande au titre du préjudice moral était justifiée par les désagréments et tracas qu’ils avaient dû gérer en raison des manquements de la société [A] [B].

M. [E] demandait la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme 3500 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens. Il soutenait qu’il n’y avait lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions au juge de la mise en état notifiée par voie électronique le 7 avril 2025 aux fins de rabat ordonnance de clôture, la société [A] [B] évoquait le rachat de ses parts sociales par la société Foncia. Le siège et les locaux avaient été transférés à [Localité 6] avec l’ensemble des dossiers, d’où une période de désorganisation, à l’origine du défaut de production des conclusions au fond dans le présent litige. La concluante sollicitait la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 14 octobre 2024 et le maintien de l’audience de plaidoirie au 15 mai 2025.

Par conclusions au fond notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, la défenderesse observait que l’ASL n’avaient pas été assignée et que sa propre responsabilité obéissait au régime des articles 1991 et suivants du Code civil.

La concluante observait que la société Veolia avait accepté de renoncer à se prévaloir du délai de forclusion de la réclamation et de faire droit à la demande de dégrèvement à hauteur de 11 984,34 €. Elle avait en revanche refusé d’accorder un dégrèvement total en considérant que la consommation avec fuite de 2564 m³ n’était pas supérieure à la moyenne habituelle des consommations pour cette période soit 2962 m³.

Ce n’était donc pas le refus d’application du dispositif Warsmann qui avait conduit la société Veolia à limiter le dégrèvement.

En toute hypothèse les époux [E] n’avaient jamais acquitté la somme de 6721,03 euros. La concluante versait aux débats la sommation délivrée le 12 février 2025 par l’ASL aux fins que ceux-ci règlent leurs charges impayées.

Elle demandait la condamnation de M. [E] à lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée par ordonnance en date du 14 octobre 2024 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture peut être révoquée après l’ouverture des débats par le tribunal. Il a été fait droit à cette demande sur le siège, la clôture de la procédure étant prononcée au 15 mai 2025.

Sur la responsabilité de la société [A] [B]

Les parties ne produisent pas le contrat signé entre l’ASL et la société [A]-[B]. Le cahier des charges de la copropriété dispose au chapitre VII que tout propriétaire d’une parcelle ou d’un lot fait obligatoirement partie de l’association syndicale libre, laquelle a pour objet de veiller à l’application du cahier des charges, de recevoir la propriété des choses et éléments d’équipement communs, de fixer le montant de la contribution de chaque membre aux frais de gestion et d’entretien des choses et équipements communs et de recouvrer la contribution.

Il n’est pas contesté que la société [A] [B], syndic et administrateur de biens ait été désignée délégataire de gestion de l’ASL.

Dans ce cadre elle a adressé aux époux [E] le 13 mars 2023 alors que la fuite avait déjà été réparée, selon facture de l’entreprise DL Plomberie établie le 11 mars 2023, le signalement de la société Prox-Hydro en date du 13 mars 2023 relatif à une augmentation anormale de l’index de consommation qui passait de 290 à 4517 pour la période du 1er septembre 2022 au 8 mars 2023. La société Prox -Hydro informait [A] [B] qu’elle s’était entretenue sur place avec les époux [E] et que le nécessaire serait fait.

Dès le 16 mars Monsieur [E] adressait la facture des travaux relatifs à la fuite par courrier électronique à la société [A] [B]. Cette facture est conforme aux exigences du dispositif puisqu’elle mentionne la date de la réparation, l’effectivité de celle-ci et l’origine de la fuite. Celle-ci s’était déclarée sur la canalisation principale d’eau froide sanitaire.

L’article L. 2224-12-4, paragraphe III bis, du code général des collectivités territoriales dispose :

«  Dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’ eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. Une augmentation du volume d’eau consommé est anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d’ eau moyen consommé par l’abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d’habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d’ eau moyen consommé dans la zone géographique de l’abonné dans des locaux d’habitation de taille et de caractéristiques comparables.

L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’ eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations. […] "

L’article R. 2224-20-1, paragraphe II, du même code précise :

«  Lorsque le service d’eau potable constate une augmentation anormale de consommation au vu du relevé de compteur enregistrant la consommation d’ eau effective de l’abonné, il en informe l’abonné par tout moyen et au plus tard lors de l’envoi de la facture établie d’après ce relevé. Cette information précise les démarches à effectuer pour bénéficier de l’écrêtement de la facture prévu au III bis de l’article L. 2224-12-4.

L’attestation d’une entreprise de plomberie à produire par l’abonné indique que la fuite a été réparée en précisant la localisation de la fuite et la date de la réparation.

Le service peut procéder à tout contrôle nécessaire. En cas d’opposition à contrôle, le service engage, s’il y a lieu, les procédures de recouvrement.'"

Ce dispositif législatif et règlementaire distingue l’occupant du logement et l’abonné.

Il appartenait à l’abonné, en l’occurrence l’ASL, par l’intermédiaire de son délégataire, de produire auprès du service d’eau potable, en l’occurrence Veolia, la facture des travaux réalisés par les époux [E] et de solliciter l’application du texte susvisé à son propre bénéfice.

La loi prévoit en effet que l’obligation de vigilance du service de l’eau et l’écrêtement de la facture d’eau bénéficient à l’abonné et non à l’occupant (Cf. Cour d’appel, Dijon, 1re chambre civile, 17 Septembre 2024 – n° 22/00986).

Néanmoins, en l’espèce, bien qu’occupant une habitation non individualisée du point de vue de la distribution d’eau potable, les époux [E] ont été informés par le prestataire chargé de relever les compteurs d’eau pour le compte de l’ASL de l’augmentation anormale du volume d’ eau consommé. Ils ont accompli en temps réel les diligences nécessaires pour mettre un terme à la fuite puis ont transmis la facture des travaux au gestionnaire [A] [B].

Il résulte du courrier électronique adressé par le gestionnaire à Monsieur [E] le 30 novembre 2023 que la société Veolia avait répondu à [A] [B] :

«  Malheureusement, pour l’application du dispositif Warsmann, nous devons recevoir la demande accompagnée d’un justificatif de réparation par un professionnel avec la mention fuite réparée le JJ/MM/AA et nature de la fuite dans un délai de un mois après réception de la facture. (…) ".

Il résulte de ce courrier que la société [A] [B] n’a pas adressé la facture de la réparation à la société Veolia, ou à tout le moins ne s’est pas assurée de sa bonne réception.

Par ce même courriel la société Veolia précisait qu’elle était en mesure d’effectuer un dégrèvement sur la partie assainissement pour la facture du 10 mars 2023, la moyenne habituelle des consommations pour cette période premier semestre étant inférieure au semestre avec la fuite (premier semestre 2023) selon les modalités suivantes :

— consommation moyenne des trois dernières années à période comparable= 12,38 m³ par jour (…)

— nombre de jours de la période de fuite (premier semestre 2023)= 170

— consommation du premier semestre 2023 ramené à la moyenne= 12,38 X 170= 2105 m³

— semestre avec la fuite= 5696 m³

— dégrèvement= 5696 – 2905 = 3591 m³.

Effectivement l’eau perdue dans la fuite n’avait pas été utilisée et n’avait pas fait l’objet d’un assainissement.

Dans ses écritures la société [A] [B] soutient qu’elle n’avait pas la charge ni la mission de solliciter un dégrèvement pour le compte des époux [E]. Néanmoins, ainsi que l’observe M. [E], la société Véolia ne le connaissait pas, à la différence de l’ASA qui était son abonnée.

Seule l’ASA par l’intermédiaire de sa gestionnaire la société [A] [B] pouvait en qualité d’abonnée, saisir la société Véolia d’une demande de dégrèvement en produisant la facture des travaux conformément aux articles susvisés, puis, le cas échéant, répercuter ce dégrèvement sur le compte de M. [E], tout comme elle répercute habituellement sur chaque propriétaire la facture de l’eau qu’il a consommée.

Le demandeur produit le courriel par lequel il a fait parvenir la facture de la réparation. En ne la transmettant pas à Véolia dans le délai d’un mois, accompagnée d’une demande de dégrèvement, la société [A] [B] a fait perdre à M. [E] une chance d’obtenir l’application du dispositif prévu à cet effet, application à laquelle la société Veolia n’était pas opposée, ainsi que le prouvent les échanges versés aux débats.

La responsabilité de la société [A] [B] est engagée non sur le terrain de la responsabilité du mandataire, puisque Monsieur [E] ne lui a confié aucun mandat, mais sur celui de la responsabilité délictuelle, le demandeur étant tiers par rapport à la relation ASA- [A] [B].

Il résulte de l’article 1240 du code civil que caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée " (Cass. 3e civ., 19 avr. 2000: Resp. civ. et assur. 2000, comm. 234). L’évaluation de ce type de préjudice suppose ainsi la détermination d’un pourcentage (celui des chances d’éviter le dommage) appliqué à la valeur du préjudice final (Cass. 1re civ., 18 juill. 2000 : Bull. civ. I, n° 224).

En l’espèce, le préjudice résultant de la perte de chance d’obtenir le dégrèvement de la somme de 6 721, 03 euros sera apprécié à la somme de 5000 €.

La circonstance que M. [E] n’ait pas acquitté la facture à la date des conclusions de la société défenderesse est inopérante à empêcher la réalisation du préjudice.

Il appartiendra à la société gestionnaire de mettre en œuvre le cas échéant les voies de droit pour obtenir le paiement de la facture d’eau.

La société [A] [B] sera condamnée à verser à M. [E] la somme de 5000 euros à titre d’indemnisation de la perte d’une chance d’obtenir l’application du dispositif de la loi Warsmann.

Sur le préjudice moral

S’il est indéniable que le défaut de diligences de la société [A] [B] est à l’origine de multiples interrogations et démarches pour le demandeur, puis a conduit celui-ci à saisir le tribunal, il n’est pas démontré que les diligences qu’il a dû entreprendre lui aient causé un préjudice moral indemnisable.

Sur les dépens

La défenderesse, partie perdante, sera condamnés in solidum à régler les dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

La défenderesse sera condamnée in solidum à verser à M. [E] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est désormais de droit. Aucun motif sérieux ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SAS [A]-[B] à verser à M. [C] [E] la somme de 5 000 euros à titre d’indemnisation de la perte de chance d’obtenir l’application des articles L 2224 – 12 – 4 §3 B et R 2224 – 20 – 1 du code général des collectivités territoriales,

Condamne la SAS [A]-[B] à régler les dépens de l’instance,

Condamne la SAS [A]-[B] à verser à Monsieur [C] [E] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Déboute les parties de leurs demandes pour le surplus.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.

La greffière, La présidente,