TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03261

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ICB4

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 06/02/2026

S.C.I. [D]

C/

Monsieur [S] [B]

Madame [J] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SCP BABOUT & OBADIA

— SCP RUTKOWSKI-DEMEST GEROSA-RAULIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Audrey OBADIA de la SCP BABOUT & OBADIA, Avocats au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne assisté de Maître Lola RUTKOWSKI-DEMEST de la SCP RUTKOWSKI-DEMEST GEROSA-RAULIN, Avocats au Barreau de MELUN (Aide Juridictionnelle totale – décision du 14/08/2025)

Madame [J] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2018, la SCI [D] a loué à M. [S] [B] et Mme [J] [O] un local à usage d’habitation, ainsi qu’un emplacement de stationnement situés [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 460 €, outre 10 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, la SCI [D] a fait délivrer à M. [S] [B] et Mme [J] [O] un congé pour reprise, au bénéfice de M. [Z] [D], fils des gérants, M. [G] [D] et Mme [X] [M], épouse [D], pour le 19 octobre 2024 à minuit.

Par acte de commissaire de justice des 31 octobre 2024 et 4 novembre 2024, la SCI [D] a fait signifier à M. [S] [B] et Mme [J] [O] une sommation de quitter les lieux dans un délai de trois jours.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, la SCI [D] a fait assigner M. [S] [B] et Mme [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Melun, lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

déclarer valable au fond et en la forme le congé pour reprendre délivré le 18 avril 2024 pour le 19 octobre 2024 à minuit ;constater que M. [S] [B] et Mme [J] [O] sont occupants sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 5]  ;ordonner l’expulsion de M. [S] [B] et Mme [J] [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que de l’ensemble de leurs biens, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les conditions définies par les articles L. 411-1 et suivants ainsi que R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [J] [O] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers revalorisés chaque année à la date d’anniversaire de la résiliation du bail selon l’indice de référence des loyers, majorés des charges locatives jusqu’à la libération complète des lieux ;condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [J] [O] à lui payer la somme de 4 483,06 €, terme du mois de mai 2025 inclus, au titre des loyers et charges impayés ;condamner M. [S] [B] et Mme [J] [O] à lui payer la somme de 850,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [S] [B] et Mme [J] [O] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du congé pour reprendre, de la sommation de quitter les lieux, de l’assignation, de la dénonciation à la préfecture, de la signification de la décision à intervenir et les frais éventuels d’exécution ;

L’assignation a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 11 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience 16 septembre 2025, puis renvoyée à l’audience du 28 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la SCI [D], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 2 294,74 € arrêtée au 10 octobre 2025 au titre des charges échues exclusivement. A titre principal, sur la validité du congé, elle indique que le congé a été délivré pour y faire habiter le fils des gérants, qu’au 25 octobre 2025 les lieux n’ont toujours pas été restitués. Invoquant l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 elle considère que le congé a été délivré valablement, de sorte que les locataires seraient devenus occupants sans droit ni titre. Elle ajoute s’opposer à la demande de délai pour l’expulsion.

Monsieur [S] [B], présent et assisté par son conseil, sollicite, par conclusions oralement soutenues :

A titre principal :d’annuler le congé pour reprendre qui a été délivré le 18 avril 2024,d’ordonner la reconduction du bail conclu entre les parties le 20 octobre 2018,A titre subsidiaire :constater que M. [S] [B] a entrepris des démarches pour se reloger,octroyer à M. [S] [B] un délai pour se reloger,constater que M. [S] [B] est à jour du règlement des loyers,octroyer à M. [S] [B] un délai de 36 mois pour s’acquitter des impayés de charges d’un montant de 2 133,50 €,réduire la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,débouter la SCI CORDEBANNE de sa demande de règlement du coût du congé pour reprendre,débouter la SCI CORDEBANNE de toute demande plus ample ou contraire.

Essentiellement, il conteste la validité du congé pour reprendre en indiquant que la société demanderesse est propriétaire de l’immeuble où se trouvent les locaux objets du bail et qu’il y a donc plusieurs logements vacants. Il indique justifier de sa recherche de relogement, et s’être acquitté des impayés de loyers en précisant que ne subsiste qu’une dette de charges. Il précise être séparé de son épouse, laquelle n’habite plus le logement, et produit le jugement de divorce en date du 24 novembre 2024.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, il sera référé expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée par procès-verbal de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [J] [O] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

Par mention au dossier, le délibéré a été prorogé au 6 février 2026, pour permettre aux parties de présenter leurs observations sur le point suivant :

« En application des articles 13 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un congé pour reprise ne peut être délivré lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, qu’au profit de l’un des associés. Ainsi, le droit de reprise n’existe qu’à l’égard de l’associé et n’est pas étendu au bénéfice des personnes énumérées à l’article 15, I, et avec qui il aurait un lien.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l’article 15.

En l’espèce, le congé a été délivré pour reprise au profit de M. [Z] [D], fils des gérants, qui n’apparait pas être un associé de la société. »

Par courriel en date du 14 janvier 2026, la SCI [D], par l’intermédiaire de son conseil, a fait connaître ses observations en indiquant s’en rapporter à la décision qui sera rendue et rappelé qu’il a formulé une demande subsidiaire de résiliation judiciaire au titre des impayés persistants. Elle a, en outre, actualisé sa créance en indiquant qu’elle est à la hausse, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 394,86 € arrêtée au 10 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus.

En réponse, Monsieur [S] [B] indique maintenir sa demande en délais de paiement, et indique avoir récemment procédé à un versement de 300 €.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande de validité du congé pour reprise et l’expulsion

En application des articles 13 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un congé pour reprise ne peut être délivré lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, qu’au profit de l’un des associés. Ainsi, le droit de reprise n’existe qu’à l’égard de l’associé et n’est pas étendu au bénéfice des personnes énumérées à l’article 15, I, et avec qui il aurait un lien.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l’article 15. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, la SCI [D] a fait délivrer à M. [S] [B] et Mme [J] [O] un congé pour reprise, au bénéfice de M. [Z] [D], fils des gérants, M. [G] [D] et Mme [X] [M], épouse [D]. Or, M. [Z] [D], actuellement domicilié [Adresse 6], chez ses parents, n’est pas un associé de la société.

Dès lors, le congé n’ayant pas été délivré régulièrement, la demande de validation du congé pour reprise ainsi que les demandes subséquentes seront rejetées.

— Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI [D] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Ainsi, il ressort des pièces fournies qu’au 10 décembre 2025, la dette locative s’élève à la somme de 2 394,86 € au titre des charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient de condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [J] [O] au paiement de cette somme.

— Sur la demande de résiliation judiciaire

Il résulte des articles 1227 et 1228 du code civil que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 7 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi qu’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 6-1 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, la SCI [D] soutient que M. [S] [B] ne paierait pas ses charges, et que ne jouissant pas paisiblement des lieux, serait l’auteur de troubles de voisinage. Au soutien de ses déclarations elle produit :

le décompte des loyers et charges du 10 décembre 2025 d’un montant de 2 394,86 €, terme du mois de décembre 2025 inclus, deux plaintes déposées les mardi 13 et mercredi 14 février 2025, contre M. [S] [B] par un couple de voisins dénonçant des faits d’agression verbale et de menace, ainsi qu’une sommation de cesser les troubles de voisinage en date du 26 février 2024.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [S] [B] paie régulièrement son loyer et que la dette est exclusivement constituée d’impayés de charges, plusieurs règlement intervenus depuis le mois de juin 2025 ayant, au demeurant, permis de l’apurer en grande partie.

Ce manquement à l’obligation de paiement des charges ne revêt pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Par ailleurs, s’agissant des deux plaintes déposées par un même couple de voisins, pour des faits non établis par d’autres éléments de preuve, qui se seraient produits le 13 et 14 février 2024, ils ne sauraient à eux seuls caractériser un trouble de jouissance suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

La demande en résiliation du bail et les demandes subséquentes seront donc rejetées.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, compte tenu de la situation dont justifie M. [S] [B], il y a lieu de lui accorder un échelonnement du paiement de la dette sur une durée de 12 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 200€ en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Toutefois, à défaut de règlement d’une des échéances, et après une mise en demeure restée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chacune des parties, succombant partiellement à l’instance, conservera la charge de ses propres dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SCI [D] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [S] [B] et Mme [J] [O] à verser à la SCI [D] la somme de 2 394,86 € au titre des charges impayées (décompte arrêté au 10 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus) ;

AUTORISE M. [S] [B] à s’acquitter de cette somme en 11 mensualités de 200 € chacune et une 12e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DIT que M. [S] [B] et la SCI [D] conserveront la charge de leurs entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la juge et par la greffière.