TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00163 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D435

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

01 DECEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [R] [T] [Z]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 01 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [E] [V], non comparante représentée par Madame [K] [I], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [T] [Z]

né le 1er mai 1989 à MARCORY (COTE D IVOIRE)

demeurant 249 Montée du Bois André – 50000 SAINT-LO

non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 06 octobre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [X] [O]

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 06 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 décembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 février 2019, l’Office public de l’habitat de la Manche (ci-après “MANCHE HABITAT”) a donné à bail à Monsieur [T] [C] un local à usage d’habitation situé 249 montée du Bois André, appartement 41, à SAINT LO (50 000), moyennant un loyer mensuel actuel de 380, 10 euros par mois, charges comprises, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 mars 2025, MANCHE HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [C], un commandement de payer la somme de 2051, 79 euros en principal correspondant aux loyers et charges échus et impayés et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance. Le commandement de payer est demeuré infructueux tandis que l’attestation d’assurance a été produite par le locataire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 mai 2025, à étude, MANCHE HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [C], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer Monsieur [T] [Z] [R] occupant sans droit ni titre des locaux,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [T] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— condamner Monsieur [T] [C] à lui verser la somme de 1898, 06 euros représentant les loyers impayés à la date du 13 mai 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,

— condamner Monsieur [T] [C] à lui verser, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner Monsieur [T] [C] à lui verser une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 6 octobre 2025, MANCHE HABITAT, représenté par Madame [I] régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 1 789, 51 euros arrêtée à la date du 30 septembre 2025. Le bailleur indique que si le locataire a fourni une attestation d’assurance contre les risques locatifs, il n’a pas procédé aux paiements des sommes requises et n’a pas davantage donné suite aux tentatives de résolution amiable du litigie, comme aux propositions d’accompagnement social formulée par le bailleur outre une aide FSL qui lui a été accordée.

Bien que régulièrement avisé de l’audience par acte de commissaire de justice signifié le 20 mai 2025 à étude, Monsieur [T] [C] n’était ni présent ni représenté et n’a fait connaître aucune raison à cette absence.

Le diagnostic social et financier joint au dossier et dont il a été donné lecture à l’audience indique que Monsieur [T] [C] a 3 enfants, qu’il a bénéficié d’un accompagnement ASI, qu’il a des difficultés de santé nécessitant pour lui d’interrompre ses activités intérimaires.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes du V dudit article : “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

De même, aux termes du VII dudit article : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, MANCHE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [T] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2051, 79 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Monsieur [T] [C] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois tel qu’indiquée au commandement de payer, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 mai 2025.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu pour faire valoir des éléments actualisés sur sa situation personnelle ou contester les demandes présentées par son bailleur.

Le diagnostic social et financier ne permet pas, à lui seul, d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de son expulsion, même s’il y est fait mention de ses difficultés de santé et d’emploi ainsi que de la présence d’enfants.

Le demandeur indique n’avoir aucune nouvelle de son locataire malgré les nombreuses démarches amiables ainsi que les propositions d’accompagnement social effectuées.

Dès lors, aucun délai de paiement ne sera accordé et l’expulsion de Monsieur [T] [Z] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 7 mai 2025, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et de condamner Monsieur [T] [Z] [R] au paiement desdites sommes.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

MANCHE HABITAT justifie dans son principe et dans son montant de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 1 789, 51 euros arrêtée au jour de l’audience compte tenu du titre exécutoire obtenu par ailleurs au bénéfice du bailleur.

Le locataire, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [T] [C] au paiement de la somme de 1789, 51 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

Monsieur [T] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de MANCHE HABITATles sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 5 février 2019 entre Monsieur [T] [Z] [R] et MANCHE HABITAT portant sur un local à usage d’habitation sis 249 Montée du Bois André, appartement 41 à SAINT LO (50000), à la date du 7 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [Z] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, MANCHE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à payer à MANCHE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 7 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] [R] à payer à MANCHE HABITAT la somme de

1789, 51 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE MANCHE HABITAT de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] [R] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION