T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/04202 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KWON

MINUTE n° : 2026/192

DATE : 25 Mars 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Madame, [X], [M] épouse, [T], demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Benjamin NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.A.S. MC IMMOBILIER (enseigne Guy HOQUET), dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Antoine FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Maître, [L], [U] ès-qualité de liquidateur judiciaire de la Société AURORE IMMOBILIER, demeurant, [Adresse 3]

non comparant

S.A.R.L. AURORE IMMOBILIER, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-baptiste BELLON, avocat au barreau de TOULON

Syndicat des Copropriétaires, [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice, la Société MC IMMOBILIER, dont le siège social est sis, [Adresse 6]

représentée par M^e Philippe RULLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur, [W], [A], demeurant, [Adresse 7]

représenté par M^e Benoît CITEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 28 Janvier 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jean-baptiste BELLON

M^e Benoît CITEAU

M^e Antoine FAIN-ROBERT

M^e Benjamin NAUDIN

M^e Philippe RULLIER

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice délivrés les 13, 22, 23 mai 2025, Mme, [T] faisait assigner la SARL Aurore immobilier, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 5] à, [Localité 1] représenté par la SASU MC Immobilier, M., [A], marchand de biens, devant le juge des référés, sur le fondement des articles 834, 835 du CPC, 1103 et s., 1641et s. du CC.

Madame, [T] exposait avoir signé une promesse de vente avec Monsieur, [A] portant sur le lot n°3 d’une copropriété créée dans une ancienne maison de village.

Le diagnostic global avait été établi par la société Cogexbat. Monsieur, [A] s’était engagé à réaliser sans contrepartie financière préalablement à la vente et à ses frais divers travaux afin d’obtenir la conformité de l’immeuble concernant les lots n°1, 2,4, et le grenier. Il s’agissait du renforcement des planchers, de la réfection totale de la charpente-couverture, de la reprise d’étanchéité et du remplacement de la fenêtre et de la lucarne de toit.

Les 21 et 22 janvier et 15 février 2022, il était justifié de la réalisation de ces travaux selon attestations de Cogexbat.

Le 2 mars 2022 Madame, [T] signait l’acte de vente.

Le 9 mars 2022, elle signait un mandat de gestion locative avec l’agence Aurore Immobilier, qui était également le syndic de l’immeuble à l’époque. L’appartement était loué.

Le 8 mars 2024 le syndic transmettait des devis de réfection de la cage d’escalier pour des montants de plus de 67 000 € ainsi que les préconisations de Monsieur, [K] architecte en date du 25 février 2024.

Celui-ci évoquait les conséquences d’un dégât des eaux quelques mois auparavant sur la solidité de l’escalier. Il jugeait nécessaire de purger les sous faces des enduits décollés et de permettre le séchage définitif des structures en bois.

Le 13 juin 2024 la mairie de, [Localité 1] informait les copropriétaires d’une procédure de mise en sécurité. Un rapport de visite en date du 10 juin 2024 faisait état notamment de l’altération de la structure de l’escalier nécessitant de s’adjoindre l’avis d’un bureau d’études de structure.

L’expert judiciaire désigné par le tribunal administratif de Toulon selon ordonnance du 28 juin 2024, concluait à l’état de péril imminent, l’eau de pluie dévalant les escaliers en raison d’une défectuosité de la gouttière, d’un tableau de fenêtre permettant le ruissellement intérieur et du manque d’étanchéité de la toiture.

Le 8 juillet 2024, le syndic, visant l’arrêté de péril grave et imminent frappant l’immeuble, informait les copropriétaires de la nécessité pour les occupants de quitter les lieux en prenant leurs affaires personnelles, aucun déménagement n’étant possible.

Madame, [T] avait été contrainte de rembourser à son locataire les frais exposés au titre de l’hébergement temporaire et la valeur des biens abandonnés.

Elle sollicitait la désignation d’un expert chargé notamment de décrire les désordres et indiquer s’ils étaient susceptibles de constituer des vices cachés au moment de la vente, des non-conformités aux règles techniques et aux stipulations contractuelles, et de décrire les travaux de réparation.

Elle sollicitait la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser une somme provisionnelle de 30 000 € à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices, outre la somme de 3500 € de frais irrépétibles et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Un expert était désigné par ordonnance de référé en date du 2 juillet 2025 à la demande du syndicat des copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice délivrée le 8 décembre 2025 Madame, [T] faisait assigner Monsieur, [L], [U] de la SCP, [U], [H] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Aurore Immobilier selon jugement d’ouverture du tribunal des affaires économiques de Draguignan du 8 juillet 2025.

Elle sollicitait la jonction de la présente instance à l’instance principale, l’admission de son intervention volontaire aux opération expertales, l’intervention de la société MC immobilier, et l’extension à ses parties privatives de l’expertise en cours. Elle maintenait ses demandes pour le surplus.

Cette procédure enregistrée sous le numéro RG 25/9585 faisait l’objet d’une ordonnance de radiation en date du 14 janvier 2026. L’affaire était remise au rôle sous le numéro 26/561.

Par conclusions n°2, la demanderesse persistait dans sa demande de jonction des procédures RG 25/4202 et 25/9585.

Elle demandait que lui soient déclarées communes et opposables, ainsi qu’à la société MC Immobilier les opérations expertales confiées à Monsieur, [E] par ordonnance en date du 2 juillet 2025.

Elle demandait que les opérations d’expertise confiée à Monsieur, [E] soient étendues à ses parties privatives.

Elle persistait dans sa demande de condamnation provisionnelle solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 30 000 € à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices, outre la somme de 3500 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Elle demandait que l’exécution de l’ordonnance ait lieu au seul vu de la minute.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 8] à, [Localité 1] sollicitait que les opérations d’expertise en cours soient déclarées communes et opposables à Madame, [T] et concluait au rejet des demandes de provision et de frais irrépétibles formées à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires faisait valoir qu’il était victime de l’inertie de Monsieur, [A] et de la société Aurore Immobilier.

Il demandait la condamnation de Madame, [T] à lui verser la somme de 2500 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

La SARL MC Immobilier à l’enseigne Guy Hoquet, syndic de la copropriété depuis l’assemblée générale du 3 avril 2024, avait succédé à la société Aurore Immobilier. Elle ne pouvait se voir reprocher aucune faute, l’état litigieux de l’immeuble étant préexistant à sa désignation.

Elle sollicitait qu’il lui soit donné acte de ses plus expresses protestations et réserves, que les demandes de provision et de frais irrépétibles formées à son encontre soient rejetées, et que Madame, [T] soit condamnée à lui verser la somme de 2000 € de frais irrépétibles et à régler les dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, Monsieur, [W], [A] exposait avoir acquis l’immeuble le 7 juillet 2020 aux fins de rénovation et de revente par appartements.

Il avait réalisé les travaux de mise en conformité et de sécurité conformément aux prescriptions du diagnostic réalisé les 20 avril et 18 mai 2020 comme en attestait la société Cogexbat.

La chute d’un chauffe-eau le 17 septembre 2021 avait provoqué une fuite d’eau inondant la cage d’escalier. Ce sinistre avait été pris en charge par l’assureur.

Le 1er mars 2022 l’immeuble était placé sous le régime de la copropriété et la société Aurore Immobilier, assurée auprès de la société Serenis Assurances, remplissait la mission de syndic.

Le 2 mars 2022 Madame, [T] faisait l’acquisition du lot n° 3 et en confiait la gestion à la société Aurore immobilier.

À la suite de fortes pluies, un autre dégât des eaux se produisait. Le nouveau syndic sollicitait un bureau d’études qui préconisaient un étaiement.

L’expert judiciaire désigné par le tribunal administratif déposait son rapport le 28 juin 2024. Le maire de, [Localité 1] prenait un arrêté de péril du 4 juillet 2024 et ordonnait l’évacuation de l’immeuble.

Par résolution en date du 10 juillet 2024, l’assemblée générale des copropriétaires donnait autorisation au syndic de solliciter une expertise au contradictoire de la société Aurore immobilier et du concluant.

Monsieur, [A] estimait d’une bonne administration de la justice de désigner le même expert afin qu’il mène des investigations conjointes.

Il soutenait que la demande de provision souffrait de contestations sérieuses et devait être rejetée.

Il demandait qu’il lui soit donné acte de ses protestations et réserves, que la demande de provision et de frais irrépétibles soient rejetés, et que Madame, [T] à lui verser la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

La SARL Aurore Immobilier constituait avocat. Elle ne concluait pas.

La SCP, [U], [H] par courrier en date du 9 décembre 2025, faisait connaître au juge des référés qu’elle ne serait ni présente ni représentée en raison de l’impécuniosité de la procédure collective concernant la SARL Aurore Immobilier.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction

Il est d’une bonne administration de la justice de prononcer la jonction de l’instance enregistrée sous le N° RG 26/561 à l’instance principale enregistrée sous le n° 25/4202, la SARL Aurore Immobilier, en liquidation judiciaire, étant désormais représentée par Me, [U] ès qualité.

L’instance se poursuivra sous le n° RG 25/4202.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. De telles mesures ne sont exclues que dans l’hypothèse où la prétention que l’expertise permettrait éventuellement de soutenir, serait manifestement vouée à l’échec, le motif légitime faisant alors défaut.

Madame, [T] justifie de son intérêt légitime à voir organiser une expertise de ses parties privatives par la production :

— du rapport de péril imminent établi par l’expert désigné par le tribunal administratif de Toulon

— du courrier de Monsieur, [K] architecte, relatif notamment à l’état de l’escalier

— de la LRAR du maire de, [Localité 1] en date du 13 juin 2024 relatif aux mesures d’urgence

— de l’arrêté de péril en date du 4 juillet 2024 lui enjoignant de prendre toutes mesures urgentes pour garantir la sécurité publique et notamment d’évacuer le logement dont elle est propriétaire

— du chèque de remboursement à son locataire des meubles ne pouvant être déménagés ainsi que du loyer 2 juillet 2024 d’un montant de 1843,94 € en date du 10 juillet 2024, et des factures d’hôtel de celui-ci pour la période du 6 au 17 juillet 2024.

L’expertise sera donc ordonnée aux frais avancés de Madame, [T].

Les défendeurs ne s’opposent pas à la demande. Il leur sera donné acte de leurs protestations et réserves.

Sur la désignation de l’expert

Par ordonnance en date du 2 juillet 2025 rendue dans l’instance enregistrée sous le n° RG 24/9302, à la demande du syndicat des copropriétaires, au contradictoire de la SA Hiscox, assureur de Monsieur, [A], de Monsieur, [A], de la SARL Aurore Immobilier, de la SA Serenis Assurances, de la SA MMA IARD assureur de l’immeuble, le juge des référés de céans a désigné Monsieur, [P], [E] avec mission notamment de se rendre sur les lieux, d’examiner les ouvrages, de vérifier la réalité des désordres, de rechercher si les travaux ont été effectués conformément aux règles de l’art, de dire si les désordres constatés sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la prise de possession ou de la réception et fournir tous éléments permettant à la juridiction de se prononcer sur les responsabilités encourues et leurs proportions respectives.

Monsieur, [E] a accepté sa mission. L’expertise est en cours.

Il apparaît d’une bonne administration de la justice de désigner le même expert pour examiner les désordres affectant les parties privatives du bien de Madame, [T]. Il appartiendra à Monsieur, [E] de faire connaître à la juridiction s’il accepte sa mission.

Sur la demande de provision

Madame, [T] verse aux débats les pièces précitées relatives à l’indemnisation de son locataire. Son préjudice du fait de l’état de péril de l’immeuble ne paraît pas contestable. En revanche la détermination des responsabilités souffre de contestations sérieuses. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

*L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il n’y a pas lieu à faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles à ce stade du litige.

*En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Le juge des référés est une juridiction autonome et sa décision vide sa saisine, dès lors il doit statuer sur les dépens même si sa décision est provisoire, car il n’a pas le pouvoir ultérieur de les liquider.

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de laisser provisoirement ces dépens de la présente instance à la charge de la requérante en l’état des éléments du litige qui ne permettent pas de déterminer une obligation non sérieusement contestable à l’égard des défendeurs, et que la mesure d’ expertise a justement pour objet d’instruire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la jonction de l’instance enregistrée sous le N° RG 26/561 à l’instance principale enregistrée sous le n° 25/4202, l’instance se poursuivant sous le n° RG 25/4202,

Ordonnons une expertise,

Désignons pour y procéder :

Monsieur, [P], [E] ,

[Adresse 9]

Tél :, [XXXXXXXX01], [Localité 2]. : 06 72 78 66 32,

[Courriel 1]

qui aura pour mission de se rendre sur les lieux,, [Adresse 5] à, [Localité 1], au besoin en s’adjoignant tout sachant, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles et avoir entendu les parties, ainsi que leurs conseils,

de rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels,

de visiter et décrire l’immeuble dans son ensemble et son environnement, ainsi que les parties privatives du lot n°3,

de recueillir tous éléments permettant de dater la construction de l’immeuble, décrire le mode constructif, indiquer si celui-ci avait par le passé été affecté de désordres de nature décennale, et si des réparations importantes avaient été mises en œuvre, et pouvaient être décelées à l’œil nu par un profane, et par un professionnel de l’immobilier, au besoin assisté par un technicien,

de relever et décrire les désordres visés dans l’assignation et les pièces, dont notamment le diagnostic technique global des 20 avril et 18 mai 2020, l’annexe à la correspondance de la mairie de, [Localité 1] du 13 juin 2024, le rapport de péril imminent du 2 juillet 2024, l’arrêté de mise en sécurité procédure urgente du 4 juillet 2024,

d’indiquer les conséquences de ces désordres et non-conformités quant à la solidité, l’habitabilité et l’usage de l’immeuble, ainsi que des parties privatives de Madame, [X], [T] née, [M]

d’indiquer si les origines des désordres constituaient des vices cachés au moment de la vente du lot n°3 à Madame, [X], [T] née, [M], ou des non-conformités aux règles techniques et aux stipulations contractuelles,

de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et la proportion des responsabilités,

en particulier, de fournir tous éléments de nature à déterminer si le vendeur de l’immeuble avait connaissance au moment de la vente à la demanderesse de l’ampleur des désordres, et si les syndics successifs ont accompli les diligences propres à la sauvegarde de l’immeuble,

de décrire les travaux de nature à remédier aux désordres, en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis à annexer au rapport, et à défaut en établir le descriptif et l’estimatif ainsi que la durée,

en cas d’urgence, de décrire les travaux à exécuter, et autoriser le cas échéant la demanderesse à y faire procéder

de donner tous les éléments permettant d’évaluer les préjudices subis par la demanderesse depuis la date des désordres et restant à subir jusqu’à la date de leur complète réparation,

de façon générale, de faire état de toute constatation utile à l’examen des prétentions de la demanderesse, et de faire toute observation utile à la solution du litige,

de répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission,

Disons que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte sa mission,

Disons que l’expert sera autorisé à recourir aux services d’un sapiteur de son choix dans une spécialité qui n’est pas la sienne,

Disons qu’à la fin de ses opérations l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

Disons qu’il répondra aux dires et observations en les annexant à son rapport définitif,

Disons que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

Disons toutefois que dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme Opalexe, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

Disons que Madame, [X], [T] née, [M] versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire une provision de 2000 € à valoir sur la rémunération de l’expert au plus tard le 25 juin 2026, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seraient avancés par l’État,

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

Disons que lors de la première réunion des parties l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

Disons qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

Disons que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de huit mois suivant le versement effectif de la provision à valoir sur ses honoraires,

Disons qu’en cas de refus carence ou empêchement il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

Disons que l’expert devra aviser le tribunal d’une éventuelle conciliation des parties,

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’ expertise et, en cas d’empêchement de l’ expert , procéder d’office à son remplacement,

Disons que l’ expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

Disons que l’ expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’ expertise , informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

Donnons acte de leurs protestations et réserves au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 1], à Monsieur, [W], [A], à la société MC Immobilier,

Déboutons Madame, [X], [T] née, [M] de sa demande de provision,

Disons n’y avoir lieu à mise en œuvre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laissons les dépens de la présente instance à la charge de Madame, [X], [T] née, [M].

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GFREFFIERE LA PRESIDENTE