TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

■

N° RG 24/58691

RG 25/52206

— N° Portalis 352J-W-B7I-C6Q7S

N° : 3

Assignation du :

17 Décembre 2024

26 Mars 2025

[1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 septembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

RG 24/58691

DEMANDEUR

Monsieur [S] [M]

[Adresse 22]

[Adresse 4]

[Localité 16]

représenté par M^e Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS – #L0158, QUANTUM IMMO

DEFENDERESSE

La société LAMY S.A.S.

[Adresse 11]

[Localité 13]

et en son établissement

[Adresse 10]

[Localité 14]

représentée par M^e Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS – #E963

RG 25/52206

DEMANDERESSE à l’ASSIGNATION en INTERVENTION FORCEE

La société LAMY S.A.S.

[Adresse 11]

[Localité 13]

représentée par M^e Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS – #E963

DEFENDEUR à l’ASSIGNATION en INTERVENTION FORCEE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ANTOINE ET CLEOPATRE sis [Adresse 9] et [Adresse 5], représenté par son syndic, la société LAMY SAS dénommé selon la constitution en défense, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21] ET CLEOPATRE sis [Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 12]

représenté par Joanna GABAY pour la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS – #L0107

DÉBATS

A l’audience du 17 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

FAITS ET PROCÉDURE

L’ensemble immobilier dénommé [Adresse 22] sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette Tour étant classée « immeuble de grande hauteur » (IGH), elle est munie d’un poste de sécurité ouvert 24h/24 et dont les agents sont salariés du syndicat des copropriétaires.

Le week-end, ils sont relayés par la société G2S.

La Tour comprend, par ailleurs, une piscine et un sauna au 31ème étage, qui sont des éléments d’équipement communs accessibles uniquement pour les copropriétaires ou leurs ayants-droits au moyen d’un badge électronique actionnant l’ascenseur au 29ème étage et les portes vitrées au 31ème étage.

Cette piscine était ouverte du mardi au dimanche de 9h à 20h45, la société Harmonia procédant au nettoyage des locaux de 21h à 22h.

Le lundi, la société Herve Thermique procédait à la maintenance de la piscine et du sauna.

Tous les matins, un agent du PC sécurité ouvre les locaux et test l’eau de la piscine et le soir, et l’agent de la société Harmonia ferme les locaux.

L’immeuble a pour syndic la société Lamy.

À l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble qui s’est tenue le 27 mars 2024, M. [H], copropriétaire, a soumis une résolution portant sur la création d’une salle de détente avec accès aux mêmes jours et aux mêmes heures actuelles que la piscine (résolution n°29). M. [S] [M], autre copropriétaire, a soumis une résolution portant sur l’extension des horaires d’ouverture de la piscine et du sauna (résolution n°30).

Ces résolutions ont été approuvées par les copropriétaires.

La résolution n°30 porte extension des horaires d’ouverture de la piscine et du sauna comme suit : le lundi de 15h à 23h, du mardi au vendredi de 7h à 23h et le week-end de 9h à 23h.

Par exploit en date du 17 décembre 2024, M. [S] [M] a assigné la société Lamy, syndic, afin de la voir condamnée par provision à exécuter les résolutions n°29 et 30 de l’assemblée générale du 27 mars 2024, et ce sous astreinte de 400 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de rôle au greffe 24/58691.

Par exploit en date du 26 mars 2025, la société Lamy a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 22] sis [Adresse 3] en intervention forcée et en garantie. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de rôle au greffe 25/52206.

A l’audience du 14 avril 2025, le juge des référés a prononcé la jonction des instances RG 25/52206 et RG 24/58691 sous ce dernier numéro.

A l’audience du 17 juillet 2025, M. [S] [M], représenté par son conseil, conformément à ses conclusions, régularisées et soutenues à l’audience, demande au juge des référés de :

« – Déclarer M. [M] recevable et bien fondé en ses demandes,

— Débouter la société Lamy de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] [Adresse 8] et [Adresse 6] [Localité 15] [Adresse 20] de ses entières demandes, fins et conclusions,

— Ordonner à la société Lamy de mettre à exécution les résolutions n° 29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2024 en leur entièreté sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

Subsidiairement,

— Ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] et [Adresse 7] de mettre à exécution les résolutions n° 29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2024 en leur entièreté sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

En tout état de cause,

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire en vertu de la loi,

— Condamner toute partie succombante à payer à M. [M] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner toute partie succombante aux entiers dépens. »

Aux termes de ses conclusions, régularisées et soutenues à l’audience, la société Lamy, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’article 32 du code de procédure civile,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

— Déclarer M. [M] irrecevable pour défaut de qualité à agir en toutes ses demandes, fins et conclusions

— Ordonner la jonction de la procédure RG 25/52206 avec celle enrôlée devant le président du tribunal judiciaire de Paris sous le RG 24/58691

A titre subsidiaire,

— Constater l’existence de contestations sérieuses

— Débouter M. [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions

A titre très subsidiaire,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Antoine et Cléopâtre situé [Adresse 8] et [Adresse 5] à relever indemne et à garantir la société Lamy de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Antoine et Cléopâtre situé [Adresse 8] et [Adresse 5] à payer à la société Lamy la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Antoine et Cléopâtre situé [Adresse 8] et [Adresse 5] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile formulée contre la société Lamy

— Condamner in solidum M. [M] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Antoine et Cléopâtre situé [Adresse 8] et [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance ».

Aux termes de ses conclusions, régularisées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 22] sis [Adresse 1], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les articles 122 et 835 du code de procédure civile

Vu les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965

— Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

— Ordonner la jonction de la présente instance avec celle pendante devant le Juge des référés du tribunal judiciaire de Paris sous le numéro RG 24/58691,

En conséquence, à titre principal,

— Déclarer M. [S] [M] irrecevable en ses demandes,

A titre subsidiaire,

— Débouter M. [S] [M] de toutes ses demandes,

En toute hypothèse,

— Débouter la société Lamy de toutes ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires,

— Condamner M. [S] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [S] [M] aux entiers dépens. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux conclusions et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction

La jonction ayant déjà prononcé la jonction des instances RG 25/52206 et RG 24/58691 sous ce dernier numéro, il n’y a plus lieu de statuer sur cette demande qui figure au dispositif des conclusions de la société Lamy et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 22] sis [Adresse 1].

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [M] à l’encontre du syndic

La société Lamy et le syndicat des copropriétaires soutiennent que M. [M] est irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir. Ils font valoir que :

— la demande tendant à ce qu’il soit ordonné de mettre à exécution les résolutions n°29 et n°30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2024 aurait dû être formulée contre la copropriété qui a adopté les résolutions et non contre le syndic de l’immeuble, qui n’est que son représentant légal,

— M. [M] fonde ses demandes sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et sollicite du juge des référés qu’il contraigne le syndic à exécuter son mandat, n’est pas cocontractant du syndic de l’immeuble,

— seul le syndicat des copropriétaires peut agir directement à l’encontre de son mandataire en raison des fautes commises dans l’exercice de son mandat, un copropriétaire ou un tiers ne pouvant agir sur ce fondement,

— si l’article 15, alinéa 3, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « en cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires », M. [M] ne justifie pas de la carence ou de l’inaction du syndic, ni qu’il détient au moins le quart des voix de tous les copropriétaires.

M. [M] oppose que :

— le syndic, la société Lamy, a fait obstacle à l’exécution des résolutions n° 29 et 30,

— ses demandes sont fondées sur les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui font obligation au syndic de mettre à exécution les résolutions d’assemblée générale,

— le droit d’un copropriétaire à agir à l’encontre du syndic a été maintes fois consacré,

— il a porté la résolution n°30 à l’ordre du jour et est recevable à agir à l’encontre du syndic qui n’a pas mis cette résolution à exécution.

*

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’article 32 du même code dispose : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

L’article 122 du code de procédure civile précise que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Au cas présent, M. [S] [M] sollicite, au seul visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndic est chargé de l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, qu’il soit enjoint à la société Lamy, en sa qualité de syndic, d’exécuter les résolutions n°29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 mars 2024.

Or, seul le syndicat des copropriétaires est cocontractant du syndic et se trouve en droit de demander l’exécution du mandat.

M. [S] [M], qui n’agit pas en en responsabilité civile délictuelle à l’encontre du syndic, est irrecevable à agir à l’encontre de celui-ci sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d’obtenir qu’il applique les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires en exécution du contrat de syndic.

En conséquence, M. [S] [M] sera déclaré irrecevable en sa demande formulée à l’encontre de la société Lamy, syndic.

Sur la demande subsidiaire de M. [S] [M] formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires

M. [S] [M] sollicite subsidiairement qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de mettre à exécution les résolutions n° 29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2024 en leur entièreté sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que :

— il n’est pas nécessaire de fermer la porte à clé de la piscine puisque le badge de l’espace détente permet de sécuriser l’accès au bassin,

— la réglementation n’impose pas d’avoir une double sécurité, dès lors que la piscine n’est pas accessible ne dehors des horaires définis par la copropriété,

— le test de l’eau n’est qu’un prétexte puisque celui-ci peut être effectué une fois par jour à un autre horaire afin d’exercer les contrôles nécessaires,

— il n’entre pas dans les attributions de la société Harmonia de veiller à ce que la piscine ne soit plus fréquentée, mais uniquement de procéder à l’entretien,

— en tout état de cause, il ne s’agit pas d’un horaire supplémentaire entraînant un surcoût mais d’un décalage des horaires d’intervention de la société Harmonia,

— si la société Harmonia n’est pas en mesure d’intervenir aux horaires décidés par les copropriétaires, il appartient au syndic de lancer un nouvel appel d’offre pour trouver un prestataire qui pourra s’aligner sur ces horaires,

— la société Lamy ne justifie pas avoir effectué une quelconque démarche pour tenter de mettre en application les nouveaux horaires,

— la société Lamy s’est contentée de faire chiffrer le coût d’un agent de sécurité supplémentaire alors que cet agent supplémentaire n’est nullement nécessaire,

— le syndic a pris la décision d’élargir les horaires, sans respecter ceux décidés en assemblée générale :

Le lundi de 15h30 à 20h45,

Du mardi au vendredi de 9h à 20h45,

— la fermeture s’effectue donc déjà à 20h45, soit pendant la tranche horaire où il n’y a qu’un seul agent de sécurité de sorte que l’argument de l’agent de sécurité nécessaire ne tient pas,

— en ce qui concerne la fermeture le soir, des copropriétaires volontaires ont proposé « d’intervenir en cas de violation des horaires »,

— il s’agit d’une piscine non surveillée à la disposition des copropriétaires qui y ont accès grâce au badge, l’obstacle soulevé ne porte donc que sur l’ouverture de la porte fermant à clé le matin et la fermeture le soir,

— du fait d’un accès centralisé par badge à deux endroits différents il n’est pas nécessaire de fermer la porte de la piscine,

— il n’est pas nécessaire de faire déplacer un agent à l’ouverture de l’ensemble de « l’espace détente » dès lors que le test de l’eau peut être effectué à un autre moment,

— il n’existe aucun obstacle sérieux à la mise en application des résolutions n°29 et 30,

— l’espace détente résultant de la résolution n°29 suit les mêmes horaires que la piscine et les contraintes alléguées par la société Lamy n’existent pas,

— dès lors qu’il existe un badge d’accès au 31ème étage, la sécurisation constitue un mauvais prétexte,

— pour le sauna et la salle de détente, la société Lamy n’a pas davantage mis les nouveaux horaires en application alors que les contraintes alléguées pour la piscine ne sont pas applicables,

— la société Lamy se prévaut des horaires d’intervention pour le nettoyage sans même avoir sollicité la société Harmonia pour un décalage des horaires,

— la société Harmonia est déjà présente sur le site en journée pour effectuer des travaux de nettoyage des parties communes de sorte qu’il ne s’agit donc nullement d’une augmentation de coût mais de la réorganisation des tâches sans changement des horaires,

— il serait inéquitable que seuls les copropriétaires présents en journée puissent bénéficier des éléments d’équipements communs, ce qui exclurait les personnes qui travaillent, alors que tous les copropriétaires participent aux charges se rapportant à ces équipements communs,

— la société Lamy n’a pas même déféré aux mises en demeure,

— les modifications des horaires n’ouvrent pas la disponibilité des équipements communs le matin et le soir en semaine.

Le syndicat des copropriétaires oppose que l’obligation d’exécuter les résolutions n°29 et 30 se heurtent aux contestations sérieuses suivantes :

— l’article GH60 de l’arrêté du 30 décembre 2011 exige dans les immeubles de grande hauteur (IGH) « un service permanent de sécurité incendie et d’assistance à personnes »,

— il est donc impératif qu’un agent de sécurité soit toujours présent dans le poste central de sécurité,

— pour procéder à l’ouverture et la fermeture des locaux du 31eme étage, il est donc nécessaire pour le syndicat des copropriétaires de disposer d’un second agent de sécurité,

— la société Harmonia, en charge de l’entretien de la piscine et du sauna de 21h à 22h, ferme tous les soirs les locaux et le second agent de sécurité, qui arrive le matin à 8h, ouvre les locaux,

— il n’est donc pas possible d’ouvrir en semaine la piscine et le sauna à 7h, ni de fermer ces locaux le soir à 23h,

— le week-end, la société G2S, en charge de la sécurité met à disposition deux agents, de sorte qu’il a été possible d’élargir les horaires de la piscine de 9h à 23h,

— en réponse à la demande du syndicat des copropriétaires, la société G2S a indiqué qu’il ne lui était pas possible de dépêcher un agent pour une heure le matin et une heure le soir compte tenu des dispositions de la Convention collective des entreprises de prévention et de sécurité relatives à la durée minimale d’une période de travail,

— le syndicat des copropriétaires doit donc faire appel à la société G2S pour un minimum de 6h le matin et 6h le soir, ce qui représente un coût supplémentaire de 84.502,08 euros TTC par an,

— à défaut, la seule solution est de laisser la porte constamment ouverte, ce qui fait courir des risques pour la sécurité des locaux,

— l’agent de sécurité qui ouvre la piscine procède quotidiennement à l’analyse de l’eau afin de s’assurer qu’elle est propre à la baignade et maintenir ouvert l’accès à la piscine signifierait que des personnes pourraient se baigner avant que l’eau n’ait été testée, ce qui ferait courir un risque pour leur santé,

— les résolutions n°29 et 30 ont été inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 27 mars 2024 sans que le syndic ou le conseil syndical puisse juger de la pertinence et de la faisabilité des questions soumises à l’assemblée générale,

— les résolutions n°29 et 30 ont été approuvées sans que la moindre étude de faisabilité n’ait été menée,

— si M. [S] [M] soutient que des copropriétaires seraient disposés à procéder à titre bénévole à intervenir pour faire respecter les horaires d’ouverture et de fermeture de la piscine et du sauna, de sorte qu’il serait inutile de fermer ces installations, le débat ne porte nullement sur la question des horaires en eux-mêmes, mais de la disponibilité et du coût des prestataires pour effectuer le ménage le soir et tester l’eau à l’ouverture,

— l’augmentation de la durée d’ouverture des installations conduits à augmenter très fortement les coûts pour respecter les obligations de sécurité de l’immeuble, ce que l’intervention ponctuelle de bénévole ne peut absolument pas pallier.

La société Lamy oppose dans le même sens que :

— l’élargissement des horaires des différents espaces doit être compatible avec les horaires des prestataires qui assurent la maintenance et le nettoyage des différents espaces situés au 31ème étage et respecter les conditions d’ouverture et de fermeture des portes ouvrant sur les différents espaces mises en place pour assurer la sécurité des différents espaces,

— si les copropriétaires ont envisagé aux termes de la résolution n°30 d’élargir les horaires d’ouverture de la piscine, ces derniers n’ont nullement modifié les conditions d’ouverture et de fermeture de la porte pourvue d’une fermeture à clés ouvrant sur la piscine,

— pour accéder à la piscine, il faut prendre un ascenseur qui dessert le 31ème puis badger une porte vitrée pour se retrouver sur un palier dans lequel se situent plusieurs portes dont l’une qui ouvre sur la piscine,

— la porte ouvrant sur la piscine est fermée à clés en dehors des heures d’ouverture de la piscine pour s’assurer de la fermeture effective de la piscine et mettre en sécurité cette installation lors de sa fermeture en empêchant toute intrusion,

— les clés de la porte d’accès à la piscine sont détenues par le Pc sécurité situé au rez-de-chaussée et par l’agent de nettoyage de la société Harmonia,

— le week-end l’ouverture et la fermeture de la piscine ainsi que le test de l’eau est réalisé par un agent de sécurité de la société GS2 dans la mesure où cette société met en permanence deux salariés,

— les horaires élargis de la piscine le week-end ont pu être mis en place et la piscine est ouverte le samedi et le dimanche de 9h à 23h,

— en revanche les horaires d’ouverture élargis de la piscine en semaine tels que votés ne peuvent pas mis en œuvre,

— en semaine c’est l’agent du PC de sécurité, salarié de la copropriété qui ouvre la porte d’accès à la piscine et qui teste l’eau pour vérifier qu’elle est propre à la baignade,

— au PC de sécurité un agent doit être présent en permanence 24h sur 24,

— en semaine de 18h à 8h le lendemain, seul un agent, salarié de la copropriété est présent sur site,

— ainsi jusqu’à l’arrivée du second agent à 8h, le 1er agent ne peut pas quitter son poste pour se rendre au 31ème étage à 7h du matin pour procéder à l’ouverture de la porte d’accès à la piscine puis tester l’eau du bassin,

— de la même manière le soir en semaine, l’agent du Pc sécurité ne peut pas quitter son poste à 23h pour aller au 31ème étage pour s’assurer que la piscine n’est plus occupée et procéder à la fermeture la porte d’accès à la piscine,

— la société Harmonia n’est quant à elle ni présente sur site à 7h ni à 23h, et ses horaires de nettoyage du 31ème étage n’ont pas pu être modifiés,

— à 20h45 en semaine ce n’est pas l’agent de sécurité qui ferme les portes du 31ème étage mais l’agent de nettoyage de la société Harmonia qui ensuite nettoie l’étage à compter de 21h,

— dès lors du mardi au vendredi la piscine ainsi que la salle de détente ne peuvent pas être ouvertes à 7h ni fermée à 23 h, la piscine et la salle de détente sont ouvertes de 9h à 20h45,

— le lundi la société Herve Thermique réalise au 31ème étage des travaux de maintenance technique jusqu’à 15h30 de sorte que la piscine ne peut pas être ouverte à 15h ni fermée à 23h, le lundi, la piscine et la salle de détente sont donc ouvertes de 15h30 à 20h45,

— l’application tel quel de l’élargissement des horaires en semaine décidés par l’assemblée générale du 27 mars 2024 conduirait à ne pas fermer à clés la porte donnant accès à la piscine et à la laisser ouverte en permanence et donc à renoncer à la fermeture effective et à la sécurisation de la piscine par une action humaine en dehors des heures d’ouverture et à ne pas tester l’eau avant l’ouverture de la piscine pour vérifier qu’elle est propre à la baignade,

— une telle situation ferait courir un risque en termes de sécurité alors même que la copropriété est tenue d’une obligation de sécurité accrue compte tenu de la spécificité de l’immeuble (pour mémoire IGH),

— en cas de défaillance du badge (erreur de programmation ou autre) n’importe quel détenteur du badge pourrait accéder aux espaces du 31ème étage en dehors des heures d’ouverture,

— en outre, un résident muni du badge pourrait ensuite se rendre à la piscine juste avant les horaires de fermeture et y rester en dehors des heures d’ouverture,

— le seul moyen de s’assurer de l’effectivité de la fermeture et la sécurisation de la piscine est la fermeture de la porte à clés ouvrant sur la piscine par une action humaine,

— il n’a jamais été question aux termes de la résolution n°30 pour la copropriété de renoncer aux modalités d’ouverture de la porte d’accès à clé ouvrant sur la piscine,

— elle a donc demandé à la société G2S de chiffrer la mise à disposition d’un agent pour assurer l’ouverture, le test de l’eau et la fermeture de la piscine la semaine ainsi que la porte d’accès à la salle de détente suivant les horaires élargis décidés,

— ce coût s’élève à la somme de 84 502,08 euros TTC par an (1.625,04 x52 semaines) la société G2S au vu des règles relatives en droit du travail étant contrainte de dépêcher un salarié au moins 6 h par jour,

— cette prestation d’un montant particulièrement élevé n’a pas été votée en assemblée générale,

— elle a donc mis en place pour la piscine les horaires d’ouverture les plus larges possibles qui permettent de maintenir les modalités d’ouverture et de fermeture de la porte d’accès à clés donnant sur la piscine,

— si trois copropriétaires se portent volontaires pour intervenir en cas de violation des horaires et verse aux débats trois documents intitulés « acte de volontariat. », un tel document de volontariat n’engage pas leurs auteurs,

— ce qui est en cause consiste un véritable problème de sécurisation des installations dans un immeuble soumis à des exigences de sécurité accrue.

*

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, si le juge des référés retient l’existence d’une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.

Au cas présent, il sera rappelé que l’immeuble dénommé [Adresse 22] sis [Adresse 3] est classé « immeuble de grande hauteur » (IGH), et est muni d’un poste de sécurité ouvert 24h/24. Il comprend une piscine et un sauna au 31ème étage, accessibles au moyen d’un badge électronique actionnant l’ascenseur au 29ème étage et les portes vitrées au 31ème étage.

Lors de l’assemblée générale du 27 mars 2024, les copropriétaires ont adopté :

— une résolution portant sur la création d’une salle de détente avec accès aux mêmes jours et aux mêmes heures actuelles que la piscine (résolution n°29),

— et une résolution portant sur l’extension des horaires d’ouverture de la piscine et du sauna le lundi de 15h à 23h, du mardi au vendredi de 7h à 23h et le week-end de 9h à 23h (résolution n°30).

M. [M] justifie du vote par l’assemblée générale des copropriétaires de l’extension des horaires d’ouverture de la piscine et du sauna.

Il est constant qu’à la suite du vote de ces résolutions, les horaires élargis de la piscine et du sauna le week-end ont pu être mis en place ainsi que le lundi de 15h30 à 20h45.

En effet, la société G2S en charge de la sécurité met à disposition deux agents, ce qui a permis d’élargir les horaires de la piscine de 9h à 23h le samedi et le dimanche.

En revanche, les horaires d’ouverture élargis de la piscine en semaine tels que votés n’ont pas été mis en œuvre.

Le syndicat des copropriétaires et la société Lamy, syndic, font valoir que les résolutions n°29 et 30 ont été approuvées sans qu’aucune étude de faisabilité n’ait été menée et sans tenir compte du fait que les horaires qui avaient été fixés étaient liés à la question de la sécurité de l’immeuble dans son ensemble, s’agissant de surcroît d’un immeuble de grande hauteur (IGH) soumis à des exigences de sécurité spécifiques.

Ils indiquent que l’ouverture et la fermeture des locaux du 31eme étage en semaine de 7h à 23h nécessitent que le syndicat des copropriétaires dispose d’un second agent de sécurité et justifient que la société G2S ne peut dépêcher un agent pour une heure le matin et une heure le soir et que l’augmentation de la durée d’ouverture des installations conduit à augmenter très fortement les coûts pour respecter les obligations de sécurité de l’immeuble, ce que l’intervention ponctuelle de bénévoles ne peut absolument pas pallier et ce qui nécessite un nouveau vote par l’assemblée générale des copropriétaires.

Ils ajoutent que laisser la porte constamment ouverte fait courir des risques pour la sécurité des locaux, alors même que le syndicat des copropriétaires est tenu d’une obligation de sécurité particulièrement élevée dans un IGH.

M. [M] conteste la réalité des contraintes invoquées par les défendeurs et indique que des copropriétaires seraient disposés à procéder à titre bénévole à intervenir pour faire respecter les horaires d’ouverture et de fermeture de la piscine et du sauna.

Le juge des référés relève qu’il ne ressort pas des éléments versés aux débats que les modalités de mise à exécution aient été évoquées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2024 et préalablement au vote des résolutions litigieuses.

Il en résulte que les modalités de mise à exécution des résolutions, et en particulier la prise en compte par l’assemblée générale des copropriétaires des impacts pratiques éventuels sur la sécurisation des accès et l’entretien des éléments d’équipement, n’apparait pas établie avec l’évidence requise en référé.

Pour l’ensemble de ces raisons, la mise à exécution des résolutions n°29 et 30, qui emportent extension des horaires d’ouverture de la piscine et du sauna en semaine, se heurte à des contestations sérieuses.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de M. [M] d’ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 22] sis [Adresse 1] de mettre à exécution les résolutions n°29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2024 en leur entièreté.

Sur les demandes accessoires

Succombant en ses prétentions, M. [S] [M] sera condamné au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 22] sis [Adresse 1] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du même code.

Il y a lieu de rejeter toutes autres demandes.

Il y a lieu de rappeler que l’éxécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

DECLARONS M. [S] [M] irrecevable en sa demande formulée à l’encontre de la société Lamy, syndic ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [M] d’ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 22] sis [Adresse 1] de mettre à exécution les résolutions n° 29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2024 en leur entièreté ;

CONDAMNONS M. [S] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 22] sis [Adresse 1] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS M. [S] [M] au paiement des dépens ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 19] le 11 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON