Tribunal Judiciaire de Draguignan, Contentieux presidence, 1er avril 2026, n° 26/00449

TJ Draguignan 1 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, cont. presidence, 1er avr. 2026, n° 26/00449
Numéro(s) :	26/00449
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	9 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel ALVAREZLionel FERLAUD
Parties :	Syndicat des Copropriétaires [ Adresse 1 ], son syndic en exercice

Texte intégral

T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

____________

JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 26/00449 – N° Portalis DB3D-W-B7K-K7JO

MINUTE n° : 2026/64

DATE : 01 Avril 2026

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, La société AGI – AGENCE GENERALE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR

Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Lionel FERLAUD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 04 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire (signature électronique) à

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Lionel FERLAUD

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

M^e Lionel FERLAUD

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Monsieur [J] [Y] est propriétaire des lots n° 1206, 1231 et 1426 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 1], sis [Adresse 4].

Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 19 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] SAINT-LAMBERT 2 a mis en demeure Monsieur [J] [Y] d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, auquel il se réfère à l’audience du 4 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL AGI – AGENCE GÉNÉRALE IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [J] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 6592,94 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2025, au titre des charges de copropriété impayées (décomposées comme suit : 84,63 euros au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, 4208,12 euros au titre des provisions résultant du budget prévisionnel et du vote de travaux arrêtées au 3 décembre 2025, et de 2300,19 euros au titre des autres provisions non encore échues), de 1200 euros à titre de dommage et intérêts, et de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 février 2026, auxquelles il se réfère à l’audience du 4 février 2026, Monsieur [J] [Y] demande au juge des référés de lui voir accorder des délais de paiement les plus larges sur 24 mois, de voir débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre des dommages-intérêts, outre de voir ramener à de plus justes proportions la demande d’article 700 formulée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 6].

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les demandes principales

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … »

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée. (Cass.Civ.3ème, 12 décembre 2024, numéro 24-70.007)

De même, le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. (Cass.Civ.3ème, 15 janvier 2026, numéro 23-23.534)

Monsieur [J] [Y] a été mis en demeure le 19 septembre 2025 de régler la somme de 3554,02 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 30 septembre 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le décompte des sommes dues au 3 décembre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 mars 2023, 16 février 2024, 21 février 2025, approuvant les comptes 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— les lettres de mise en demeure des 30 avril 2025 et 19 septembre 2025 au titre des charges impayées.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 4191,75 euros (soit les sommes de 84,63 euros au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents, et 4208,12 euros au titre des provisions résultant du budget prévisionnel et du vote de travaux).

En revanche, à défaut de justificatif produit aux débats, il n’est pas justifié de la somme demandée de 2300,19 euros qui seraient due au titre des autres provisions non encore échues.

Par ailleurs, il convient d’ôter les sommes de 1066,73 euros en date des 1er octobre 2025 et 27 novembre 2025, correspondant à un exercice postérieur à celui en cours au jour de la mise en demeure.

Il convient également d’ôter la somme totale de 124 euros, correspondant aux frais de mise en demeure et de relance des 30 janvier 2025, 26 février 2025, 30 avril 2025 et 30 juillet 2025 qui apparaissent non strictement nécessaires, dans la mesure où elles n’ont pas été suivies d’effet, de sorte que la créance est ramenée à la somme de 3001,02 euros, au titre des charges impayées au 3 décembre 2025.

Il sera en conséquence fait droit partiellement à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 3001,02 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi du défendeur dans sa carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, Monsieur [J] [Y] sollicite de plus larges délais de paiements.

Il verse aux débats ses avis d’impôt sur les revenus des années 2023 et 2024, laissant apparaitre les sommes remboursées de 1408 euros et 2003 euros et un revenu fiscal de référence de 20 583 euros en 2024 et de 20 369 euros en 2025.

En l’état de sa bonne foi présumée et compte tenu de sa situation financière, il peut être déduit que les difficultés personnelles du défendeur l’ont conduit à une période d’impayés de charges.

Dès lors, le défendeur peut prétendre à l’octroi de délais de paiement pour se libérer de la dette, dans une limite compatible avec les besoins des demandeurs, soit sur une période de deux années.

Par conséquent, compte tenu de ces éléments il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, au bénéfice de Monsieur [J] [Y] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, le surplus de cette demande étant rejeté.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le défendeur, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL AGI – AGENCE GÉNÉRALE IMMOBILIER, la somme de 3001,02 euros (TROIS MILLE UN EUROS ET DEUX CENTS), outre intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;

DIT que Monsieur [J] [Y] pourra s’acquitter des condamnations principales prononcées ci-dessus par 24 versements mensuels de 125 euros (CENT VINGT-CINQ EUROS), le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, le second un mois plus tard et ainsi de suite, le dernier versement comprenant le solde et les intérêts ;

DIT que faute de respect de cet échéancier et de règlement d’un terme à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] SAINT-LAMBERT 2, représenté par son syndic en exercice la SARL AGI – AGENCE GÉNÉRALE IMMOBILIER, la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL AGI – AGENCE GÉNÉRALE IMMOBILIER, du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

Le greffier Le président

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la décision présente a été signée sur la minute par Le Président et le Greffier.