T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/07320 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K3PA

MINUTE n° : 2026/08

DATE : 07 Janvier 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

S.A.S. STONEHENGE 43/6, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sylvain ROSTAGNI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSES

S.C.I. CCB, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e LAPP, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

S.E.L.A.S. FLBL NOTAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e BERLINER, avocat au barreau de NICE (avocat plaidant)

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 05 Novembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jean-luc FORNO

M^e Jean-christophe MICHEL

M^e Sylvain ROSTAGNI

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Jean-luc FORNO

M^e Jean-christophe MICHEL

M^e Sylvain ROSTAGNI

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les assignations délivrées le 19 septembre 2025 à la SCI CCB et à la SELAS FLBL NOTRE DAME (en réalité SAS FLBL NOTAIRES), par lesquelles la SAS STONEHENGE 43/6 a saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins principales, au visa des articles 145, 263 et suivants, 700 du code de procédure civile, de voir ordonner une expertise judiciaire et ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 novembre 2025, soutenues à l’audience du 05 novembre 2025, par lesquelles elle sollicite, au visa des mêmes textes, de :

ORDONNER une expertise judiciaire et commettre, pour y procéder, tel expert qu’il plaira avec pour missions de :

— convoquer les parties et se rendre sur les lieux au [Adresse 5]

— recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles, dans un délai de 15 jours à compter du paiement de la consignation, tous actes et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment et sans que cette liste soit limitative : acte de vente et annexes, dossier notarié, permis et déclarations préalables, plans des ouvrages exécutés, diagnostics, correspondances mairie, procès-verbaux, photos, devis, factures, notices techniques, rapport d’architecte

— décrire l’état des lieux, en dresser le plan, et prendre si nécessaire toutes les photographies utiles après étude des documents communiquées

— identifier, lister et décrire précisément l’ensemble travaux réalisés et préciser les surfaces concernées

— dire pour chaque réalisation si les travaux sont conformes ou non conformes aux autorisations d’urbanismes obtenues

— dire pour chaque non-conformité identifiée si une régularisation technique est réalisable le cas échéant, préciser les conditions, délais, travaux et démarches administratives qu’il est nécessaire d’engager pour régulariser les constructions

— chiffrer les coûts de mise en conformité, notamment de démolition, reconstruction, reprises, frais d’expertise, frais administratifs, honoraires de conseil, droits et taxes

— évaluer la décote de valeur vénale de l’immeuble imputable aux non-conformités identifiées, à la date de la vente et à la date des opérations d’expertise

— fournir tous éléments d’appréciation permettant au tribunal de déterminer les responsabilités respectives des parties, qu’il s’agisse de manquements au devoir d’information, de conseil, aux règles de l’art, aux obligations en vigueur en matière d’urbanisme

— établir un pré-rapport, répondre aux dires et rendre un rapport définitif

— plus généralement, faire toute constatation utile et formuler tout observation utile en vue de permettre la solution du litige,

DIRE que l’expert désigné pourra s’adjoindre les services de sapiteurs,

DEBOUTER la SCI CCB et la SELAS FLBL NOTRE DAME de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER in solidum la SCI CCB et la SELAS FLBL NOTRE DAME à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum la SCI CCB et la SELAS FLBL NOTRE DAME aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 novembre 2025, soutenues à l’audience du 05 novembre 2025 et par lesquelles la SCI CCB sollicite, au visa des articles 145, 232, 238 et 700 du code de procédure civile, de :

DECLARER la SAS STONEHENGE 43/6 infondée en toutes ses demandes,

A titre principal, REJETER la demande de mesure expertale in futurum formulée par la SAS STONEHENGE 43/6 pour défaut de motif légitime,

A titre subsidiaire, LIMITER la mission de l’expert désigné aux chefs de mission suivants :

— convoquer les parties et se rendre sur les lieux au [Adresse 5]

— recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles, dans un délai de 15 jours à compter du paiement de la consignation, tous actes et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment et sans que cette liste ne soit limitative : acte de vente et annexes, dossier notarié, permis et déclarations préalables, plans des ouvrages exécutés, diagnostics, correspondances mairie, procès-verbaux, photos, devis, factures, notices techniques, rapport d’architecte

— décrire l’état des lieux, en dresser le plan, et prendre si nécessaire toutes les photographies utiles après étude des documents communiquées

— identifier, lister et décrire précisément l’ensemble des travaux réalisés et préciser les surfaces concernées

— fournir tous les éléments d’appréciation permettant au tribunal de déterminer les responsabilités respectives des parties, qu’il s’agisse de manquements au devoir d’information, de conseil, aux règles de l’art, aux obligations en vigueur en matière d’urbanisme

— établir un pré-rapport, répondre aux dires et rendre un rapport définitif

— plus généralement, faire toute constatation utile et formuler toute observation utile en vue de permettre la solution du litige,

En tout état de cause, CONDAMNER la SAS STONEHENGE 43/6 à lui payer la somme de 5000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SAS STONEHENGE 43/6 aux entiers dépens ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 05 novembre 2025 et par lesquelles la SAS FLBL NOTAIRES sollicite de :

Juger qu’il y a lieu de la mettre hors de cause, sa présence aux opérations d’expertise techniques n’ayant aucune utilité,

Subsidiairement, lui donner acte de ses protestations et réserves,

Débouter la société STONEHENGE 43/6 de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles telle que dirigée à son encontre,

La condamner à la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur les demandes relatives à la désignation d’un expert

La SAS STONEHENGE 43/6 fondent ses prétentions sur l’article 145 du code de procédure civile, qui dispose : « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. »

Elle expose avoir acquis de la SCI CCB, par acte authentique reçu le 22 septembre 2020 en l’office de Maître [H] [M], notaire associé au sein de la SAS FLBL NOTAIRES à Nice, une maison à usage d’habitation sur la commune de Saint-Tropez au prix principal de 11 000 000 euros.

Elle observe que la SCI CCB a déclaré et garanti certains travaux, mais aussi l’absence de litige actuel existant à l’encontre de la construction et l’a informée de l’absence de conformité des travaux à l’article R.462-4 du code de l’urbanisme. En outre, une garantie conventionnelle de deux ans a été stipulée dans l’acte de vente pour tout litige pouvant encore advenir au titre des constructions réalisées et non couvertes par le permis de construire.

Elle soutient que des poursuites ont été initiées en 2022 par la Mairie de [Localité 10] pour non-respect de l’autorisation d’urbanisme accordée pour le bien immobilier, qu’elle a fait dresser par un architecte l’ensemble des non-conformités afin d’actionner la garantie conventionnelle auprès de la venderesse, sans succès, et qu’elle justifie de son intérêt légitime au vu de l’action au fond dont elle dispose au titre des 42 non-conformités relevées. Elle précise que la garantie conventionnelle ne prévoit aucune dérogation au droit commun et qu’elle s’y ajoute si bien que l’action au fond peut être intentée sur un fondement délictuel en conséquence du manquement de la SCI CCB à son obligation précontractuelle d’information ou sur le dol. La prescription de cette action n’est ainsi pas atteinte.

En réponse au notaire, elle soutient qu’il appartiendra au juge du fond de statuer sur sa responsabilité et que la non-conformité du bien au permis de construire concerne directement son devoir de conseil.

En défense, la SCI CCB fait observer qu’aucun litige relatif aux non-conformités aux règles d’urbanisme n’est survenu dans le délai de deux ans à compter de la conclusion du contrat de vente, le courrier de la Mairie de [11] du 29 juillet 2022 invoquant l’exercice de son droit de visite mais n’ayant pas donné lieu à des poursuites depuis lors. Elle souligne que le rapport d’architecte produit plus de deux ans après la vente et l’assignation à la présente instance sont tardifs. Elle en conclut qu’aucun litige au fond n’est plus susceptible d’intervenir, en l’absence d’action civile ou poursuite administrative, le délai conventionnel ayant expiré le 22 septembre 2022 et l’action pénale étant prescrite depuis le 30 juin 2022. Elle rejette l’interprétation de la clause de garantie par la requérante relevant du seul juge du fond.

A titre surabondant, elle estime que la mesure d’expertise sollicitée n’améliorerait pas la situation probatoire de la requérante, qui dispose depuis la conclusions du contrat de vente des éléments de preuve suffisants pour engager une action au fond.

En défense, la SAS FLBL NOTAIRES fait observer que la demande de désignation d’un expert judiciaire à son contradictoire n’a aucun fondement, que le notaire a informé la requérant de l’absence de conformité de la construction au permis de construire, les parties faisant leur affaire personnelle de la mise en œuvre de la clause de garantie concernant tout litige relatif à une non-conformité de la construction pendant deux ans.

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aussi, si le requérant à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être pertinente, utile et de nature à améliorer sa situation probatoire. Il en va autrement s’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure étant alors dépourvue de toute utilité.

En premier lieu, la demande de désignation d’un expert au contradictoire du notaire ne repose sur aucun élément, en particulier un potentiel défaut d’information sur les circonstances de construction du bien immobilier. Le notaire observe à juste titre que la venderesse a déclaré l’absence de conformité des travaux en matière d’urbanisme, garantie durant deux années, les parties faisant leur affaire personnelle de la clause de garantie ainsi stipulée.

La requérante ne prouve pas les faits susceptibles d’impliquer le notaire, non technicien de la construction, dans un potentiel litige et en conséquence ne justifie pas de son motif légitime au sens de l’article 145 précité.

En second lieu, il est stipulé en pages 18 à 23 de l’acte de vente du 22 septembre 2020 les éléments détaillant la situation du bien immobilier au regard des règles d’urbanisme.

En particulier, la venderesse déclare et garantit l’absence de tout litige actuel existant à l’encontre de la construction, malgré son absence de conformité administrative. En outre, il est spécialement prévu que la venderesse demeurera seule responsable financièrement de tout litige (pénal, civil ou administratif, dont les procédures sont rappelées dans la suite de l’acte) qui pourrait encore advenir au titre des constructions réalisées et non couvertes par le permis de construire, qui ne serait pas de l’initiative de l’acquéreur, et ce pour une période de deux ans à compter de la signature de l’acte.

Il est relevé que la SAS STONEHENGE 43/6 a reçu un courrier de la Mairie de [Localité 10], datant du 29 juillet 2022 et ainsi postérieur à la vente, qui indique la plainte d’un tiers pour non-conformité aux règles de l’urbanisme. La commune entend par ce courrier exercer le droit de visite reconnu en la matière par le code de l’urbanisme. Cette information a été notifiée à la SCI CCB moins de deux ans après la vente par courrier du 16 septembre 2022.

Il n’est par la suite justifié d’aucune poursuite au plan civil, administratif ou pénal par la SAS STONEHENGE 43/6 depuis ce courrier de 2022 et le seul élément produit par la requérante est le rapport d’architecte non contradictoire établi le 21 octobre 2022 par le cabinet MUZAEV ARCHITECTURE qui liste un total de 42 non-conformités aux règles d’urbanisme et se prononce pour chacune sur sa possibilité ou non de régularisation.

La SCI CCB fait observer qu’aucune action pénale n’est désormais possible en l’état de la prescription de l’action publique dans le délai de six ans suivant l’achèvement de la construction, datée dans l’acte de vente du 30 juin 2016.

De même, aucune action civile ou administrative n’est démontrée.

Aussi, il ne peut être invoqué par la SAS STONEHENGE 43/6 l’application de la garantie spéciale stipulée ci-dessus au titre de tout litige pouvant advenir au titre des construction réalisées et non couvertes par le permis de construire.

Il n’appartient pas à la présente juridiction de se prononcer plus avant quant à l’interprétation de cette clause, mais il est relevé que cette clause a vocation à s’appliquer pour tout litige en la matière et que la société requérante n’établit aucun élément de fait permettant de laisser supposer un dol ou une violation de l’obligation précontractuelle d’information alors que le seul courrier de la commune de Saint-Tropez, postérieur à la vente, ne pouvait manifestement être connu de la SCI CCB.

Le litige potentiel relatif au non-respect des règles d’urbanisme est ainsi manifestement voué à l’échec en l’absence de toute preuve d’une application manifeste de la clause spéciale de garantie au cas d’espèce.

A l’inverse, il résulte du rapport d’architecte une problématique relative à la structure du pool-house, présentant une flèche importante, et à vérifier par ingénieur et un BET spécialisé et/ou charpentier.

Il s’agit du seul désordre ne concernant pas l’application de la clause de garantie évoquée ci-dessus et qui pourrait être en lien avec une potentielle responsabilité, notamment décennale, de la venderesse en qualité de constructeur-vendeur. La réception de l’ouvrage étant datée du 30 juin 2016, le délai de forclusion n’est à ce jour pas expiré.

En conséquence, il sera fait droit à la mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de la SCI CCB sur ce seul désordre, cette mesure étant justifiée par un motif légitime au sens de l’article 145 précité et de nature à améliorer la situation probatoire de la requérante au vu des éléments à vérifier selon le rapport d’architecte non contradictoire.

La mission de l’expert sera fixée dans les conditions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et selon les éléments donnés dans le dispositif de la présente ordonnance, étant rappelé que le juge dispose en la matière d’un pouvoir souverain pour déterminer la mission pertinente. (Cass.Civ.1ère, 26 novembre 1980, numéro 79-13.870)

Les sociétés STONEHENGE 43/6 et CCB seront déboutées du surplus de leurs demandes contraires relatives à la désignation et à la mission de l’expert.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas opportun de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain. Par application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS STONEHENGE 43/6, ayant intérêt à la mesure d’expertise, sera condamnée aux dépens de l’instance de référé, étant rappelé que le défendeur à une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considéré comme une partie perdante au sens de l’article 696 précité. (Cass.Civ.2ème, 21 novembre 2024, numéro 22-16.763)

L’équité commande de condamner la SAS STONEHENGE 43/6 à payer à la SAS FLBL NOTAIRES la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus des demandes à ce titre sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

ORDONNONS la mise hors de cause de la SAS FLBL NOTAIRES,

ORDONNONS une expertise au contradictoire de la SAS STONEHENGE 43/6 et de la SCI CCB et désignons pour y procéder :

Monsieur [V] [P]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 9]. : 06 12 64 56 73

Courriel : [Courriel 7]

lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux sur la commune de [Localité 10] et les décrire sommairement ;

— rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties ainsi que l’ensemble des pièces administratives et techniques utiles afférentes à la construction litigieuse et annexer à son rapport copie de tous documents utiles ;

— décrire les travaux relatifs à la construction du pool-house, en particulier sa dalle ; préciser les dates auxquelles ils ont été exécutés et terminés, la date de prise de possession et s’il y a lieu les dates des procès-verbaux de réception en mentionnant les réserves éventuellement formulées ainsi que les notifications écrites de désordres révélés postérieurement à la réception ;

— examiner l’ouvrage en litige (pool-house) affecté par les désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et relatés dans le rapport d’architecte du cabinet MUZAEV ARCHITECTURE du 21 octobre 2022 sur la seule construction du pool-house ;

— dire si les désordres constatés sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la prise de possession, lors des procès-verbaux de réception ou lors de la vente ; dans l’hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser dans la mesure du possible la date à laquelle ils se sont révélés ;

— rechercher les causes des désordres et dire en particulier s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’un défaut d’entretien, d’un mauvais entretien de l’ouvrage ou de toute autre cause ;

— préciser la nature des désordres en indiquant s’il y a lieu si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropre à sa destination ; dire si les éléments d’équipement défectueux font, ou non, indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités ;

— identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise ; donner son avis sur les autres préjudices éventuellement invoqués par la partie demanderesse, en particulier sur la durée des travaux de reprise, la durée totale du préjudice de jouissance ainsi que les modes de calcul des préjudices proposés par la partie demanderesse ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,partie demanderesse à ses frais avancés ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert sera autorisé à recourir aux services d’un sapiteur de son choix dans une spécialité qui n’est pas la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai ne pouvant être inférieur à UN MOIS leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que la SAS STONEHENGE 43/6 versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 10 000 euros (DIX MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 07 MAI 2026, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 07 MAI 2028,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que l’expert devra aviser le tribunal d’une éventuelle conciliation des parties,

DISONS que le contrôle des opérations d’expertise sera assuré par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

CONDAMNONS la SAS STONEHENGE 43/6 aux dépens de l’instance,

CONDAMNONS la SAS STONEHENGE 43/6 à payer à la SAS FLBL NOTAIRES la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT