MINUTE N°26/

[E] [R]

N° RG 25/00336 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K6LL

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE [R]

Contentieux général

Contentieux civil général de proximité

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JUGEMENT DU 27 Février 2026

JUGEMENT

DU 27 Février 2026

Syndic. de copro. [Adresse 1] c/ [K]

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Sabine SALANON, Juge, assisté(e) lors des débats par Madame Laetitia POLOCE et lors du prononcé par Monsieur Eddy LE GUEN qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 27 Février 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

réprésenté par M^e Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE :

Madame [H] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Ni présente, ni représentée

DÉLIVRÉ LE 27 Février 2026 :

1 copie exécutoire à :

M^e Aude VAISSIERE

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [H] [K] est propriétaire en qualité d’usufruitière du lot n°5 au sein de la copropriété située [Adresse 4].

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] est représenté par son syndic le Cabinet F.E.I.

Par lettre recommandée en date du 10 octobre 2025 et demeurée sans effet, le Cabinet F.E.I a mis en demeure Madame [H] [K] d’avoir à régler ses charges de copropriété d’un montant de 4.379,38 euros.

Par acte de commissaire de Justice signifié le 20 novembre 2025, par dépôt de l’acte en l’étude, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet F.E.I, a fait assigner Madame [H] [K] devant le tribunal de proximité de Brignoles aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

4.379,38 euros au titre des charges de copropriété impayées,les intérêts de droit à compter du 10 octobre 2025, date de la mise en demeure,1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2025

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic le Cabinet F.E.I, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et déposé son dossier.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [H] [K] n’était ni présente ni représentée lors de l’audience, de sorte que la décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse :

Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Madame [H] [K], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] verse aux débats le relevé de propriété établissant que Madame [H] [K] est propriétaire du lot n°5 cadastré section AV n°[Cadastre 1] au sein de la copropriété située [Adresse 4].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété :

L’article 10 de la loi n o 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :

I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 dispose que :

I. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul propriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Le relevé de propriété établissant que Madame [H] [K] est propriétaire du lot n°5 cadastré section AV n°[Cadastre 1] au sein de la copropriété située [Adresse 4],

— Le contrat de syndic conclu par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] avec le Cabinet F.E.I pour une durée de 18 mois à effet du 3/12/24 au 30/06/26,

— Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires de 2022, du 27 mars 2023 et du 1er août 2025, ayant approuvé les comptes des exercices pour la période courant sur 2021, 2022, 2023 et 2024, voté le montant du budget prévisionnel pour la période courant pour 2024 et 2025, ainsi que l’assemblée générale extraordinaire du 3 décembre 2024 ayant désigné le Cabinet F.E.I en qualité de syndic,

— Les appels de fonds budget pour la période concernée par la procédure soit du 01/01/2022 au 31/12/2025 inclus,

— les décomptes de charges du copropriétaire pour les exercices 2023 et 2024,

— Une mise en demeure du 10 octobre 2025 adressée par le Cabinet F.E.I à Madame [H] [K] et l’avis de réception revenu avec la mention « pli avisé non réclamé », d’un montant de 4.379,38 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté à la même date,

— Le relevé de compte copropriétaire du 01/01/2023 au 02/07/2025 arrêté au 6 octobre 2025, ce dernier relevé faisant état à cette date d’un solde débiteur de 4.379,38 euros.

La créance du Syndicat des copropriétaires arrêtée au 6 octobre 2025 à la somme de 4.379,38 euros, est ainsi établie en l’espèce.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [H] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 4.379,38 euros arrêtée au 6 octobre 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires exigibles, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Or, il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], qui n’est pas un banquier, n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En l’espèce, il résulte du décompte des sommes dues au 6 octobre 2025 produit aux débats par le demandeur que le compte de Madame [H] [K] est débiteur depuis au moins le 1er janvier 2023 et qu’elle n’a procédé à aucun versement depuis cette date.

La carence répétée d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges crée nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires le privant de trésorerie nécessaire à son fonctionnement.

En conséquence, Madame [H] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [K], partie succombante à l’instance, sera condamnée aux dépens.

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [H] [K], partie succombante et tenue aux dépens, sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 4] qui a dû agir en justice pour faire valoir ses droits, la somme de 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

* Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [H] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet F.E.I, les sommes de :

4.379,38 euros selon décompte arrêté au 6 octobre 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025,300 euros à titre de dommages et intérêts,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire,

CONDAMNE Madame [H] [K] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE