T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

____________

JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 25/09547 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K57L

MINUTE n° : 2026/62

DATE : 01 Avril 2026

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [J] [L] épouse [P], demeurant [Adresse 3]

non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 14 Janvier 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 11 Mars 2026 puis a été prorogée au 01 Avril 2026. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire (signature électronique) à

M^e Guillaume FABRICE

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Guillaume FABRICE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Madame [J] [L] épouse [P] et Monsieur [O] [P] sont propriétaires des lots n° 20, 54 et 70 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 1], située sis [Adresse 4], à [Localité 1].

Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 31 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] a mis en demeure Madame [J] [L] épouse [P] et Monsieur [O] [P] d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet [Adresse 5], a fait assigner Madame [J] [L] épouse [P] et Monsieur [O] [P] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement solidairement des sommes de 5336,03 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre des charges de copropriété impayées (décomposées comme suit : 1924,11 euros au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux comprises entre le 1er septembre 2024 au 31 octobre 2025, de 289,22 euros au titre des appels de fonds dûment votés et approuvés, hors provision pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux pour la période comprise entre le 1er septembre 2024 et le 10 septembre 2025, de 1622,70 euros au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux non encore échues pour la période du 1er novembre 2025 au 30 juin 2026), de 1500 euros à titre de dommage et intérêts, de 368 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, in solidum de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Bien qu’assignés selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Madame [J] [L] épouse [P] et Monsieur [O] [P] n’ont pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 14 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est relevé que l’article 472 du code de procédure civile, applicable en référé lorsque le défendeur ne comparaît pas, impose au juge de statuer sur la demande et de n’y faire droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 474 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … »

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée. (Cass.Civ.3ème, 12 décembre 2024, numéro 24-70.007)

De même, le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. (Cass.Civ.3ème, 15 janvier 2026, numéro 23-23.534)

Madame [J] [L] épouse [P] et Monsieur [O] [P] ont été mis en demeure le 31 août 2025 de régler les charges de copropriété. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 août 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le décompte des sommes dues au 10 décembre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 décembre 2023, 18 février 2025, approuvant les comptes 2022/2023, 2023/2024 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— la lettre de mise en demeure du 31 août 2025 au titre des charges impayées.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 4204,03 euros. En revanche, à défaut de justificatif produit aux débats, il n’est pas justifié la somme supplémentaire demandée de 1132 euros qui seraient due de sorte que ce surplus sera rejeté.

Par ailleurs, le surplus des sommes sollicitées (2271,60 euros) en date des 1er et 10 septembre 2025, 1er novembre 2025, 1er février 2026 et 1er mai 2026, correspondant à un exercice postérieur à celui en cours au jour de la mise en demeure du 31 août 2025 sera rejeté.

Il convient également d’ôter la somme de 260 euros, correspondant aux frais d’ouverture de dossier en date du 4 août 2025, relevant des frais irrépétibles et ramenant la créance à la somme totale de 1672,43 euros, au titre des charges impayées au 31 août 2025.

Il sera en conséquence fait droit partiellement à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 1672,43 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

En revanche, il n’est pas justifié des frais de 368 euros qui seraient dus à défaut de justificatif de ces frais conformément aux dispositions de l’article 10-1 précité.

Les défendeurs seront condamnés solidairement au vu de la clause de solidarité stipulée au règlement de copropriété.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi des défendeurs dans leur carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Les défendeurs, partie perdante, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [J] [L] épouse [P] et Monsieur [O] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, la somme de 1672,43 euros (MILLE SIX CENT SOIXANTE-DOUZE EUROS ET QUARANTE-TROIS CENTS), outre intérêts au taux légal à compter du 31 août 2025, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [L] épouse [P] et Monsieur [O] [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [L] épouse [P] et Monsieur [O] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet [Adresse 5], la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

Le greffier Le président

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la décision présente a été signée sur la minute par Le Président et le Greffier.