Expéditions le : Minute n° 25/00234

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00039 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-FZVT

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE – HAUTE SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparant

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 11 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Août 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 30 juin 1972, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, anciennement dénommé l’office public départemental d’habitations à loyer modéré de la Haute Savoie, a donné en location à M. [K] [P] un appartement de type IV et une cave dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par contrat en date du 31 octobre 2007, les mêmes parties ont convenu de la location d’un local dans le même immeuble.

M. [K] [P] est décédé et les contrats de location ont été transférés à son épouse, Mme [C] [P]. Elle-même est décédée le 23 mai 2024.

Par courrier du 3 juillet 2024, M. [X] [P] a sollicité le transfert du bail à son nom, invoquant être le petit-fils de la défunte, précisant qu’il résidait avec sa fille chez sa grand-mère depuis plusieurs années, et que sa sœur, Mme [D] [P], vivait avec eux depuis plus d’un an.

Par courrier du 19 juillet 2024, le bailleur a refusé le transfert du bail sollicité, invoquant une sous occupation du logement et, en cas d’adjonction de la sœur de M. [X] [P] en tant que cotitulaire, d’un dépassement des plafonds de ressources. Le bailleur a rappelé que le logement devait être restitué le 16 septembre 2024.

Par procès-verbal en date du 15 novembre 2024, le commissaire de justice a constaté la présence de M. [X] [P] dans les lieux objets du bail, qui a expliqué ne pas être en capacité de le quitter n’ayant pas d’autre logement.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie a assigné M. [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater la résiliation des baux du logement et du local à la date du 23 mai 2024, constater que M. [X] [P] est occupant sans droit ni titre des lieux à compter de cette date, ordonner en tant que de besoin son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, fixer et condamner M. [X] [P] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payé en cas de résiliation des baux, courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, condamner M. [X] [P] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le cout du procès-verbal de constat du 15 novembre 2024.

A l’appui de ses prétentions, l’Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie fait valoir que si M. [X] [P] explique vivre avec sa grand-mère depuis plusieurs années, la dernière enquête retournée par celle-ci n’indiquait qu’un seul occupant. Il souligne qu’en tout état de cause, les conditions de l’article 40 I de la loi de 1989 sont cumulatives et non respectées puisque le logement serait alors en sous occupation s’il était occupé par monsieur et sa fille (un T4 pour deux personnes seulement) ou que les revenus des occupants dépasseraient les seuils si sa sœur état également pris en compte.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2025.

A l’audience, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, représentée par son conseil, maintient ses demandes, précisant que l’indemnité d’occupation s’élève à la somme de 657,88 euros et que la somme due à ce titre de 3.112,81 euros au 6 juin 2025, échéance du mois de mai incluse, dès lors que le défendeur a cessé tout paiement depuis l’assignation.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [X] [P] n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 14 alinéas 6 à 12 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 I de la même loi précise que l’article 14 est applicable aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Les dispositions de l’article 621-2 du code de la construction et de l’habitation précisent que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieure de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Il résulte de ces dispositions que le décès du locataire n’entraine la résiliation du bail qu’en l’absence de transfert du contrat à l’un des occupants éventuels du logement et notamment les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En l’espèce, dans son courrier au bailleur, M. [X] [P] a justifié par la production de factures (contrat énergie, téléphonie, assurance véhicule) et plusieurs attestations qu’il résidait dans le logement objet du bail, décris comme celui de sa grand-mère, depuis plus d’un an avant le décès de celle-ci. Néanmoins, dans l’enquête de revenus versée aux débats par le bailleur, Mme [C] [P] n’a déclaré aucun autre occupant à la date du 30 novembre 2023.

Par ailleurs, force est de constater qu’il n’a pas justifié du lien de filiation et du fait que Mme [C] [P] était effectivement sa grand-mère, et qu’il a donc la qualité de descendant de la dernière locataire en titre du logement.

Enfin, les descendants n’entrant pas dans les exceptions de l’article 40 I, M. [X] [P] doit justifier qu’il réunit les conditions d’attribution du logement, notamment en ce qui concerne le taux d’occupation et les ressources permettant de bénéficier d’un logement social.

En effet, il ressort des pièces versées au débat que le logement objet du bail est un appartement T4, qui doit donc être occupé par au moins 3 personnes, et que le commissaire de justice a constaté la seule présence de M. [X] [P], qui a déclaré recevoir sa fille pendant les vacances scolaires.

De même, si dans son courrier au bailleur, M. [X] [P] affirme que sa sœur occuperait également le logement, aucune pièce du dossier ne permet d’en vérifier la réalité, ni d’apprécier si les conditions de ressources seraient alors respectées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’un transfert de bail au bénéfice de M. [X] [P] ne sont pas réunies, et que les baux afférents au logement et au local, dont était titulaire M. [K] [P] puis son épouse Mme [C] [P], se sont trouvés résiliés à la date du décès de celle-ci, soit le 23 mai 2024.

M. [X] [P] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [X] [P] de libérer les lieux qu’il occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [X] [P], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les dispositions prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [X] [P] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter du 23 mai 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer du logement, charges comprises qui aurait été dû si les baux (logement et local) s’étaient poursuivis, soit la somme mensuelle de 657,88 euros, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice, montant révisable selon la réglementation en vigueur.

Il convient de constater qu’à la date du 6 juin 2025 et incluant l’échéance du mois de mai, M. [X] [P] est redevable d’une somme de 3.112,81 euros au titre de ces indemnités d’occupation, déduction faite des frais du procès-verbal de constat et de l’assignation.

Sur les frais du procès

M. [X] [P] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, hors le coût du procès-verbal de constat du 15 novembre 2024 qui n’est pas un acte obligatoire à la procédure et ne constitue donc pas des dépens.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [X] [P] sera donc condamné à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que M. [X] [P] ne remplit pas les conditions nécessaires au transfert des baux conclus les 30 juin 1972 et 31 octobre 2007 entre l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, anciennement dénommé l’office public départemental d’habitations à loyer modéré de la Haute Savoie, et M. [K] [P], puis transférés à Mme [C] [P], concernant un logement et un local, situés [Adresse 1] à [Localité 5],

Par suite,

CONSTATE la résiliation de plein droit des baux précités à la date du 23 mai 2024,

CONSTATE que M. [X] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à M. [X] [P] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute par M. [X] [P] de s’exécuter volontairement l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie sera autorisé à procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [X] [P] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 23 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 657,88 euros pour le logement, la cave et le local, révisable selon la réglementation en vigueur,

CONSTATE que la somme due au titre de ces indemnités d’occupation s’élève à 3.112,81 euros au 6 juin 2025, échéance de 31 mai 2025 incluse,

CONDAMNE M. [X] [P] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [X] [P] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS