TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/03086 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4LJE

Minute : 26/00130

Madame [G] [I]

C/

Monsieur [K] [F] [X]

Monsieur [E] [B]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2026

DEMANDEUR :

Madame [G] [I]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [F] [X]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant en personne

Monsieur [E] [B]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par courrier du 12 mars 2021, M. [E] [B] s’est porté garant des engagements de M. [K] [F] [X] « pour l’appartement qu’il désire prendre en location à l’adresse suivante : [Adresse 7] ».

Par acte sous signature privée en date du 16 octobre 2021, Mme [G] [I] a donné à bail à M. [K] [F] [X] un logement situé [Adresse 7], outre un emplacement de stationnement et une cave, pour un loyer hors charges de 612,50 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 115,50 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [G] [I] a fait signifier à M. [K] [F] [X], par exploit de commissaire de justice du 22 mai 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 240,00 € visant la clause résolutoire.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 11 juin 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date des 9 et 15 décembre 2025, Mme [G] [I] a fait assigner M. [K] [F] [X] et M. [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 janvier 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Mme [G] [I], comparante, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [K] [F] [X] de l’intégralité de ses demandes et de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de M. [K] [F] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

condamner solidairement M. [K] [F] [X] et M. [E] [B] à payer :

la somme provisionnelle de 8 160,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers, échéance de janvier 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de sa dénonciation à la caution.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 16 octobre 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [K] [F] [X] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire. Il précise que M. [E] [B] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par le locataire.

M. [K] [F] [X], comparant, reconnaît le principe de la dette et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 500,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

M. [E] [B], assigné par procès verbal de recherche infructueuse, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [E] [B] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 16 octobre 2021 que M. [K] [F] [X] doit payer un loyer d’un montant de 612,50 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 115,50 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 730,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [K] [F] [X] restait devoir la somme de 8 160,00 € euros, terme de janvier 2026 inclus, ce qu’il ne conteste pas.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [K] [F] [X] au paiement d’une somme provisionnelle de 8 160,00 €, terme de janvier 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 970,00 € à compter du 9 décembre 2025 et sur le surplus à compter du 19 février 2026, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet de la demande de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 16 octobre 2021 contient telle une clause résolutoire en son article VII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 22 mai 2025 pour la somme en principal de 3 240,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

Toutefois, M. [K] [F] [X] propose de régler 500,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il apparaît que M. [K] [F] [X] n’a pas repris le paiement des loyers courants avant l’audience de sorte que le juge n’a pas le pouvoir de lui octroyer les délais de paiement qu’il sollicite.

L’expulsion de M. [K] [F] [X] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [K] [F] [X] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 23 juillet 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 16 octobre 2021.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [K] [F] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er février 2026, terme de février 2026 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 23 juillet 2025, 00 heure, au 31 janvier 2026, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur le rejet des demandes en paiement formées M. [E] [B]

L’article 2288 du code civil dispose que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, la demanderesse se contente de produire un courrier signé par M. [E] [B], daté du 12 mars 2021, soit près de 8 mois avant la signature du contrat de bail litigieux, lequel fait état d’une volonté de se porter garant pour un appartement que le défendeur désire prendre en location. Ce courrier ne reprend aucune des dispositions du bail projeté. L’engagement n’a pas été renouvelé à l’occasion de la signature du contrat de bail.

Ce faisant, ce document ne suffit pas à caractériser un engagement de cautionnement.

En conséquence, les demandes en paiement formées contre M. [E] [B] seront rejetées.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 22 mai 2025 mais pas celui de sa dénonciation à la caution.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2021 entre Mme [G] [I] et M. [K] [F] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], outre un emplacement de stationnement et une cave, sont réunies à la date du 23 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [K] [F] [X] à verser à Mme [G] [I] la somme provisionnelle de 8 160,00 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de janvier 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 970,00 € à compter du 9 décembre 2025 et sur le surplus à compter du 19 février 2026, date de l’ordonnance ;

DEBOUTE M. [K] [F] [X] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] [F] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [K] [F] [X] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [K] [F] [X] à payer à Mme [G] [I] l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er février 2026, terme de février 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE les demandes en paiement formées contre M. [E] [B] ;

CONDAMNE M. [K] [F] [X] à payer à Mme [G] [I] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [F] [X] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 4] le 19 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION