TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Octobre 2025

N° RG 18/03349 – N° Portalis DB3R-W-B7C-TTC2

N° Minute : 25/

AFFAIRE

S.A.R.L. SUSHI [Localité 8]

C/

S.C.I. JULES

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SUSHI [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Cyril DRAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1231

DEFENDERESSE

S.C.I. JULES

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Bruno BARRILLON de , avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R054

L’affaire a été débattue le 17 Juin 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 octobre 2011, la SCI Jules a donné à bail commercial à la SARL Sushi [Localité 8], à effet du 1er août 2011, des locaux sis [Adresse 2]) pour neuf années entières et consécutives moyennant un loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes, de trente mille euros (30.000€).

Par acte d’huissier de justice du 15 février 2018, la société Sushi [Localité 8] a fait assigner son bailleur devant le tribunal de grande instance de Nanterre en répétition de l’indu au titre des provisions pour charges réglées depuis la prise d’effet du bail, entre le 1er août 2011 et le 31 décembre 2017.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 18/03349.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 24 octobre 2018, la SCI Jules a fait délivrer à sa locataire une « sommation visant la clause résolutoire » d’avoir à procéder au paiement de ses loyers courants de façon trimestrielle et d’avance, le premier jour de chaque trimestre civil, d’une part, d’avoir à payer la somme de 12.072,88 euros au titre des loyers et charges du 4e trimestre 2018, de la taxe foncière 2018 et d’une clause de majoration forfaitaire, d’autre part.

La société Sushi [Localité 8] a réglé intégralement les causes du commandement dans le délai d’un mois, par virements des 18 octobre, 25 octobre, 14 novembre et 20 novembre 2018.

Le 22 novembre suivant, elle a fait assigner la SCI Jules devant le tribunal de grande instance de Nanterre en nullité du commandement outre la condamnation de sa bailleresse à 10.000 euros de dommages et intérêts pour manquement de celle-ci à son obligation de jouissance paisible.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 18/12229.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 12 décembre 2019 pour se poursuivre sous le numéro RG 18/03349.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 4 novembre 2021, la SARL Sushi [Localité 8] demande au tribunal de :

DECLARER la SARL SUSHI [Localité 8] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

DECLARER NUL et NUL D’EFFET le commandement de payer en date du 24 octobre 2018 signifié à la requête de la SCI JULES à la SARL SUSHI [Localité 8] ;

CONDAMNER la SCI JULES à rembourser à la SARL SUSHI [Localité 8] à titre principal la somme de 2.071,78 € ou à titre subsidiaire la somme de 1.971,58 € au titre des charges payées indument pour la période du 1er aout 2011 au 31 décembre 2011 ;

CONDAMNER la SCI JULES à rembourser à la SARL SUSHI [Localité 8] à titre principal la somme de 3.749,60 € ou à titre subsidiaire la somme de 3.563,46 € au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012 ;

CONDAMNER la SCI JULES à rembourser à la SARL SUSHI [Localité 8] à titre principal la somme de 3.701,43 € ou à titre subsidiaire la somme de 3.471,99 € au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013 ;

CONDAMNER la SCI JULES à rembourser à la SARL SUSHI [Localité 8] à titre principal la somme de 3.736,09 € ou à titre subsidiaire la somme de 3.537,24 € au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014 ;

CONDAMNER la SCI JULES à rembourser à la SARL SUSHI [Localité 8] à titre

principal la somme de 3.182,14 € ou à titre subsidiaire la somme de 2.958,64 € au titre

des charges payées indument pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015 ;

CONDAMNER la SCI JULES à rembourser à la SARL SUSHI [Localité 8] à titre principal la somme de 3.805,74 € ou à titre subsidiaire la somme de 3.505,69 € au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 ;

CONDAMNER la SCI JULES à rembourser à la SARL SUSHI [Localité 8] la somme de 3.120,13 € au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2017 ;

CONDAMNER la SCI JULES à rembourser à la SARL SUSHI [Localité 8] la somme de 4.131,23 € au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2018 ;

CONDAMNER la SCI JULES à rembourser à la SARL SUSHI [Localité 8] la somme de 3.729,80 € au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2019 ;

CONDAMNER la SCI JULES à rembourser à la SARL SUSHI [Localité 8] la somme de 4.462,25 € au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020 ;

CONDAMNER la SCI JULES à rembourser à la SARL SUSHI [Localité 8] la somme de 4.895,40 € au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021 ;

CONDAMNER la SCI JULES à rembourser à la SARL SUSHI [Localité 8] la somme de 8.250 € au titre des frais d’administration payés indument pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017 ;

CONDAMNER la SCI JULES à régler à la SARL SUSHI [Localité 8] la somme de 10.000 €, à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail et violation de son obligation de jouissance paisible ;

CONDAMNER la SCI JULES à rembourser à la SARL SUSHI [Localité 8] la somme de 1.097,53 € réglée indument en application du commandement de payer en date du 24 octobre 2018 au titre du poste de demande de paiement intitulé « clause majoration forfaitaire » ;

CONDAMNER M. SCI JULES à régler à la SARL SUSHI [Localité 8] la somme de 5.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure ;

DEBOUTER la SCI JULES de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

A TITRE SUBSIDIAIRE

SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer en date du 24 octobre 2018 signifié à la requête de la SCI JULES, en accordant un délai de paiement à la SARL SUSHI [Localité 8] ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, la SCI Jules demande au tribunal de :

SUR LA SOMMATION DU 24 OCTOBRE 2018

DEBOUTER la société SUSHI [Localité 8] de l’intégralité de ses demandes.

Reconventionnellement et à titre principal,

CONSTATER la résiliation de plein droit du bail ayant lié les parties par l’effet de la clause résolutoire insérée audit bail à compter du 24 novembre 2018.

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résolution judiciaire du bail commercial aux torts de la société SUSHI [Localité 8].

En conséquence et en toute hypothèse,

ORDONNER l’expulsion des locaux litigieux de la société SUSHI [Localité 8] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance, si besoin est, du Commissaire de police et de la force publique.

CONDAMNER la société SUSHI [Localité 8] à payer à la société SCI JULES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 4.200 € à compter, à titre principal, du 24 novembre 2018 et à titre subsidiaire, à compter de la date du jugement à intervenir, et ceci jusqu’à libération totale, effective et définitive des locaux litigieux.

SUR LES CHARGES LOCATIVES

DECLARER irrecevable la demande de la société SUSHI [Localité 8] tendant au remboursement des charges de 2011 et 2012, au motif qu’elle est prescrite,

CONSTATER que les charges locatives répercutées sur la société preneuse sur la période de 2013 à 2017 sont fondées et dues par cette dernière,

JUGER que la SCI JULES n’a commis aucune surévaluation des charges locatives,

DEBOUTER la société SUSHI [Localité 8] de l’intégralité de ses demandes.

Reconventionnellement,

CONDAMNER la société SUSHI [Localité 8] à la somme de 836,97 € au titre du loyer et des charges 2017.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société SUSHI [Localité 8] à payer à la société SCI JULES, en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance, la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 23 mai 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « Constater » ou « Juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur les demandes de la SCI Jules de :

CONSTATER que les charges locatives répercutées sur la société preneuse sur la période de 2013 à 2017 sont fondées et dues par cette dernière,JUGER que la SCI JULES n’a commis aucune surévaluation des charges locatives.

I Sur la demande de nullité du commandement de payer du 24 octobre 2018 et la demande reconventionnelle de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

La SARL Sushi [Localité 8] demande l’annulation du commandement de payer délivré par sa bailleresse le 24 octobre 2018. Elle fait valoir que les sommes réclamées au titre des loyers du 4e trimestre 2018 n’étaient pas dues dans leur intégralité dans la mesure où le loyer est payable mensuellement ainsi que le démontrent plusieurs échanges avec la SCI Jules, que les charges réclamées pour ce même trimestre n’étaient pas exigibles faute pour la SCI Jules de justifier du montant réel des dépenses engagées pour cette période par la copropriété et que la taxe foncière avait déjà été réglée depuis le 17 octobre 2018. Elle expose qu’en conséquence la demande de paiement au titre de la « clause majoration forfaitaire » calculée en pourcentage des loyers, charges et taxe foncière, est infondée. Elle explique qu’elle a payé les sommes réclamées afin d’éviter le jeu de la clause résolutoire, non parce qu’elle reconnaissait les devoir, et que contrairement à ce qu’affirme sa bailleresse elle demande bien, dans le cadre de la présente instance, remboursement de certaines des sommes réglées, sur le fondement de la répétition de l’indu, en application des articles 1302-1 et 1302-2, alinéa 1er, du code civil.

La SCI Jules conclut au débouté de sa locataire. Elle soutient que sa créance est certaine, liquide et exigible et qu’en procédant au règlement intégral des causes du commandement sans par ailleurs réclamer aucune des sommes acquittées dans le cadre de la présente procédure, la SARL Sushi [Localité 8] a reconnu que ces sommes étaient dues. Elle fait valoir que le loyer est payable trimestriellement ainsi que le prévoit le contrat de bail qui stipule, d’une part, en son article IV, que le loyer et ses accessoires seront payés en quatre termes égaux et d’avance, le premier jour de chaque trimestre civil, d’autre part, en son article 6 que « toutes tolérances du bailleur relatives aux clauses et conditions ne pourront jamais et en aucun cas être considérées comme apportant une modification ou suppression de ces clauses et conditions, ni génératrices d’un droit quelconque ; le bailleur pourra toujours y mettre fin. » S’appuyant sur les stipulations de l’article VI, points 26, 29 et 30 du contrat de bail, la SCI Jules ajoute que les charges du 4e trimestre 2018 étaient également dues et s’étonne de ce que sa locataire conteste pour la première fois le principe même d’une provision sur charges après avoir régulièrement réglé sans contestation ces provisions sur les années 2011 à 2017. Elle fait valoir que le paiement de la taxe foncière par le preneur est prévu à l’article VI, point 29 du bail et la clause de majoration forfaitaire stipulée à l’article 7 dudit contrat.

*

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant que le commandement de payer doit mettre en demeure le locataire de payer une somme précise, étant rappelé que le commandement délivré pour une somme supérieure à celle qui serait réellement due reste valable pour le montant réel de la dette (Civ. 3e, 5 mars 2013, n°12-11.985).

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SARL Sushi [Localité 8] ne conteste pas avoir été redevable, à la date de délivrance du commandement de payer, le 24 octobre 2018, du loyer du mois d’octobre 2018.

Ledit commandement, qui répond par ailleurs aux exigences légales, reste donc valable à tout le moins pour cette somme, indépendamment du bien-fondé des autres sommes qui y sont réclamées et de la sommation d’avoir à payer le loyer trimestriellement.

La SARL Sushi [Localité 8] sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins d’annulation

du commandement de payer.

II Sur la demande reconventionnelle de constater la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire y insérée et ses effets

La SCI Jules demande à titre reconventionnel que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail et partant la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 24 novembre 2018. Elle fait valoir que la SARL Sushi [Localité 8] n’a manifestement pas déféré à la sommation du 24 octobre 2018 puisque, outre les loyers du 4e trimestre 2018, sa locataire n’a pas réglé le loyer du 1er trimestre 2019 aux dates d’échéance contractuellement prévues. Elle explique qu’elle n’a ainsi pas déféré à la sommation d’avoir à payer son loyer le premier jour de chaque trimestre civil puisque le loyer du 1er trimestre 2019 a été réglé en trois échéances mensuelles, les 14 janvier, 6 et 18 février 2019. Elle demande en conséquence que soit ordonnée l’expulsion de la société Sushi [Localité 8] des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef et la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant de 4.200 euros à compter du 24 novembre 2018 et jusqu’à libération effective et définitive des locaux.

La SARL Sushi [Localité 8] s’oppose à cette demande. Elle fait valoir tout d’abord que le commandement de payer est nul et de nul effet pour les motifs ci-avant exposés. Elle ajoute, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce que, comme le reconnait la SCI Jules elle-même dans ses écritures, les causes du commandement ont été intégralement exécutées dans le délai d’un mois suivant sa notification de sorte que la clause résolutoire du bail ne peut être acquise. Elle explique également que la clause résolutoire ne peut être acquise pour défaut de paiement trimestriel d’une créance future de loyer et charges. A titre subsidiaire, la SARL Sushi [Localité 8] sollicite, sur le fondement des articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, que la réalisation et les effets de la clause résolutoire soient suspendus en lui accordant des délais de paiement.

*

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée au bail est ainsi stipulée :

« Il est expressément convenu entre les parties qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, ou complément de loyer, ou accessoires à son échéance, rappel de loyer consécutif à une révision ou un renouvellement, ou d’exécution d’une seul des conditions du bail et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, nonobstant toute consignation ou offre réelle postérieure au délai ci-dessus.

(…). »

L’acte d’huissier de justice délivré le 24 octobre 2018 fait sommation et commandement à la société Sushi [Localité 8] :

« 1. d’avoir à procéder au paiement de ses loyers courants de façon trimestrielle et d’avance, le premier jour de chaque trimestre civil ;

2. d’avoir à régler à la société SCI Jules, dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du présent acte, la somme de 12.072,88 euros correspondant au décompte suivant (…). »

Les parties conviennent de ce que la société Sushi [Localité 8] s’est acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois suivant sa signification, par quatre versements des 18 octobre, 25 octobre, 14 novembre et 20 novembre 2018.

La sommation d’avoir à procéder au paiement des loyers courants de façon trimestrielle et d’avance, le premier jour de chaque trimestre civil ne peut par ailleurs emporter acquisition de la clause résolutoire du bail. En effet, les 1ers jours des trimestres civils sont le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. La SARL Sushi [Localité 8] ne pouvait dès lors exécuter dans le délai d’un mois (donc avant le 24 novembre 2018) une obligation passée (1er octobre 2018) ou à venir (1er janvier 2019).

Il en résulte que la clause résolutoire n’est pas acquise de sorte que la SCI Jules sera en conséquence déboutée de sa demande.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par la SARL Sushi [Localité 8], ni sur les demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’éviction formées par la SCI Jules, qui sont sans objet.

III Sur la demande reconventionnelle de résolution judiciaire du bail aux torts de la SARL Sushi [Localité 8] et ses conséquences

La SCI Jules demande reconventionnellement et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail, sur le fondement de l’article 1728 du code civil, au motif que la SARL Sushi [Localité 8] n’a procédé à aucun règlement des loyers à leur date d’exigibilité contractuelle pour les années 2017 et 2018 en imposant à sa bailleresse des paiements mensuels irréguliers et pour des montants variables. Elle expose que si elle a pu faire preuve de tolérance sur une certaine période, le contrat, qui constitue la loi des parties, exige un règlement trimestriel des loyers. Elle demande en conséquence que soit ordonnée l’expulsion de la société Sushi [Localité 8] des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef et la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant de 4.200 euros à compter du jugement à intervenir jusqu’à libération effective et définitive des locaux.

La SARL Sushi [Localité 8] s’oppose à cette demande. Elle fait tout d’abord valoir que les loyers ont tous été réglés depuis la prise d’effet du bail, et à bonne date puisque les parties étaient convenues d’un paiement mensuel ainsi qu’il ressort de leurs échanges. Elle ajoute que depuis le 2e trimestre 2019 les loyers sont réglés trimestriellement et d’avance. Elle souligne qu’à supposer qu’elle ait manqué à ses obligations, sa faute ne pourrait être sanctionnée par la résolution judiciaire du bail tant cette sanction serait disproportionnée par rapport au préjudice subi par sa bailleresse.

*

En application de l’article 1728, 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du même code, en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1103 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En cas de demande de résiliation judiciaire d’un bail commercial, le juge apprécie la situation au jour où il statue (Civ. 3e, 26 juin 1991, n° 89-21.640).

Le juge apprécie souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail (Civ. 3e, 12 avril 1972, n°70-14.356).

En l’espèce, il est stipulé à l’article IV du contrat de bail du 20 octobre 2011 :

« Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes, de TRENTE MILLE EUROS (30.000 €), payable trimestriellement et d’avance, et pour la première fois à la date de signature de la présente convention pour la période du 1er août au 30 septembre 2011.

(…)

Le preneur s’oblige à payer au bailleur le loyer et ses accessoires en 4 termes de paiement égaux et d’avance le premier de chaque trimestre civil. »

Il est par ailleurs stipulé à l’article 6 dudit bail :

« Il est formellement convenu que toutes les tolérances du bailleur, relatives aux clauses et conditions énoncées ci-dessus, qu’elle qu’en ait [aient] pu être la fréquence et la durée, ne

pourront jamais et en aucun cas être considérées comme apportant une modification ou

suppression de ces clauses et conditions, ni génératrices d’un droit quelconque ; le bailleur pourra toujours y mettre fin. »

La SCI Jules, au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, se prévaut de paiements mensuels des loyers en lieu et place de paiements trimestriels contractuellement convenus au cours des années 2017 et 2018.

De tels faits, de plusieurs années antérieurs à la date du présent jugement, fussent-ils fautifs, ne sont pas de nature à entraîner la résiliation judiciaire du bail.

La SCI Jules sera en conséquence déboutée de sa demande à cette fin.

IV Sur les demandes de remboursement formées par la SARL Sushi [Localité 8]

La SARL Sushi [Localité 8] demande la condamnation de la SCI Jules à lui rembourser diverses sommes au titre des charges pour la période du 1er août 2011 au 31 décembre 2021, des frais d’administration pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017 et de la « clause majoration forfaitaire » visée au commandement de payer du 24 octobre 2018.

La SCI Jules conclut au débouté de la SARL Sushi [Localité 8].

Sur les demandes au titre des charges sur la période du 1er août 2011 au 31 décembre 2021

S’appuyant sur les termes du contrat de bail ainsi que sur la jurisprudence de la Cour de cassation antérieure à la loi Pinel en matière de charges dans le cadre d’un bail commercial, la SARL Sushi [Localité 8] fait valoir qu’aucun justificatif de charges n’a jamais été fourni par sa bailleresse durant toute la durée du bail. Elle précise par ailleurs, que sur la période de 2011 à 2016, le relevé général des dépenses de copropriété que lui a adressé le syndic par courriel du 30 octobre 2017 démontre qu’une partie des charges appelées n’étaient pas dues. Sur le fondement des articles 1302-1 et 1302-2 du code civil, elle demande restitution des sommes indument versées. Elle explique par ailleurs que ses demandes au titre des charges de 2011 et 2012 ne sont pas prescrites dès lors que le délai quinquennal de l’article 2224 du code civil n’aurait pu commencer à courir qu’à compter du jour où la SCI Jules aurait justifié au preneur l’existence et le montant des charges refacturées ce qui n’a jamais été fait.

La SCI Jules s’oppose à ces demandes. Elle fait tout d’abord valoir que les demandes portant sur les charges de 2011 et 2012 sont prescrites en application de l’article 2224 du code civil, le délai ayant commencé à courir à compter du paiement des sommes par la suite contestées. Elle expose que pour la période postérieure, et à titre subsidiaire sur les années 2011 et 2012, les charges communes générales et charges communes spéciales calculées au regard des tantièmes attachés aux lots objet du bail ont été répercutées sur sa locataire conformément aux stipulations de l’article VI, point 30 du contrat de bail. Elle ajoute qu’il n’existe aucune sanction à l’encontre du bailleur qui aurait omis d’établir la régularisation de charges annuelles, celui-ci ayant toujours la possibilité de justifier des charges répercutées au locataire. Elle souligne n’avoir pas surévalué ces charges mais uniquement sollicité le remboursement des sommes facturées par le syndic de copropriété et explique avoir par ailleurs procédé aux régularisations de charges conformément aux décomptes adressés par le syndic.

Sur le moyen tiré de la prescription des demandes au titre des charges de 2011 et 2012

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’ancien article 1376 du code civil, en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

L’article 1377 ancien du même code dispose quant à lui que lorsqu’une personne qui, par erreur,

se croyait débitrice, a acquitté une dette, elle a le droit de répétition contre le créancier.

Néanmoins, ce droit cesse dans le cas où le créancier a supprimé son titre par suite du paiement, sauf le recours de celui qui a payé contre le véritable débiteur.

En l’espèce, si la SARL Sushi [Localité 8] a effectué les paiements des sommes appelées par son bailleur au titre des charges en 2011 et 2012, ce n’est qu’à réception du courriel du syndic, le 30 octobre 2017, qu’elle a pu estimer qu’une partie des charges qui avaient été appelées n’étaient pas dues et ainsi avoir connaissance de son droit à en demander restitution au sens de l’article 2224 du code civil.

Son assignation ayant été délivrée le 15 février 2018, son action en répétition de l’indu au titre des charges des années 2011 et 2012 n’était à cette date pas prescrite et sa demande recevable.

Le moyen soulevé par la SCI Jules sera en conséquence rejeté.

Sur les charges du 1er août 2011 au 31 décembre 2016

Sur cette période la SARL Sushi [Localité 8] conteste une partie des charges versées à sa bailleresse au regard du relevé général des dépenses de copropriété que lui a adressé le syndic par courriel du 30 octobre 2017. Elle explique tout d’abord qu’en vertu du contrat de bail, qui tient lieu de loi entre les parties, la seule quote-part de charges de copropriété attachée aux locaux commerciaux exploités est de 68/1000e, correspondant au seul lot n°1, et non de 126/1000e qui correspondraient en sus aux lots n°8 et 10, même, indique-t-elle, s’il a été convenu avec sa bailleresse qu’elle bénéficie également du droit d’exploiter les lots de copropriété n°8 et 10. Elle oppose à sa bailleresse que les stipulations du règlement de copropriété dont elle se prévaut ne lui sont pas opposables à défaut de précision expresse en ce sens prévue au bail. Elle demande en conséquence au tribunal de juger du bien-fondé de ses demandes en fonction d’une refacturation des charges basée sur une quote-part de parties communes de 68/1000e à titre principal, et de 126/1000e à titre subsidiaire. Elle expose en toute hypothèse que le calcul des sommes dues au titre des charges conduit à un montant nettement inférieur à celui acquitté, quelle que soit la base retenue. Elle soutient par ailleurs que certains postes de dépenses imprécis ne permettent pas de vérifier que les sommes correspondantes constituent des charges de copropriété imputables.

La SCI Jules s’oppose à ces demandes. Elle soutient que la société Sushi [Localité 8] exploite un local commercial composé des lots n°1, 8 et 10 qui représentent, aux termes du règlement de copropriété 126/1000e. Elle expose que la coquille rédactionnelle existant dans le bail à ce sujet est sans incidence sur l’obligation de sa locataire de paiement à proportion de ces tantièmes et que les charges appelées sont les charges communes générales et spéciales calculées au regard de ces tantièmes. Elle indique n’avoir pas surévalué ces charges mais uniquement sollicité le remboursement des sommes facturées par le syndic de copropriété et explique avoir par ailleurs procédé aux régularisations de charges conformément aux décomptes adressés par le syndic.

Sur le montant des quotes-parts de parties communes à retenir pour le calcul des charges dues

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du même code, en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes du contrat de bail du 20 octobre 2011, la SCI Jules a donné à bail commercial à la SARL Sushi [Localité 8] des locaux ainsi désignés : « Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, à gauche du couloir d’entrée de l’immeuble, boutique et arrière-boutique attenante avec entrée indépendante porte face dans le hall de la cage d’escalier, représentant 68/1000e de la propriété du sol et des parties communes générales, d’une superficie d’environ 37,40 m2. »

Il est par ailleurs stipulé à l’état descriptif de division, inséré au chapitre II du règlement de copropriété de l’immeuble :

« BATIMENT A

LOT NUMERO UN (1)

Au rez-de-chaussée, à gauche du couloir d’entrée de l’immeuble, boutique et arrière-boutique

attenante avec entrée indépendante porte face dans le hall de la cage d’escalier

Et les SOIXANTE HUIT/MILLIEMES des parties communes générales, ci…………………………68/1000èmes »

Si la SARL Sushi [Localité 8] reconnaît qu’il a été convenu avec sa bailleresse qu’elle bénéficie également du droit d’exploiter les lots de copropriété n°8 et 10, il est établi que le contrat de bail du 20 octobre 2011 objet de la présente instance ne porte que sur le lot n°1 de l’état descriptif de division dont la quote-part de parties communes est de 68/1000èmes.

En conséquence, les charges dues par la SARL Sushi [Localité 8] doivent être calculées en fonction de ces tantièmes.

Sur les charges du 1er août 2011 au 31 décembre 2011

Aux termes du contrat de bail du 20 octobre 2011, Article VI, IV, point 30, le preneur s’oblige à rembourser au bailleur ou acquitter en sus du loyer « l’intégralité des charges, notamment de copropriété à l’exclusion de celles relatives aux grosses réparations telles que limitativement énumérées par l’article 606 du code civil qui demeurent à la charge du bailleur. Il est ici précisé que la provision actuelle sur charges s’élève à la somme de 1.134 € par trimestre. Ce montant pourra être ajusté chaque année en fonction des dépenses réelles et fera en outre l’objet d’une régularisation annuelle sur justification adressée par le bailleur au preneur. »

Les clauses du bail mettent ainsi à la charge du locataire toutes les charges de copropriété, quelle qu’en soit la nature, à l’exception de celles relatives aux grosses réparations de l’article 606 du code civil.

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

L’état des dépenses de la copropriété établit sur l’année 2011 un total de charges communes générales et spéciales au bâtiment A de 14.371,55 (10.793,89 + 119,95 + 3.457,71) euros.

Déduction faite des charges portant sur la période antérieure au 1er août 2011, date d’effet du bail, en prenant comme base de calcul le nombre de jours, soit 253 sur 365, ce total s’élève à : 9.961,65 euros.

En appliquant à cette somme les tantièmes de 68/1000èmes représentant le bien loué à la SARL Sushi [Localité 8], il apparaît que cette dernière était redevable envers sa bailleresse de la somme de 677,39 euros au titre des charges de copropriété.

Or, il ressort de la quittance, non contestée, versée aux débats, que la SARL Sushi [Localité 8] s’est acquittée sur l’année 2011 de la somme de 2.183,19 euros au titre des charges de copropriété.

La SCI Jules devra restituer à sa locataire la somme de 1.505,80 (2.183,19 – 677,39) euros indument payée sur l’année 2011.

Sur les charges de l’année 2012

L’état des dépenses de la copropriété établit sur l’année 2012 un total de charges communes générales et spéciales au bâtiment A de 18.580,19 (13.323,31 + 3.338,40 + 1.918,48) euros.

En appliquant à cette somme les tantièmes de 68/1000èmes représentant le bien loué à la SARL Sushi [Localité 8], il apparaît que cette dernière était redevable envers sa bailleresse de la somme de 1.263,45 euros au titre des charges de copropriété.

Or, il ressort des appels de loyers, versés aux débats, que la SARL Sushi [Localité 8] s’est

acquittée sur l’année 2012 de la somme de 3.969,20 euros au titre des charges de copropriété, ce qui n’est pas contesté par la SCI Jules.

La SCI Jules devra restituer à sa locataire la somme de 2.705,75 (3.969,20 – 1.263,45) euros indument payée sur l’année 2012.

Sur les charges de l’année 2013

L’état des dépenses de la copropriété établit sur l’année 2013 un total de charges communes générales et spéciales au bâtiment A de 9.973,67 (7.048,09 + 475,08 + 2.450,50) euros.

En appliquant à cette somme les tantièmes de 68/1000èmes représentant le bien loué à la SARL Sushi [Localité 8], il apparaît que cette dernière était redevable envers sa bailleresse de la somme de 678,20 euros au titre des charges de copropriété.

Or, il ressort des appels de loyers, versés aux débats, que la SARL Sushi [Localité 8] s’est acquittée sur l’année 2013 de la somme de 3.969,20 euros au titre des charges de copropriété, ce qui n’est pas contesté par la SCI Jules.

La SCI Jules devra restituer à sa locataire la somme de 3.291 (3.969,20 – 678,20) euros indument payée sur l’année 2013.

Sur les charges de l’année 2014

L’état des dépenses de la copropriété établit sur l’année 2014 un total de charges communes générales et spéciales au bâtiment A de 13.902,69 (11.585,22 + 2.317,47) euros.

En appliquant à cette somme les tantièmes de 68/1000èmes représentant le bien loué à la SARL Sushi [Localité 8], il apparaît que cette dernière était redevable envers sa bailleresse de la somme de 945,38 euros au titre des charges de copropriété.

Or, il ressort des appels de loyers, versés aux débats, que la SARL Sushi [Localité 8] s’est acquittée sur l’année 2014 de la somme de 3.969,20 euros au titre des charges de copropriété, ce qui n’est pas contesté par la SCI Jules.

La SCI Jules devra restituer à sa locataire la somme de 3.023,82 (3.969,20 – 945,38) euros indument payée sur l’année 2014.

Sur les charges de l’année 2015

L’état des dépenses de la copropriété établit sur l’année 2015 un total de charges communes générales et spéciales au bâtiment A de 11.962,27 (11.049,38 + 912,89) euros.

En appliquant à cette somme les tantièmes de 68/1000èmes représentant le bien loué à la SARL Sushi [Localité 8], il apparaît que cette dernière était redevable envers sa bailleresse de la somme de 813,43 euros au titre des charges de copropriété.

Or, il ressort des appels de loyers, versés aux débats, que la SARL Sushi [Localité 8] s’est acquittée sur l’année 2015 de la somme de 3.969,20 euros au titre des charges de copropriété, ce qui n’est pas contesté par la SCI Jules.

La SCI Jules devra restituer à sa locataire la somme de 3.155,77 (3.969,20 – 813,43) euros indument payée sur l’année 2015.

Sur les charges de l’année 2016

L’état des dépenses de la copropriété établit sur l’année 2016 un total de charges communes générales et spéciales au bâtiment A de 44.746,02 (10.650,04 + 24.430,66 + 5.672,32 + 3.993) euros.

En appliquant à cette somme les tantièmes de 68/1000èmes représentant le bien loué à la SARL

Sushi [Adresse 7] Cloud, il apparaît que cette dernière était redevable envers sa bailleresse de la somme de 3.042,73 euros au titre des charges de copropriété, ce qui n’est pas contesté par la SCI Jules.

Or, il ressort des appels de loyers, versés aux débats, que la SARL Sushi [Localité 8] s’est acquittée sur l’année 2016 de la somme de 3.969,20 euros au titre des charges de copropriété.

La SCI Jules devra restituer à sa locataire la somme de 926,47 (3.969,20 – 3.042,73) euros indument payée sur l’année 2016.

Sur les charges des années 2017 à 2021

Sur cette période la SARL Sushi [Localité 8] demande remboursement de l’intégralité des sommes versées au titre des charges déduction faite de la somme de 660,07 euros que la SCI Jules lui a restituée au titre de la régularisation des exercices 2017 et 2018, sans répartition entre ces deux années et sans explication. S’appuyant sur la jurisprudence de la Cour de cassation en matière de charges concernant les baux commerciaux conclus antérieurement à la loi Pinel (Civ. 3e, 17 septembre 2020, n°19-14.168 et Civ. 3e, 7 avril 2010, n°09-11.977), elle fait valoir qu’il appartient au bailleur qui entend conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées par le preneur au titre de provisions sur charges et taxe, de justifier, notamment par un compte annuel de régularisation de charges, du montant des dépenses correspondant à ces provisions. Or, explique-t-elle, depuis le 1er janvier 2017 la SCI Jules ne justifie pas du montant des charges par la communication des relevés généraux annuels de dépenses. Elle ajoute que les relevés annuels individuels produits par sa bailleresse ne permettent pas de justifier de la nature et du montant des dépenses engagées par la copropriété et qui lui sont imputables en vertu du contrat de bail.

La SCI Jules s’oppose à ces demandes. Elle fait valoir qu’elle a répercuté à sa locataire les charges de copropriété qui lui ont été appelées par le syndic conformément aux stipulations de l’article VI, point 30 du contrat de bail. Elle ajoute avoir procédé aux régularisations de charges conformément aux décomptes de régularisations de charges qui lui ont été adressés par le syndic.

*

En application de l’ancien article 1315, devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3e, 5 novembre 2014, n°13-24.451).

C’est sans inverser la charge de la preuve ni méconnaître son office qu’une cour d’appel retient qu’un bailleur doit, pour conserver les provisions sur charges qu’il a reçues du preneur, justifier du montant des dépenses et que, faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions (Civ. 3e, 17 septembre 2020, n°19-14.168).

En l’espèce, le contrat de bail du 20 octobre 2011, en son Article VI, IV, point 30, stipule que : le preneur s’oblige à rembourser au bailleur ou acquitter en sus du loyer « l’intégralité des charges, notamment de copropriété à l’exclusion de celles relatives aux grosses réparations telles que limitativement énumérées par l’article 606 du code civil qui demeurent à la charge du bailleur. Il est ici précisé que la provision actuelle sur charges s’élève à la somme de 1.134 € par trimestre. Ce montant pourra être ajusté chaque année en fonction des dépenses réelles et fera en outre l’objet d’une régularisation annuelle sur justification adressée par le bailleur au preneur. »

Les clauses du bail mettent ainsi à la charge du locataire toutes les charges de copropriété, quelle qu’en soit la nature, à l’exception de celles relatives aux grosses réparations de l’article 606 du code civil.

L’obligation contractuelle de la SCI Jules consiste à justifier à sa locataire de la régularisation annuelle des charges.

Cette obligation suppose de permette à la SARL Sushi [Localité 8] de s’assurer que les charges qui lui sont refacturées sont bien dues, en particulier que les charges afférentes au gros œuvre ne

lui sont pas imputées.

Or, les documents produits aux débats par la SCI Jules ne permettent pas de justifier de la nature

des charges facturées à la SARL Sushi [Localité 8] ni de leur montant.

Il ressort d’ailleurs du décompte individuel de charges de la SCI Jules de l’année 2017 que des travaux de ravalement de façade, relevant de l’article 606 du code civil, ont notamment été réalisés et que des charges ont été réglées à ce titre.

En l’absence des états de dépense de la copropriété sur les années 2017 à 2021, la SCI Jules ne justifie pas des régularisations de charges facturées et réglées par sa locataire.

En conséquence, il convient d’accueillir les demandes de remboursement de la SARL Sushi [Localité 8] sur cette période, étant précisé que le fondement ne peut en être la répétition de l’indu puisqu’en la matière ce n’est pas au débiteur de prouver l’absence de dette mais au créancier de justifier de sa créance.

Il ressort des appels de loyers, versés aux débats, que la SARL Sushi [Localité 8] s’est acquittée au titre des charges, ce que ne conteste pas la SCI Jules, des sommes de :

3.780,20 euros sur l’année 2017,3.066,58 euros sur l’année 2018, déduction faite de remboursement de 660,07 euros opéré par la SCI Jules au 3e trimestre 2018,4.134,38 euros sur l’année 2019, comprenant une régularisation au titre des charges 2018 à hauteur de 404,58 euros,4.462,25 euros sur l’année 2020,4.895,40 euros sur l’année 2021.

Ces sommes devront être restituées à la SARL Sushi [Localité 8].

2.Sur la demande de remboursement au titre des frais d’administration pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017

La SARL Sushi [Localité 8] sollicite le remboursement de la somme de 8.250 euros au titre des frais d’administration de 5% du montant des loyers annuels en principal sur les années 2012 à 2017. Elle fait valoir que si ces frais sont effectivement prévus au contrat de bail, sa bailleresse s’est toujours refusée à justifier la nature de ce poste de dépenses qu’elle prétend engager. Elle ajoute que la SCI Jules, qui indique dans ses écritures avoir renoncé demander le paiement de ces frais, ne lui a toutefois pas remboursé les sommes indument versées de ce chef.

La SCI Jules s’oppose à cette demande. Elle soutient avoir imputé ces frais au preneur en application des stipulations contractuelles et que ces frais n’ont jamais été réévalués alors même que le loyer augmentait. Elle ajoute avoir cessé, dans un souci d’apaisement, de facturer ces frais à la SARL Sushi [Localité 8] depuis le 4e trimestre 2017.

*

En l’espèce, le contrat de bail du 20 octobre 2011, en son Article VI, IV, point 30, stipule que : le preneur s’oblige à rembourser au bailleur ou acquitter en sus du loyer « l’intégralité des charges (…) ainsi que les frais d’administration correspondant à 5% par an du montant du loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes. Il est ici précisé que la provision actuelle sur charges s’élève à la somme de 1.134 € par trimestre. Ce montant pourra être ajusté chaque année en fonction des dépenses réelles et fera en outre l’objet d’une régularisation annuelle sur justification adressée par le bailleur au preneur. »

De ces stipulations il résulte que si les charges étaient fixées au réel et devaient faire l’objet d’une régularisation justifiée pour rester acquises au bailleur, les frais d’administration étaient fixés forfaitairement à 5% par an du montant du loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes, sans que la SCI jules ait à en justifier.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que ces frais d’administration sont restés fixés à 1.500 euros par an sur la période litigieuse, exception faite de l’année 2017 au cours de laquelle

la SCI Jules a cessé de faire application de ce forfait.

En conséquence, la SARL Sushi [Localité 8] sera déboutée de sa demande de remboursement

au titre des frais d’administration.

3.Sur la demande de remboursement au titre de la « clause majoration forfaitaire » visée au commandement de payer du 24 octobre 2018

La SARL Sushi [Localité 8] sollicite le remboursement par sa bailleresse de la somme de 1.097,53 euros réglée suite au commandement de payer qui lui a été délivré le 24 octobre 2018. Elle fait valoir que cette somme a été calculée sur la base de loyers, charges et taxe foncière indus. Elle rappelle qu’il était convenu à cette date entre les parties que le loyer serait payé mensuellement, que les charges du 4e trimestre 2018 ne sont pas justifiées et que la taxe foncière était déjà acquittée depuis le 17 octobre 2018.

La SCI Jules s’oppose à cette demande. Elle soutient que l’intégralité des sommes visées au commandement était dues à la date de sa délivrance et que l’article 7 du contrat de bail stipule qu’ « en cas de non-paiement d’une seule quittance à son échéance, et dès sa remise à l’huissier, la somme sera ipso facto majorée de 10%. »

*

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur antérieurement au 1er octobre 2016, applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l’article 1226 du code civil, dans sa version applicable à la cause, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

En l’espèce, l’acte d’huissier de justice délivré le 24 octobre 2018 faisait commandement à la société Sushi [Localité 8] « d’avoir à régler à la société SCI Jules, dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du présent acte, la somme de 12.072,88 euros correspondant au décompte suivant :

Loyer et charges du 4e trimestre 2018 : 10.476,35 €Taxe foncière 2018 : 499,00 €Clause majoration forfaitaire : 1.097,53 € »

Aux termes de l’article 7 du contrat de bail du 20 octobre 2011, il est stipulé : « en cas de non-paiement d’une seule quittance à son échéance, et dès sa remise à l’huissier, la somme sera ipso facto majorée de 10%. »

Cette majoration, qui s’analyse en une clause pénale, n’apparaît pas manifestement disproportionnée par rapport au but poursuivi.

Il est par ailleurs stipulé à l’article IV dudit contrat de bail :

« Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes, de TRENTE MILLE EUROS (30.000 €), payable trimestriellement et d’avance, et pour la première fois à la date de signature de la présente convention pour la période du 1er août au 30 septembre 2011.

(…)

Le preneur s’oblige à payer au bailleur le loyer et ses accessoires en 4 termes de paiement égaux et d’avance le premier de chaque trimestre civil. »

Et en son article 6 :

« Il est formellement convenu que toutes les tolérances du bailleur, relatives aux clauses et conditions énoncées ci-dessus, qu’elle qu’en ait [aient] pu être la fréquence et la durée, ne pourront jamais et en aucun cas être considérées comme apportant une modification ou suppression de ces clauses et conditions, ni génératrices d’un droit quelconque ; le bailleur

pourra toujours y mettre fin. »

S’il est effectivement relevé que :

par courriel à sa locataire du 16 juillet 2014 la SCI Jules indique : « Je vous rappelle que conformément à notre accord vous réglerez le loyer mensuellement et ce avant le 7 de chaque mois. Merci de respecter cet engagement afin de ne pas avoir à vous relancer tous les mois (…) »,dans son courrier du 7 février 2017, elle expose rester « dans l’attente du loyer de février »,dans son courriel du 12 octobre 2017, la SCI Jules indique que le loyer est payable « au plus tard le 5 du mois en cours »,dans celui du 9 octobre 2018, elle expose rester « dans l’attente du paiement du loyer d’octobre »,

cet accord d’un paiement mensuel du loyer entre les parties doit être qualifié de simple tolérance de la part du bailleur et ne saurait établir que la SCI Jules a renoncé à se prévaloir de l’exigence de paiement trimestriel du loyer stipulée au bail commercial, lequel constitue la loi des cocontractants.

Le loyer du 4e trimestre 2018 était ainsi dû à la date de délivrance du commandement de payer le 24 octobre 2018.

A cette date, les charges provisionnelles étaient pareillement dues, en application du contrat de bail, dès lors que le bailleur ne pouvait en justifier que lors de la régularisation annuelle en fin d’année 2018.

Néanmoins, puisqu’il a été jugé que la SCI Jules doit restitution des sommes versées à ce dernier titre, dans la mesure où la réalité de sa créance n’est pas établie, il y a lieu de retenir que, rétroactivement, les frais de majoration ne pouvaient s’appliquer sur cette somme. Plus exactement, cette somme devant être restituée, les frais y afférents doivent l’être également.

Enfin, il ressort du justificatif de virement SEPA produit par la SARL Sushi [Localité 8] que cette dernière avait acquitté la taxe foncière 2018, d’un montant de 499 €, le 17 octobre 2018 de sorte qu’à la date du commandement de payer cette somme n’était plus due.

En conséquence, les frais de majoration forfaitaire prévus contractuellement ne doivent s’appliquer qu’aux loyers du 4e trimestre 2018, soit 9.543, 90 euros TTC tel que cela ressort de la quittance produite aux débats, pour un montant de 954,39 euros (10% x 9.543,90 €).

La SARL Sushi [Localité 8] ayant versé la somme de 1.097,53 euros pour les frais de majoration forfaitaire, la SCI Jules devra lui restituer la somme de 143,14 euros à ce titre.

IV Sur la demande reconventionnelle de la SCI Jules au titre des loyer et charges 2017

La SCI Jules, à titre reconventionnel, sollicite la condamnation de sa locataire à lui verser la somme de 836,97 euros au titre des loyer et charges 2017 dont elle lui est toujours redevable.

La SARL Sushi [Localité 8] ne conclut pas spécifiquement sur ce point.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A l’appui de sa demande la SCI Jules produit un document intitulé « TABLEAU DE LA DETTE LOCATIVE AU 31.12.2018 » dont l’origine est inconnue de sorte que le tribunal ne peut lui conférer valeur probante. A supposer notamment que cette dette ait bien été réelle au 31 décembre 2018, aucune pièce versée aux débats ne permet d’établir qu’elle n’aurait pas été apurée par la suite.

La SCI Jules sera en conséquence déboutée de sa demande.

V Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL Sushi [Localité 8]

La SARL Sushi [Localité 8] demande la condamnation de la SCI Jules à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail et violation de son obligation de jouissance paisible. Sur le fondement de l’article 1719 du code civil elle soutient que la SCI Jules a manqué à son obligation de faire jouir sa locataire paisiblement des lieux loués. Elle se prévaut à cette fin de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré de mauvaise foi, sans avis préalable. Elle ajoute qu’en maintenant sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et en sollicitant à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail dans le cadre de la présente instance, depuis plus de trois ans, la SCI Jules place sa locataire dans la crainte du jugement pouvant en résulter.

La SCI Jules ne conclut pas spécifiquement sur ce point.

*

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

En vertu de l’article 1134 ancien, comme de l’actuel article 1104, dudit code, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, ni la délivrance d’un commandement de payer ni le fait de défendre en justice, qui constitue un droit, ne caractérisent la mauvaise foi du bailleur.

Il a en outre été jugé qu’une partie des sommes visées au commandement délivré le 24 octobre 2018 était fondée.

Les agissements de la SCI Jules ne constituent pas davantage un manquement à son obligation de laisser à sa locataire la jouissance paisible des lieux loués.

Enfin la SARL Sushi [Localité 8] n’établit en toute hypothèse pas la matérialité de son préjudice, lequel ne saurait être constitué par le fait de devoir défendre en justice à des demandes reconventionnelles formées par sa bailleresse dans le cadre d’une instance qu’elle a elle-même intentée.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

VI Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Jules, succombant au principal, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI Jules, sera condamnée à payer à la SARL Sushi [Localité 8] la somme

de 3.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’assignations délivrées antérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire peut être ordonnée chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE la SARL Sushi [Localité 8] de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 24 octobre 2018 ;

DEBOUTE la SCI Jules de sa demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 20 octobre 2011 et de sa demande subséquente de résiliation de plein droit dudit bail ;

DEBOUTE la SCI Jules de sa demande de résolution judiciaire du bail commercial du 20 octobre 2011 ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Jules tirée de la prescription de la demande de la SARL Sushi [Localité 8] tendant au remboursement des charges de 2011 et 2012 ;

DECLARE cette demande recevable ;

CONDAMNE la SCI Jules à rembourser à la SARL Sushi [Localité 8] les sommes de :

1.505,80 au titre des charges payées sur l’année 2011,2.705,75 au titre des charges payées sur l’année 2012,3.291 au titre des charges payées sur l’année 2013,3.023,82 au titre des charges payées sur l’année 2014,3.155,77 au titre des charges payées sur l’année 2015,926,47 au titre des charges payées sur l’année 2016,3.780,20 euros au titre des charges payées sur l’année 2017,3.066,58 euros au titre des charges payées sur l’année 2018, 4.134,38 euros au titre des charges payées sur l’année 2019,4.462,25 euros au titre des charges payées sur l’année 2020,4.895,40 euros au titre des charges payées sur l’année 2021,

soit la somme globale de 34.947,42 euros ;

DEBOUTE la SARL Sushi [Localité 8] de sa demande de remboursement au titre des frais d’administration pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017 ;

CONDAMNE la SCI Jules à rembourser à la SARL Sushi [Localité 8] la somme de 1.097,53 euros au titre des frais de majoration forfaitaire visés au commandement de payer du 24 octobre 2018 ;

DEBOUTE la SCI Jules de sa demande de remboursement au titre des loyer et charges 2017 ;

DEBOUTE la SARL Sushi [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Jules au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI Jules à payer à la SARL Sushi [Localité 8] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

signé par Carole GAYET, Juge par suite d’un empêchement du président et par Georges DIDI,

Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT