MINUTE N°26/

TPX BRIGNOLES

N° RG 25/00250 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K26O

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE BRIGNOLES

Contentieux général

Juge du Contentieux de la Protection

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JUGEMENT DU 27 Février 2026

JUGEMENT

DU 27 Février 2026

[F] c/ [Z]

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection assisté(e) lors des débats par Madame Laetitia POLOCE et lors du prononcé par Monsieur Eddy LE GUEN qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 27 Février 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [W] [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Jessica SANCHEZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE :

Madame [P] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Yannick TYLINSKI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉLIVRÉ LE 27 Février 2026 :

1 copie exécutoire à :

M^e Jessica SANCHEZ

1 expédition à :

M^e Yannick TYLINSKI

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2022 à effet au 30 avril 2022, Madame [P] [Z] a consenti à Madame [W] [F] un bail d’habitation meublée portant sur un logement situé [Adresse 1], [Localité 1].

Le logement loué est situé sur une plus vaste propriété occupée par Madame [P] [Z].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 janvier 2025 reçu le 29 janvier 2025, Madame [P] [Z] a notifié à Madame [W] [F] un congé pour vendre ou pour usage personnel avec effet au 28 avril 2025.

Par courrier du 4 mars 2025, Madame [W] [F] a contesté ce congé.

Par courrier du 2 mai 2025, Madame [W] [F] a sollicité la communication d’un RIB pour le règlement des loyers. Le 6 mai 2025, elle a déposé une main courante auprès de la gendarmerie de [Localité 2] au motif que Madame [P] [Z] a refusé d’encaisser le loyer du mois de mai 2025, réglé par chèque.

Une tentative de conciliation initiée par Madame [W] [F] a échoué, ainsi qu’il résulte d’un procès-verbal de carence en date du 16 juin 2025.

Par courrier de son conseil en date du 21 juillet 2025, Madame [W] [F] a notamment mis en demeure Madame [P] [Z] d’avoir à lui transmettre ses coordonnées bancaires.

Par courrier du 31 juillet 2025, Madame [P] [Z] a confirmé le caractère meublé du logement et son refus d’encaisser les loyers, au motif que le bail avait pris fin par l’effet du congé.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, Madame [W] [F] a fait assigner Madame [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Brignoles aux fins de voir :

— requalifier le bail en bail d’habitation vide,

— déclarer le congé nul et sans effet,

— ordonner la remise des loyers à la Caisse des Dépôts et Consignations à compter du mois de mai 2025,

A titre subsidiaire,

— ordonner la production par Madame [P] [Z] de ses coordonnées bancaires (RIB) sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir,

— condamner Madame [P] [Z] à lui payer les sommes de :

—  70,95 euros pour la pose d’une boite aux lettres,

—  1.000 euros en réparation de son préjudice moral,

—  1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [P] [Z] aux entiers dépens.

À l’audience du 16 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Madame [W] [F], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, à l’exception de celle concernant les frais de pose d’une boîte aux lettres individuelle, dont elle s’est désistée.

A l’appui de sa demande aux fins de requalification du bail, elle fait valoir qu’aucun inventaire du mobilier n’a été dressé au moment de la conclusion du contrat. Elle fait état de l’absence de plusieurs éléments de mobilier (literie comprenant un matelas et une couverture, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes). Elle estime que Madame [Z] a reconnu l’absence de certains éléments de mobilier au terme de son courrier du 31 juillet 2025. Elle conteste avoir donné son accord pour la reprise du matelas et du sommier. Elle conteste en outre, à l’audience, les attestations produites par la bailleresse qui ne permettent pas d’établir le caractère meublé du logement.

A l’appui de sa demande de nullité du congé, elle soutient que le congé, daté du 27 janvier 2025 mais reçu le 29 janvier 2025, à effet au 28 avril 2025, ne respecte pas le délai de préavis de six mois si la requalification est accordée et de trois mois si la qualification de bail meublée était maintenue. Par ailleurs, elle fait valoir que le motif du congé n’est pas clairement précisé, la bailleresse évoquant à fois son intention de vendre ou de reprendre le logement et ajoute que, dans cette dernière hypothèse, le nom du bénéficiaire de la reprise n’est pas mentionné.

En tout état de cause la non-reconduction du bail n’est justifiée par aucun motif réel et sérieux.

En l’état de la poursuite du bail et du refus de la bailleresse d’encaisser les loyers, elle estime nécessaire d’ordonner la consignation de ceux-ci ou à tout le moins de contraindre la bailleresse, sous astreinte, à transmettre ses coordonnées bancaires.

Elle fait valoir enfin qu’elle présente des difficultés de santé et qu’elle est reconnue comme étant invalide et soutient que le litige locatif découlant de l’attitude de la bailleresse à son égard lui a causé un préjudice moral dont elle demande réparation.

Madame [P] [Z], également représentée à l’audience par son conseil, a, par référence à ses conclusions déposées à l’audience et développées oralement, formé les demandes suivantes :

— débouter Madame [W] [F] de ses demandes,

— juger que le bail est un contrat de bail de locaux meublés,

— juger valable et régulier le congé délivré le 27 janvier 2025,

— constater l’occupation sans droit ni titre de Madame [W] [F],

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son fait, avec au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 570 euros, correspondant au dernier loyer, à compter du jour où le jugement à intervenir sera définitif ou à compter du jour où il sera exécutoire, et jusqu’à libération effective des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Pour s’opposer à la demande de requalification du bail, Madame [P] [Z] fait valoir que la qualification de location meublée découle de la commune intention des parties et qu’il suffit que le bailleur établisse par tous moyens la présence d’un mobilier suffisant lors de la délivrance des lieux. A cet égard elle produit diverses attestations justifiant qu’il s’agit d’une location meublée ainsi que son avis d’imposition justifiant qu’elle déclare les loyers sous ce régime fiscal.

Pour justifier de la validité du congé et ses demandes reconventionnelles, elle fait valoir que Madame [W] [F] était informée, dès l’origine du bail, de son intention de vendre et par conséquent du caractère temporaire de son occupation. Elle estime que le délai de préavis de trois mois a été respecté et que le motif du congé est valable, l’indication d’un motif alternatif n’étant pas prohibée. Elle soutient que le motif du congé présente un caractère réel et sérieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIVATION

Sur la demande de requalification du bail meublé en bail d’habitation non meublé

Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret ».

L’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 dispose que : “Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ».

Il résulte de ces dispositions que la charge de la preuve du caractère meublé d’un logement pèse sur le bailleur et que la seule qualification de « location meublée » ne suffit pas à prouver le caractère meublé lorsque les meubles loués avec le local ne sont pas en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire de vivre convenablement. En outre, les éléments de mobilier listés par le décret du 31 juillet 2015 susvisé sont mentionnés comme étant un minimum requis permettant de caractériser un logement meublé.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucun inventaire du mobilier n’a été dressé lors de la conclusion du bail le 28 avril 2022.

Les attestations produites par Madame [P] [Z], qui se contentent, pour certaines, d’évoquer le caractère meublé du logement sans autre précision, ne permettent pas de caractériser la présence dans le logement de l’ensemble des éléments de mobilier et d’équipement visés par le décret du 31 juillet 2015.

Par ailleurs, Madame [P] [Z] a adressé au conseil de sa locataire le 31 juillet 2025 un courrier ainsi libellé : « Ce meublé comprend : 1 lave-linge, 2 réfrigérateurs, 1 poêle à bois, 1 table, chaises, 1 armoire, sommier, matelas, armoire à pharmacie, étagère, vaisselle. Nous n’avons pas dressé la liste, en accord avec Madame [C], à l’époque. Matelas et sommier ont été récupérés, elle (Madame [F]) n’en avait plus l’usage ».

Il résulte des termes de ce courrier que, sans qu’il soit nécessaire d’entrer dans le détail des contestations des parties sur la présence ou la reprise des éléments de literie, plusieurs autres éléments font défaut, et notamment : une plaque de cuisson, un four ou un four micro-ondes, les ustensiles de cuisine, les luminaires, le matériel d’entretien ménager adapté au logement, la preuve de la présence de ces éléments n’étant par ailleurs pas rapportée.

Dans ces conditions, il sera retenu que Madame [P] [Z] ne rapporte pas la preuve que les locaux loués répondent à la définition de locaux meublés au sens de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, Madame [W] [F] est bien fondée en sa demande de requalification du bail.

Le contrat de bail consenti par Madame [P] [Z] à Madame [W] [F] suivant acte sous seing privé du 28 avril 2022 sera donc requalifié en bail à usage d’habitation de locaux non meublés.

Sur la demande aux fins de nullité du congé

Le contrat de bail en date du 28 avril 2022 ayant été requalifié en contrat de location portant sur des locaux vides à usage d’habitation, la validité du congé sera examinée au regard des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel :

« I – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […]

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. […]

II – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement […] ».

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par l’article 15 précité.

Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le congé « pour vendre ou pour usage personnel » adressé par Madame [P] [Z] à Madame [W] [F] par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 janvier 2025 reçu le 29 janvier 2025, avec effet au 28 avril 2025, n’a pas été délivré pour l’échéance du bail fixée au 30 avril 2025, ni n’a respecté le délai de préavis de 6 mois imposé par les dispositions de l’article susvisé.

En outre, le congé ne comporte aucune indication quant au prix et aux conditions de la vente permettant au locataire de bénéficier de son droit de préemption, et ne comporte en outre aucune des mentions obligatoires visées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne comporte pas non plus l’indication du nom et de l’adresse du bénéficiaire de la reprise, le motif « pour usage personnel » n’étant pas suffisamment précis à cet égard et ne permettant pas d’en vérifier le caractère réel et sérieux.

Il en résulte que le congé délivré le 29 janvier 2025 par Madame [P] [Z] à Madame [W] [F] est nul et de nul effet.

Sur les demandes relatives aux modalités de paiement des loyers

En application de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soir reconduit tacitement, soit renouvelé.

En l’espèce, le bail requalifié se poursuit, et aucun motif légitime ne justifie en l’état des éléments du dossier de priver la bailleresse de la perception des loyers en ordonnant la consignation de ceux-ci entre les mains d’un tiers.

Par ailleurs, le bail ne comporte aucune stipulation concernant les modalités de paiement des loyers. Par conséquent, le règlement du loyer peut se faire par tout moyen de paiement.

Le congé étant déclaré nul par l’effet du présent jugement et le bail étant reconduit, Madame [Z] ne peut donc, sans commettre une faute, persister à refuser ce mode de règlement. Il n’est néanmoins pas envisageable à ce stade de préjuger de son attitude.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de condamner Madame [P] [Z] à transmettre à Madame [W] [F] ses coordonnées bancaires actuelles sous astreinte.

Cette dernière sera par conséquent déboutée de ses demandes principale et subsidiaire relatives aux modalités de paiement du loyer.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la bailleresse a délivré un congé à sa locataire sans respecter le délai de préavis, et pour des motifs dont la validité n’a pas été retenue.

Madame [F] fait valoir à juste titre que la délivrance de ce congé irrégulier lui a causé un préjudice moral certain, constitué par l’état anxieux réactionnel engendré et par les multiples démarches entreprises pour faire valoir ses droits, ses conséquences sur son état de santé étant attestées par un certificat médical établi par le Docteur [H] en date du 5 août 2025.

Madame [Z] n’est pas fondée à se prévaloir des conséquences sur sa propre santé d’une situation qu’elle a créée pour s’exonérer des conséquences préjudiciables du congé irrégulier qu’elle a fait délivrer.

Au regard des éléments justificatifs produits et des explications fournies, il y a lieu de faire droit à la demande formée par Madame [W] [F] en lui allouant la somme de 800 euros en réparation du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [Z], qui succombe, aux dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [W] [F] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Madame [W] [F] de sa demande de remboursement des frais de pose d’une boîte aux lettres individuelle,

REQUALIFIE le contrat de location consenti par Madame [P] [Z] à Madame [W] [F] suivant acte sous seing privé en date du 28 avril 2022, portant sur un logement situé [Adresse 1], [Localité 1], en bail à usage d’habitation de locaux non meublés, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

PRONONCE la nullité du congé délivré le 29 janvier 2025 par Madame [P] [Z] à Madame [W] [F],

DEBOUTE Madame [W] [F] de sa demande aux fins de consignation des loyers,

DEBOUTE Madame [W] [F] de sa demande aux fins de condamnation de Madame [P] [Z] à lui communiquer ses coordonnées bancaires (RIB) sous astreinte,

CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à Madame [W] [F] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire,

CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à Madame [W] [F] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [Z] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé aux jour, mois et an susdits, la minute étant signée par le juge et le greffier, auquel cette minute a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE JUGE