TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY,

[Adresse 1],

[Adresse 1],

[Adresse 1],

[Adresse 1]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]

Télécopie :, [XXXXXXXX02]

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/01873 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-2WRA

Minute : 384/26

LOGIREP, S.A. D’HLM

Représentant : Maître Paul-Gabriel CHAUMANET

de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats

au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur, [R], [N]

Madame, [D], [F]

Représentant : M^e Anne CAILLET, avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHAUMANET

Copie, dossier, délivrés à :

M^e CAILLET

Le 19 Mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2026 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Février 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

LOGIREP, S.A. D’HLM dont le siège social est situé, [Adresse 2]

Représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur, [R], [N], demeurant, [Adresse 3]

Représenté par M^e Anne CAILLET, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désignée le 24.04.2025 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : N-93008-2025-005351, AJ totale

Madame, [D], [F], demeurant, [Adresse 3]

Représenté par M^e Anne CAILLET, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désignée le 17.03.2025 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : N-93008-2025-003191, AJ partielle 55%

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 octobre 2023, à effet au même jour, Logirep a donné à bail à M., [R], [N] et Mme, [D], [F] un logement situé, [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 558,26 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 190,10 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Logirep a fait signifier à M., [R], [N] et Mme, [D], [F], par exploit de commissaire de justice du 12 avril 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 402,37 €.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, Logirep a fait assigner M., [R], [N] et Mme, [D], [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 28 avril 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Ladite assignation a été notifiée à la préfecture par la plateforme EXPLOC le 6 février 2025.

Le 23 juin 2025, la commission de surendettement des particuliers de, [Localité 1] a ordonné la suspension de l’exigibilité des dettes de M., [R], [N] pour une durée de 24 mois, à compter du 16 août 2025.

Le 15 octobre 2025, Mme, [D], [F] a déposé un dossier devant le commission de surendettement des particuliers de, [Localité 1].

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 février 2026.

Logirep, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o débouter M., [R], [N] et Mme, [D], [F] de l’intégralité de leurs demandes :

o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à leurs torts exclusifs ;

o ordonner l’expulsion de M., [R], [N] et Mme, [D], [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner solidairement M., [R], [N] et Mme, [D], [F] à payer :

? la somme de 15 139,34 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 9 janvier 2026 ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de l’assignation et de sa notification au préfet pour un montant global de 327,14 euros ;

o ordonner l’exécution provisoire.

Pour un exposé des moyens de Logirep, il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

M., [R], [N] et Mme, [D], [F], comparants, représentés, soutiennent oralement leurs dernières conclusions et demandent au juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal :

? déclarer les demandes de Logirep irrecevables ;

? débouter Logirep de ses demandes ;

o à défaut :

? déduire de l’impayé les sommes indûment portées au décompte ;

? constater que les manquements reprochés aux défendeurs sont justifiés par des manquements bien plus graves de la part du bailleur ;

? constater que le non-paiement des loyers entre octobre 2024 et septembre 2025 s’explique par des circonstances revêtant les caractéristiques de la force majeure ; en déduire que l’obligation de paiement des loyers était suspendue pendant cette période ;

? fixer l’indemnité d’occupation à hauteur de 290,51 euros par mois ;

? reporter de deux ans le paiement de la dette, ou, subsidiairement, accorder aux défendeurs les plus larges délais pour s’en acquitter, à raison de 23 échéances de 10 euros par mois et le solde à la 24? échéance ;

? autoriser les défendeurs à se maintenir dans le logement jusqu’au 31 octobre 2026 inclus, ce délai incluant les deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

o en tout état de cause :

? condamner Logirep à leur verser une somme de 8 061,89 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance ;

? condamner Logirep à leur verser une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral ;

? ordonner la compensation entre les créances réciproques ;

? condamner Logirep à verser à leur conseil une somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile ;

? condamner Logirep au paiement des dépens ;

? écarter l’exécution provisoire de la décision.

Pour un exposé des moyens de M., [R], [N] et Mme, [D], [F], il convient de renvoyer à leurs dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 8 avril 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que les locataires ont un enfant mineur, que leurs ressources mensuelles se limitent à la somme de 1 000 euros, qu’ils ont cessé de payer les loyers au regard de l’état du logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

o Sur la recevabilité des demandes de Logirep

1. Sur la qualité à agir de Logirep

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, Logirep justifie par la production du contrat de bail de sa qualité de bailleur au titre du contrat objet du présent litige et par la production de l’avis de taxes foncières pour l’année 2022 de sa qualité de propriétaire de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement en cause.

Les défendeurs ne soulèvent aucune observation quant à la production de l’une ou l’autre de ces pièces.

En conséquence, elle a qualité pour former des demandes à l’encontre des défendeurs en exécution du contrat de bail précité.

2. Sur la dénonciation de l’assignation à la préfecture

L’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence [du] commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées […]. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le IV du même article prévoit que le III du même article est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Ces articles imposent au bailleur une obligation de pure forme, sans faire peser sur lui la charge de surveiller les conséquences de cette notification.

L’article 7-2 in fine de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 dispose que la composition et les modalités de fonctionnement de la commission, notamment du système d’information qui en permet la gestion, sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

L’article 13 du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015 a fait mention de la création de ce système d’information.

L’article 1er de l’arrêté du 23 juin 2016 a créé un traitement automatisé de données à caractère personnel dénommé EXPLOC ayant pour finalité la gestion des dossiers instruits dans le cadre de la prévention et de la gestion des procédures d’expulsions locatives.

Les arrêtés des 12 décembre 2022 et 29 juin 2023 ont abrogé l’arrêté précité à effet au 31 décembre 2023 et ont transféré les données enregistrées dans ledit traitement dans un traitement du ministère chargé du logement.

L’article 1er du décret n°2025-348 du 16 avril 2025 dispose que le ministère en charge du logement (délégation à l’hébergement et à l’accès au logement) met en œuvre et assure le suivi d’un traitement automatisé de données à caractère personnel dénommé EXPLOC.

L’article 2 du règlement (UE) 2016/679 du Parlement européen et du Conseil du 27 avril 2016 relatif à la protection des personnes physiques à l’égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données prévoit qu’il s’applique au traitement de données à caractère personnel, automatisé en tout ou en partie, ainsi qu’au traitement non automatisé de données à caractère personnel contenues ou appelées à figurer dans un fichier. L’article 5 du même règlement prévoit qu’il n’a pas vocation à régir le comportement du tiers au traitement des données mais seulement celui de son responsable.

L’article 8 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne dispose que toute personne a droit à la protection des données à caractère personnel la concernant. Ces données doivent être traitées loyalement, à des fins déterminées et sur la base du consentement de la personne concernée ou en vertu d’un autre fondement légitime prévu par la loi. Toute personne a le droit d’accéder aux données collectées la concernant et d’en obtenir la rectification.

En application de l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, ensemble l’article 9 du code de procédure civile, dans un procès civil, l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi (Ass. Plen. 22 décembre 2023, n°20-20.648).

En l’espèce, par exploit de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, Logirep a fait délivrer à M., [R], [N] et Mme, [D], [F] une assignation ayant pour objet le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges.

Logirep justifie de la notification de cette assignation à la préfecture de, [Localité 1] par le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, en date du 28 avril 2025.

C’est à tort que Logirep soutient que cette notification s’est effectuée par courrier dès lors qu’elle produit un accusé de réception électronique émis par la plateforme EXPLOC.

C’est à juste titre que les défendeurs vont valoir que le fonctionnement de la plateforme EXPLOC s’est poursuivie entre le 1er janvier 2024 et le 16 avril 2025 alors même qu’aucun ministère n’assurait le suivi du traitement des données qu’elle contenait.

Pour autant, cette transmission de l’information à la préfecture, dans la présente espèce, n’en a pas moins été effective dès lors que celle-ci a saisi dans les délais impartis la circonscription de service social de, [Localité 2] aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier de la situation des locataires.

Par ailleurs, c’est également à tort que Logirep comme les défendeurs soutiennent que le bailleur avait le libre choix du mode par lequel il pouvait notifier l’assignation en cause à la préfecture, l’article précité lui imposant expressément de recourir à la plateforme EXPLOC.

La liberté de forme de saisine, telle que mentionnée par Logirep dans le corps de ses écritures, se réfère en réalité à celle de l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées par la préfecture.

Logirep ne pouvait donc prendre l’initiative, compte tenu de l’abrogation de l’arrêté 23 juin 2016, de notifier à la préfecture l’assignation introductive d’instance par un autre biais, la loi lui imposant de recourir explicitement et fermement à la plateforme EXPLOC.

Ce faisant, et indépendamment des conditions d’existence de la plateforme EXPLOC, il ne peut qu’être constaté que Logirep a respecté l’obligation formelle que lui imposait la loi, dans les conditions impératives qu’elle définissait à cette date.

Elle n’a donc pas d’autre choix que de produire l’accusé de réception émise par la plateforme EXPLOC dans la présente instance pour le démontrer.

Cette production, indispensable à la recevabilité des prétentions formées par Logirep, ne porte pas atteinte au caractère équitable de la procédure dès lors que l’objectif de cette saisine a été atteint, à savoir la mise en œuvre de mesures préventives à l’expulsion susceptible d’intervenir, et ne porte atteinte, en elle-même, à aucun des droits fondamentaux des défendeurs.

En effet, les infractions alléguées au règlement général sur la protection des données et l’atteinte éventuelle à un droit fondamental concernent la mise en œuvre de ce système d’information, qui n’est pas du ressort de Logirep, laquelle n’est pas comptable du fonctionnement de cette plateforme.

Ce faisant, la réparation de l’éventuel préjudice subi par les locataires du fait de l’utilisation de ce système d’information échappe à la compétence de la présente juridiction et à la mise en œuvre de la responsabilité de Logirep.

En conséquence, les prétentions formées par Logirep sont recevables.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur le rejet de la mise en œuvre de l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, […] en bon état d’usage et de réparation, […] d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, et d’en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 18 octobre 2023, à effet au même jour, Logirep a donné à bail à M., [R], [N] et Mme, [D], [F] un logement situé, [Adresse 3].

Pour démontrer ne pas avoir pu accéder aux lieux entre le 18 octobre 2023 le 24 janvier 2024, les locataires produisent un SMS signé d’une personne désignée comme gardienne de l’immeuble attestant de la possession d’un jeu de clefs. Or, un tel élément ne suffit pas à établir l’impossibilité d’accès au logement par les locataires.

Au contraire, c’est à juste titre que le bailleur relève que dans le courriel rédigé par les locataires le 10 janvier 2024, ceux-ci indiquent ne pas avoir « souhaité prendre les clefs » en raison de l’état du logement qu’ils jugeaient insatisfaisant.

Ce faisant, si les locataires n’ont pas accédé aux lieux avant le 24 janvier 2024, ils ne démontrent pas que cela s’explique par la faute de Logirep.

En outre, s’ils affirment que des désordres d’humidité, d’isolation et d’électricité existent dans le logement objet du contrat de bail, ils se contentent, pour le démontrer, de produire des courriers rédigés par leurs soins reprenant ces désordres, qui ne sont corroborés par aucun constat objectif et extérieur. Les photographies, non circonstanciées, en noir et blanc, ne permettent pas de caractériser les désordres allégués.

La seule prise en charge par le bailleur, selon courriel du 10 novembre 2023, et attestation d’exécution du 12 janvier 2024, d’une remise en peinture de certaines pièces de l’appartement ne permet pas de démontrer l’existence des désordres allégués. La faible ampleur de ces travaux n’est pas incompatible avec une occupation des lieux par les locataires.

S’ils affirment, enfin, que l’appartement en cause est un T2 alors que le contrat stipule qu’il s’agit d’un T3, ils ne le démontrent pas davantage. Au contraire, c’est à juste titre que le bailleur relève, d’une part, que le courrier rédigé par les défendeurs le 26 janvier 2024 fait état d’une « deuxième chambre », d’autre part, que le courriel du 10 janvier 2024 fait état d’une « chambre 1 ». La mention par les locataires de deux chambres différentes corrobore les stipulations contractuelles.

Ce faisant, les locataires n’établissent l’existence d’aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance, de sorte qu’ils sont mal-fondés à solliciter la mise en œuvre l’exception d’inexécution.

En conséquence, leur demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’absence de force majeure

L’article 1218 du code civil dispose qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, M., [R], [N] soutient qu’il ne peut s’acquitter du paiement de son loyer en raison de l’absence de renouvellement de son titre de séjour par l’autorité préfectorale.

Toutefois, il ne démontre pas avoir déposé sa demande de renouvellement de son titre avant l’expiration de celui dont il disposait, de sorte qu’il ne démontre pas avoir mis en œuvre tous les moyens à sa disposition pour éviter que cette situation se produise.

Par ailleurs, il ne démontre pas être effectivement dans l’impossibilité de travailler et de percevoir des ressources dès lors que les attestations de prolongation d’instruction dont il justifie lui permettent, pendant leur durée d’octroi, de travailler dans les mêmes conditions que le titre dont il bénéficiait initialement. Il ne justifie d’aucune démarche en ce sens pendant cette période.

Ce faisant, il ne démontre pas que le non-renouvellement de son titre de séjour à ce jour est irrésistible.

En conséquence, il n’y a pas de force majeure en l’espèce.

Sur le montant de la dette

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 18 octobre 2023 que M., [R], [N] et Mme, [D], [F] doivent payer un loyer d’un montant de 558,26 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 190,10 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M., [R], [N] et Mme, [D], [F] restaient devoir la somme de 15 486,48 € euros à la date du 9 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 422,12 € (frais de procédure), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 15 064,36 €, arrêtée au 9 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M., [R], [N] et Mme, [D], [F] au paiement d’une somme de 15 064,36 €, arrêtée au 9 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 14.

o Sur le rejet de la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Logirep n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice. Le préjudice éventuel subi par une famille inscrite sur liste d’attente pour obtenir un logement social n’est pas personnel à Logirep.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur le rejet des demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

L’article 1721 du code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les locataires allèguent les mêmes désordres que ceux invoqués en défense à la demande de résolution judiciaire du contrat formé à leur encontre. Leur existence n’est néanmoins pas démontré, pour les mêmes motifs que ceux précédemment retenus. Faute de démontrer un manquement du bailleur à ses obligations, ils ne peuvent en conséquence engager sa responsabilité.

En conséquence, les demandes indemnitaires seront rejetées. Faute de créance, aucune compensation ne saurait être alléguée.

o Sur le rejet de la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les débiteurs justifient de procédure de surendettement mis en œuvre parallèlement à la présente procédure. Ce faisant, il n’y a pas lieu de leur octroyer un report de dette ou des délais de paiement dans la présente procédure, qui feraient double emploi.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

o Sur la résiliation judiciaire

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, par contrat du 18 octobre 2023, M., [R], [N] et Mme, [D], [F] a pris à bail un appartement sis, [Adresse 3] moyennant un loyer de 558,26 €, hors charges.

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur présente un arriéré locatif d’un montant de 15 064,36 €. Certains loyers n’ont donc pas été payés.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur, au 9 janvier 2026.

L’expulsion de M., [R], [N] et Mme, [D], [F] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M., [R], [N] et Mme, [D], [F] après la résiliation du contrat de bail intervenue le constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 18 octobre 2023.

Si les défendeurs sollicitent la minoration de cette indemnité d’occupation, ils invoquent les mêmes désordres que ceux évoqués au soutien de l’exception d’inexécution alléguée, lesquels ont été considérés comme n’étant pas démontrés.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M., [R], [N] et Mme, [D], [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 10 janvier 2026, terme de janvier 2026 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

o Sur le rejet de la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, les locataires sont parents d’une enfant mineure et justifient d’une demande de logement social déposée le 25 juillet 2025. Le défendeur justifie ne pas avoir obtenu à ce stade le renouvellement de son titre de séjour depuis sa demande déposée en octobre 2024 et la défenderesse justifie de son licenciement intervenu en septembre 2025. Leur situation professionnelle, sociale et familiale est manifestement précaire. Leur relogement dans le parc privé est, compte tenu de ces éléments, illusoires tandis que le relogement dans le parc social n’est pas assuré au regard du caractère récent de leur demande.

Cependant, l’examen du décompte fourni par le demandeur établit que depuis leur entrée dans les lieux, et outre le dépôt de garantie, les locataires ne sont acquittés que d’un uniquement versement de 1 000 euros le 23 octobre 2024. Ils ne justifient d’aucun versement antérieur, alors même qu’avant cette date, ils ne font pas état d’une absence de ressources.

Ce faisant, les locataires ne font pas, en l’état, montre de bonne volonté dans l’exécution de leurs obligations.

En conséquence, leur demande sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l’assignation en date du 31 janvier 2025 et de sa notification à la préfecture mais pas celui du commandement de payer en date du 12 avril 2024, non nécessaire à la mise en œuvre d’une procédure de résolution judiciaire.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter cette règle, laquelle n’est pas incompatible avec un jugement prononçant la résiliation judiciaire d’un contrat de bail et l’expulsion des locataires. Ces derniers bénéficient d’un droit d’appel et l’impossibilité de réintégrer les lieux en cas d’infirmation est hypothétique. L’exécution forcée de cette décision par le demandeur, à ce stade, reste hypothétique de sorte qu’il n’y a pas lieu d’anticiper ses éventuelles conséquences.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE RECEVABLES les demandes présentées par Logirep ;

CONDAMNE solidairement M., [R], [N] et Mme, [D], [F] à verser à Logirep la somme de 15 064,36 € au titre de l’arriéré des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 9 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus ;

DÉBOUTE Logirep de sa demande en paiement d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M., [R], [N] et Mme, [D], [F] de leur demande en paiement d’une somme de 8 061,89 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M., [R], [N] et Mme, [D], [F] de leur demande en paiement d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la compensation entre les créances réciproques ;

DÉBOUTE M., [R], [N] et Mme, [D], [F] de leur demande de report de la dette et de délais de paiement ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 18 octobre 2023 entre Logirep et M., [R], [N] et Mme, [D], [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 3] au 9 janvier 2026 ;

DÉBOUTE M., [R], [N] et Mme, [D], [F] de leur demande de délais pour quitter volontairement les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M., [R], [N] et Mme, [D], [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M., [R], [N] et Mme, [D], [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M., [R], [N] et Mme, [D], [F] à payer à Logirep l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 10 janvier 2026, terme de janvier 2026 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE Logirep de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M., [R], [N] et Mme, [D], [F] de leur demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE in solidum M., [R], [N] et Mme, [D], [F] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture mais pas celui du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 19 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION