TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 13 Janvier 2026

Dossier N° RG 23/08477 – N° Portalis DB3D-W-B7H-KB2Y

Minute n° : 2026/04

AFFAIRE :

S.C.I. ROLTHIB C/ La SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR – SAFER PACA

JUGEMENT DU 13 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Nadine BARRET

Monsieur Guy LANNEPATS

GREFFIER lors des débats : Madame Aurore COMBERTON

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à :

Maître Séverine TARTANSON de la SELARL CABINET D’AVOCATS TARTANSON

Maître Valérie COLAS de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. ROLTHIB, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Séverine TARTANSON de la SELARL CABINET D’AVOCATS TARTANSON, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

La SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES COTE D’AZUR – SAFER PACA, dont le siège social est sis [Adresse 26]

représentée par Maître Valérie COLAS de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL L’ESTELLO DU VERDON est propriétaire de parcelles cadastrées C [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 2], [Cadastre 11], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] situées sur la commune d'[Localité 23]. Elle y gère un camping.

Ses associés ont créé la SCI ROLTHIB aux fins de participer à la vente aux enchères des parcelles contiguës à celles du camping afin de créer un projet d’agritourisme.

Par jugement d’adjudication du Tribunal Judiciaire de PARIS du 11 mai 2023, la SCI ROLTHIB a été déclarée adjudicataire.

Ces terrains étant classés en zone agricole à fort enjeu paysager du PLU, la SAFER PACA a exercé son droit de préemption. Elle a organisé à l’été 2023 la mise en concurrence des rétrocessionnaires potentiels et la SCI ROLTHIB s’est portée candidate.

En octobre 2023, elle a été informée par la SAFER PACA que sa candidature n’avait pas été retenue.

C’est dans ce contexte que par acte de Commissaire de justice du 27 novembre 2023 auquel il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI ROLTHIB dont le siège social se situe [Adresse 3] à [Localité 23] a fait assigner la SA d’Aménagement foncier et d’établissement Rural Provence Alpes Côte d’Azur (SAFER PACA) dont le siège social se situe [Adresse 26] à [Localité 25] afin d’obtenir la nullité de la préemption sur adjudication de la SAFER PACA sur les parcelles C [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] en date du 7 juin 2023, en conséquence de juger que le jugement d’adjudication du Tribunal Judiciaire de PARIS du 11 mai 2023 retrouve pleinement ses effets, de condamner la SAFER PACA à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SCI ROLTHIB explique qu’aux termes de l’article L143-1 du code rural et de la pêche maritime, la SAFER ne peut faire valoir son droit de préemption sur des parcelles comportant des bâtiments qu’à la condition que ces bâtiments aient été utilisés pour l’exercice d’une activité agricole au cours des cinq dernières années qui ont précédé l’aliénation et pour leur rendre un usage agricole, et qu’en l’espèce la parcelle C[Cadastre 6] abrite l’ancienne ferme templière de [Localité 24] et que ce bâtiment à portée historique n’a pas été utilisé pour une activité agricole au cours des cinq années qui ont précédé l’aliénation. La SCI ROLTHIB ajoute que la préemption a porté sur un ensemble (un seul lot indivisible) alors qu’elle ne pouvait pas préempter la parcelle C[Cadastre 6] comportant ce bâtiment, ce qui entache de nullité la préemption effectuée.

Elle ajoute que la SAFER n’a pas plus respecté les dispositions de l’article L143-2 du code rural et de la pêche maritime, car sa motivation « la consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes » n’est pas applicable au bâtiment préempté.

Elle ajoute enfin que l’opération n’a pas été approuvée par un commissaire du gouvernement ce qui l’entache de nullité au sens de l’article R141-10 du code rural et de la pêche maritime.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/8477.

Par ordonnance du 13 janvier 2025, la clôture de l’affaire a été prononcée à la date du 16 septembre 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 octobre 2025 en la forme collégiale.

Dans ses dernières conclusions n°4 notifiées par RPVA le 9 janvier 2025 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SA d’Aménagement foncier et d’établissement Rural Provence Alpes Côte d’Azur (SAFER PACA) demande au Tribunal de débouter la SCI ROLTHIB de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, de la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens.

Elle explique que contrairement à ce que soutient la SCI ROLTHIB, la préemption a été approuvée par les Commissaires du Gouvernement, conformément à l’article R 141-10 du code rural et de la pêche maritime. Elle rappelle que la propriété préemptée est classée en zone Agricole du Plan Local d’Urbanisme, à protéger en raison de son caractère paysager. Elle ajoute que selon l’alinéa 5 de l’article L143-1 du code rural et de la pêche maritime, « sont assimilés à des terrains nus les terrains ne supportant que des friches, des ruines ou des installations temporaires, occupations ou équipements qui ne sont pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole » et qu’en l’espèce, les bâtiments sont en ruine et entrent donc parfaitement dans le champ de préemption de la SAFER. Elle ajoute qu’elle n’avait de toute façon pas la possibilité d’exclure cette parcelle de sa décision de préemption car les autres parcelles préemptées ont une vocation agricole et qu’elle n’avait pas la possibilité de modifier les conditions de la vente ordonnée en un seul lot par le juge commissaire.

Dans ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 12 septembre 2024 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI ROLTHIB maintient ses demandes et précise que l’ancien propriétaire du bien était une holding financière et qu’ainsi le bien avait perdu son usage agricole. Elle rappelle certaines jurisprudences administratives qui précisent que « doit être regardée comme une construction existante et non comme une ruine une maison ayant été construite au 19ème siècle et ayant perdu ses menuiseries extérieures et le plancher de son premier étage mais ayant conservé la totalité de son gros-œuvre, sa toiture et ses murs extérieurs », ou selon un autre arrêt « un bâtiment dont la construction est dégradée et dont la toiture est en très mauvais état mais qui repose sur une ossature complète ». Et qu’en l’espèce, et contrairement à ce qui est soutenu par la SAFER, le bâtiment préempté ne saurait être considéré comme une ruine, que les photographies présentées par la SAFER sont tronquées contrairement à celles qu’elle présente. Elle précise que le bâtiment conserve ses fondations, ses murs porteurs, sa toiture, son ossature et sa charpente et qu’une réhabilitation est possible. Elle ajoute que si le bâtiment devait être considéré comme une ruine, le projet de la SAFER n’est pas de lui rendre sa vocation agricole mais au contraire d’en faire un lieu culturel, ce qui est en contradiction avec les objectifs fixés par la loi.

L’affaire a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe, les conseils avisés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la préemption sur adjudication de la SAFER PACA

L’article L143-1 alinéas 1 et 2 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, que sont considérés comme à vocation agricole, les terrains situés soit dans une zone agricole protégée, que ce droit de préemption peut également être exercé en cas d’aliénation à titre onéreux de bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole, qu’il peut également être exercé en cas d’aliénation à titre onéreux des bâtiments situés dans les zones ou espaces mentionnés au premier alinéa du présent article et qui ont été utilisés pour l’exercice d’une activité agricole au cours des cinq dernières années qui ont précédé l’aliénation, pour leur rendre un usage agricole et que l’article L143-10 du présent code n’est pas applicable dans le cas mentionné à la deuxième phrase du présent alinéa lorsque les bâtiments concernés ont fait l’objet d’un changement de destination.

Et selon l’article L143-2 2° du code rural et de la pêche maritime, l’exercice du droit de péremption de la SAFER a pour objet la consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L. 331-2.

Par jugement d’adjudication du Tribunal Judiciaire de PARIS du 11 mai 2023, la SCI ROLTHIB a été déclarée adjudicataire des parcelles C [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] situées sur la commune d'[Localité 23]. Le 7 juin 2023, la SAFER PACA a exercé son droit de préemption sur ces parcelles.

Sur l’usage agricole du bâtiment situé sur les parcelles C[Cadastre 5] et C[Cadastre 6]

Les parcelles cadastrées numéros C [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] sont en zone agricole du PLU de la commune d'[Localité 23].

L’état descriptif du bien figurant dans le cahier des conditions de la vente du 8 mars 2022 indique concernant ce bâtiment qu’il s’agit « d’un corps de bâtiment à rénover, formant un ensemble partiellement clos de murs de pierre avec une cour de ferme en son centre comprenant un bâtiment principal élevé de deux étages sur rez-de-chaussée, un bâtiment d’exploitation (bergerie voutée), un logement de gardien sur deux niveaux, deux tours avec pigeonnier, remises et grandes, hangar attenant en partie ouvert ».

Il ressort du PLU de 2016 de la commune d'[Localité 23] :

— que les parcelles C[Cadastre 5] et C[Cadastre 6] du lieu-dit « [Localité 24] » comportent un bâtiment soit « la ferme fortifiée du domaine de [Localité 24], avec ses deux pigeonniers-tours, a jadis appartenu aux Templiers. Son élégante silhouette se détache dans le paysage. Elle constitue un vestige d’un passé troublé. Elle est un élément fort du patrimoine ».

— que le bâtiment situé sur les parcelles C[Cadastre 5] et C[Cadastre 6] lieu-dit « [Localité 24] » peut faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site conformément à l’article L123-165 II 6° du code de l’urbanisme.

La SAFER PACA justifie son opération de préemption sur ces parcelles par « la consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L. 331-2 ». Elle indique différents motifs et notamment l’intérêt de la commune d'[Localité 23] sensible à la préservation de son patrimoine historique mais aussi pour une exploitation agricole locale.

Il ressort effectivement de la fiche de candidature de la commune d'[Localité 23] le projet en cas d’attribution de « la réfection et la remise en état de la partie bâtie pour offrir au public un lieu d’exposition culturel permanent dédié à l’histoire du village et aux pratiques agricoles locales. Un espace sera aménagé à destination d’un réseau de producteurs locaux (maison/marché paysan) sans exclure la possibilité de créer un logement communal destiné à un métayer ou à un employé de la municipalité qui veillera sur le site ».

En conséquence, force est de constater qu’il ne ressort d’aucun document que le bâtiment situé sur les parcelles C[Cadastre 5] et C[Cadastre 6] aurait été ou serait utilisé pour l’exercice d’une activité agricole au cours des cinq années qui ont précédées l’aliénation.

Sur l’état du bâtiment situé sur les parcelles C[Cadastre 5] et C[Cadastre 6]

L’article L143-1 alinéa 5 du code rural et de la pêche maritime précise que sont assimilés à des terrains nus les terrains ne supportant que des friches, des ruines ou des installations temporaires, occupations ou équipements qui ne sont pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole.

Les photographies de la construction dans le PLU de 2016 de la commune d'[Localité 23] permettent de constater que le bâtiment conserve ses murs porteurs et sa toiture.

Il ressort de la note de présentation du projet d’acquisition de la SAFER PACA du 26 mai 2023 que « édifiés sur les parcelles cadastrées C[Cadastre 5] et C[Cadastre 6], la propriété est constituée d’une succession de bâtiments attenants formant un ensemble homogène …. Totalement clos de murs de pierres …. Le tout en mauvais état … et nécessitant selon nos dernières constatations des travaux de rénovation assez conséquents …. Bien que le gros-œuvre puisse paraitre en bon état général en rapport à son année d’édification, nous rappelons que ce dernier semble être à l’état intérieur brut, non aménagé et dépourvu de portes et fenêtres ».

Par ailleurs, il convient de constater que la commune d'[Localité 23] reconnaît elle-même que la partie bâtie n’est pas une ruine nécessitant une reconstruction puisqu’elle mentionne dans sa fiche de candidature « la réfection et la remise en état de la partie bâtie » et dans l’extrait du registre des délibérations du conseil municipal du 26 janvier 2024 « que la commune a déposé un projet de réhabilitation de la partie bâtie ».

Même s’il n’est pas contestable que le bâtiment est vétuste et dégradé et que d’importants travaux de rénovation sont à entreprendre, il convient de dire que le bâtiment, dont la réfection est possible, ne peut pas être considéré comme une ruine.

Sur les conséquences

Il a été dit supra qu’il n’est pas démontré par la SAFER PACA :

— que le bâtiment situé sur les parcelles C[Cadastre 5] et C[Cadastre 6] aurait été ou serait utilisé pour l’exercice d’une activité agricole au cours des cinq années qui ont précédé l’aliénation,

— et que le bâtiment situé sur les parcelles C[Cadastre 5] et C[Cadastre 6] serait en état de ruine.

Ainsi, il convient de dire que le bâtiment situé sur les parcelles C[Cadastre 5] et C[Cadastre 6] n’entre pas dans le champ de préemption de la SAFER PACA.

La préemption sur adjudication de la SAFER PACA porte aussi sur les parcelles C [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 18] et [Cadastre 19], mais la procédure de préemption ne concernait qu’un seul lot comportant toutes les parcelles.

Il y a lieu de dire que la SAFER PACA ne pouvait pas demander dans le cadre de la préemption sur adjudication la division de l’objet de la vente, ni préempter l’ensemble des biens dès lors que son droit de préempter ne pouvait pas s’exercer sur l’un d’entre eux.

Il convient en conséquence de prononcer la nullité de la préemption sur adjudication du 7 juin 2023 de la SAFER Provence Alpes Côte d’Azur des parcelles C [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] et de dire que le jugement d’adjudication du Tribunal Judiciaire de PARIS du 11 mai 2023 retrouve pleinement ses effets.

Il n’y a pas lieu dès lors de statuer sur les demandes de la SCI ROLTHIB sur le non-respect par la SAFER Provence Alpes Côte d’Azur de la procédure d’attribution à la commune d'[Localité 23], moyen devenu sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, si la SCI ROLTHIB prétend que l’attitude fautive de la SAFER Provence Alpes Côte d’Azur lui a causé un préjudice et qu’elle avait mobilisé des ressources et entamé des travaux en vue de restaurer le bâtiment préempté, il convient de constater qu’elle n’en rapporte pas la preuve.

Sa demande de dommages et intérêt sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SAFER Provence Alpes Côte d’Azur sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

A ce titre, la SAFER Provence Alpes Côte d’Azur sera condamnée à payer à la SCI ROLTHIB la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus des demandes à ce titre sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la préemption sur adjudication du 7 juin 2023 de la SAFER Provence Alpes Côte d’Azur des parcelles C [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] ;

DIT que le jugement d’adjudication du Tribunal Judiciaire de PARIS du 11 mai 2023 retrouve pleinement ses effets ;

CONDAMNE la SAFER Provence Alpes Côte d’Azur aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SAFER Provence Alpes Côte d’Azur à payer à la SCI ROLTHIB la somme de 2 000 (deux mille) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,