TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/55258 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5NOH

N° : 10

Assignation du :

23 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 avril 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic la société GID

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS – #D1982

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [G] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Sibylle VERDENNE, avocat au barreau de PARIS – #C2361

DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Monsieur [N] et Madame [G] [I] ont fait l’acquisition, le 28 juillet 2023, d’un appartement situé au 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété, au sein duquel ils ont fait réaliser des travaux.

Ils ont notamment procédé à l’installation d’un système de climatisation en toiture.

Faisant état de désordres de fissurations apparus sur les plafonds de l’appartement situé au 4ème étage de l’immeuble et de la découverte de l’installation de ce système de climatisation sans autorisation de la copropriété, le syndicat des copropriétaires a, le 22 avril 2024, mis Monsieur [T] en demeure de lui communiquer le dossier technique des travaux, de laisser accès aux locaux à son architecte et de procéder à la dépose du bloc de climatisation ainsi qu’à la remise en état des lieux.

Ce dernier n’ayant pas déféré à la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a, par exploit délivré le 23 juillet 2024, fait citer Monsieur [N] et Madame [G] [I] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :

les condamner solidairement à procéder à la dépose du bloc de climatisation installé sur le toit de l’immeuble et à la remise en état antérieur (bouchage des percements du mur, reprise d’enduit et réparation du mitron descellé) sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance, le tribunal se réservant la liquidation de l’astreinte,les condamner solidairement et sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance, le tribunal s’en réservant la liquidation, à lui communiquer les documents suivants :* devis descriptifs complets des travaux réalisés dans leur appartement (lot 9) et le local attenant (lot 28),

* méthodologie des travaux,

* devis, contrats et factures des bureaux d’études, maître d’oeuvre et de tout autre intervenant sur le chantier, notamment de la société Sb Services,

* attestations d’assurance des entreprises, bureau d’étude, maître d’oeuvre et de tout autre intervenant sur le chantier,

les condamner solidairement à lui verser la somme de 390,50€ en remboursement des frais de réparation de l’ascenseur,les condamner solidairement au paiement de la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur. Aucune médiation n’ayant pu se mettre en place, l’affaire a été plaidée à l’audience du 11 mars 2025.

A cette audience, le requérant conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, à l’exception des frais irrépétibles dont il porte la demande à 4000€.

En réponse, les défendeurs concluent au rejet des prétentions adverses et sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes aux fins de « constater » formulées dans les écritures des défendeurs ne caractérisent pas la prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu’elles ne font que formuler des moyens au soutien de véritables prétentions, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y répondre ni de les reprendre dans l’exposé du litige.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Au contraire de ce que soutiennent les défendeurs, il est utile de rappeler que l’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b de la même loi rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Il est constant que cette autorisation doit être donnée préalablement à la réalisation des travaux.

Le chapitre IV du titre II du règlement de copropriété répute partie commune « les gros murs de façades, des pignons et de refend ».

En l’espèce, il résulte du rapport établi par l’architecte de l’immeuble le 3 juillet 2024 et des constatations effectuées par la société Debarle Entreprise le 30 janvier 2025 que l’installation de climatisation a été fixée en toiture, sur un mur de support de conduits de cheminée.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner les développements relatifs au passage des gaines dans le conduit de cheminée, à l’état du mitron, à l’absence d’atteinte aux droits des propriétaires et à la destination de l’immeuble et à l’absence de violation de la norme Afnor, qui sont inopérants, il y a lieu de constater que l’installation de climatisation porte atteinte à une partie commune de l’immeuble, sans que ne soit justifiée une autorisation de l’assemblée générale, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, cette violation du règlement de copropriété étant constitutive d’un trouble manifestement illicite.

Le fait qu’un expert judiciaire conclut que les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art ne suffit pas à ôter au trouble son caractère manifestement illicite, celui-ci résultant de la seule violation du règlement de copropriété.

Pour s’opposer à la dépose du bloc de climatisation, les défendeurs soutiennent d’une part, qu’ils subissent une rupture d’égalité par rapport aux autres copropriétaires et d’autre part, que le juge doit vérifier si la gravité de l’atteinte portée aux parties communes justifie une mesure aussi disproportionnée que le retrait de l’installation, recherche qui caractérise la contestation sérieuse et qui justifie l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond.

En réponse, le syndicat des copropriétaires fait observer que la rupture d’égalité ne peut être invoquée que dans le cadre d’un refus opposé abusivement par une assemblée générale à une demande de résolution individuelle et qu’elle ne peut l’être dans le cadre d’une action tendant à remédier à l’installation sauvage d’une climatisation ; que la disproportion de la sanction ne peut pas plus être invoquée dès lors qu’il n’est pas démontré que la dépose de l’installation aurait des conséquences financières et médicales graves.

En premier lieu, il convient de relever que l’installation par d’autres copropriétaires de blocs de climatisation sans autorisation de l’assemblée générale ne saurait avoir fait naître le droit pour les défendeurs de s’affranchir de l’autorisation préalable de la copropriété. Dès lors que le syndicat des copropriétaires constate l’existence d’une atteinte illicite aux parties communes, il lui appartient de faire cesser le trouble et l’éventuelle rupture d’égalité qui pourrait en résulter est un débat qui ne présente aucune évidence, et en tout état de cause, le juge des référés, saisi sur le fondement des dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, peut ordonner les mesures provisoires, même en cas de contestation sérieuse.

Par ailleurs, il entre bien dans les pouvoirs du juge des référés d’apprécier la mesure la mieux appropriée à l’objectif poursuivi et consistant à mettre un terme à la situation litigieuse tout en compromettant le moins possible les droits et intérêts des parties. Il lui appartient également, lorsqu’il est saisi de la question, de mettre en balance les droits fondamentaux de même valeur invoqués par les parties, afin de déterminer si la sanction sollicitée est proportionnée à la gravité de l’atteinte.

En l’espèce, aucun droit particulier n’est invoqué en défense pour s’opposer à la dépose de l’installation de climatisation. Il est uniquement allégué une absence de gravité de l’atteinte aux parties communes, sans pour autant qu’il ne soit justifié que l’emprise sur le mur pignon est légère et superficielle.

Il est également évoqué une disproportion sans préciser quelle en serait la teneur quant aux droits et aux intérêts des défendeurs, le seul certificat médical communiqué sur l’état de santé du défendeur en l’absence de démonstration de toute impossibilité technique et financière de mettre en œuvre autrement un tel système, étant insuffisant à caractériser une éventuelle disproportion au regard de l’atteinte portée aux parties communes.

En conséquence, la dépose de l’installation de climatisation et la remise en état des éléments détériorés par cette pose sont les seules mesures permettant de mettre fin au trouble, de sorte qu’elles seront ordonnées, sous astreinte, compte tenu de la résistance opposée par les défendeurs.

Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Si cette disposition ne vise expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve des faits ; sont ainsi concernées non seulement les mesures d’instructions proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces.

Il est rappelé que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement.

Le requérant doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur. La mesure doit être utile et pertinente au regard des pièces dont le requérant dispose déjà, puisque la mesure a pour objet d’améliorer sa situation probatoire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la copropriétaire de l’appartement situé sous celui des défendeurs a, le 10 juin 2024, adressé un courrier électronique à Monsieur [T], lui indiquant « nous constatons depuis plus de 3 mois des fissures importantes apparaître au plafond de nos 4 chambres notamment et en particulier celle de notre fille, la première à gauche. Elle a reçu de la poussière de plâtre provenant de la fissure qui venait de se former après des nièmes coups importants donnés provenant de chez vous.

(…)

Votre huissier étant passé chez nous en septembre 2023 prendre des photos, nous pourront ainsi constater l’apparition anormales de ces fissures en comparant les photos de l’expert et de l’huissier ».

Des photographies des fissures sont communiquées.

Dans le cadre du changement de colonne en fonte se trouvant dans l’appartement des défendeurs, une photographie de l’appartement a été prise le 16 novembre 2023, en présence de deux copropriétaires. La réalité de cette photographie est confirmée par les attestations de ces deux propriétaires, que le courrier électronique de Monsieur [W] (dont il n’est pas précisé à quel moment il est intervenu sur le chantier), ne permet pas de remettre en cause de façon sérieuse. Cette photographie montre une pièce de l’appartement étayé, cinq étais étant au moins visibles, et le revêtement du sol ayant été retiré.

Dans le cadre de la procédure, les défendeurs ont communiqué le devis des travaux dont il est relevé par le syndicat des copropriétaires, de manière convaincante, qu’il paraît avoir été tronqué dans sa partie « démolition » ; qu’en outre, ce devis mentionne le retrait des revêtements des sols dans la cuisine alors que la photographie permet de constater que ce retrait du sol a également été réalisé dans la pièce où se trouve la colonne en fonte et dans le couloir de circulation.

S’il n’est pas établi que les fissures apparues au plafond de l’appartement du 4ème étage sont des fissures de structure, le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime à obtenir communication de la nature des travaux afin de déterminer les actions à envisager en fonction des éléments reçus.

L’ensemble des éléments précités et les interrogations suscitées par l’absence de communication du constat avant travaux manifestement réalisé par les défendeurs et par la contradiction apparente entre le devis communiqué et la photographie du salon des défendeurs étayé, rend plausible l’existence de travaux réalisés par les défendeurs sur les parties communes, de sorte que le syndicat des copropriétaires dispose d’un motif légitime à voir ordonner cette communication, sous astreinte.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’intervention de la société Schindler le 27 juin 2024 en raison d’une panne de l’ascenseur, le technicien concluant « porte cabine déréglée suite à des travaux ». L’architecte de l’immeuble a constaté le 2 juillet 2024 que « les ouvriers qui travaillent dans l’appartement du 5ème étage, utilisent l’ascenseur pour monter les sacs d’enduits. Nous rappelons qu’il est strictement interdit d’utiliser l’ascenseur pour la réalisation des travaux privés. Je rappelle que la capacité de portée de l’ascenseur ne dépasse pas 150 kg et que les 7 sacs (25 kg le sac) d’enduits présents sur place en face de l’ascenseur dépassent largement le poids autorisé sans compter le poids de l’ouvrier ».

Les conclusions du technicien ne suffisent pas à établir, avec l’évidence requise en référé, que les défendeurs sont à l’origine de la panne survenue le 27 juin 2024, alors que la photographie des sacs d’enduits dans l’ascenseur permet de constater que seuls 120 kg d’enduits sont entreposés dans l’ascenseur sans présence d’un ouvrier, ce qui représente un poids inférieur au 150 kg.

L’obligation apparaît dès lors sérieusement contestable. En outre, il convient de relever qu’il est sollicité, sur le fondement unique de l’article 1240 du code civil, l’octroi d’une indemnité et non d’une provision, de sorte que cette demande qui a pour objet de trancher le litige au fond, excède les pouvoirs du juge des référés.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires,

La partie défenderesse, succombant à l’instance, doit supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, et sera condamnée au paiement de la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Condamnons solidairement Monsieur [N] et Madame [G] [I] à procéder à la dépose du bloc de climatisation installé sur le toit de l’immeuble et à la remise en état antérieur (bouchage des percements du mur, reprise d’enduit et réparation du mitron descellé), dans un délai de six mois suivant la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai, Monsieur [T] et Madame [I] seront redevables d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de six mois,

Condamnons solidairement Monsieur [N] et Madame [G] [I] à communiquer au syndicat des copropriétaires, dans le délai de trois semaines suivant la signification de la décision, les documents suivants :

* devis descriptifs complets des travaux réalisés dans leur appartement (lot 9) et le local attenant (lot 28),

* méthodologie des travaux,

* devis, contrats et factures des bureaux d’études, maître d’oeuvre et de tout autre intervenant sur le chantier, notamment de la société Sb Services,

* attestations d’assurance des entreprises, bureau d’étude, maître d’oeuvre et de tout autre intervenant sur le chantier,

Disons que passé ce délai, Monsieur [T] et Madame [I] seront redevables d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de six mois,

Disons n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle ;

Condamnons solidairement Monsieur [N] et Madame [G] [I] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons solidairement Monsieur [N] et Madame [G] [I] aux dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 9 avril 2024.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN