N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00639 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GM6Z

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[T] [W]

C/

[F] [L]

[I] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 27 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 18 Juin 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 27 Août 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Madame [T] [W]

née le 12 Septembre 1944 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Matthieu GILLET, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame [F] [L]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [I] [L], en qualité de caution,

né le 17 Août 1970 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTS en personne ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 18 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et les défendeurs en leurs observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 27 Août 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2024, avec prise d’effet au 20 octobre 2024, Madame [T] [W] a donné à bail à Madame [F] [L] pour une durée de trois ans reconductible tacitement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 450 €, outre une provision sur charge de 170 €.

Par acte du 18 octobre 2024, Monsieur [I] [L] s’est porté caution solidaire des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes, indemnités d’occupation, dommages et intérêts et de tous les frais et dépens de procédure dus en vertu du bail et de ses éventuels renouvellements et reconductions, dans la limite d’un montant maximal de 1000 € en principal et accessoires.

Par actes de commissaire de justice délivrés à étude le 17 avril 2025 et le 18 avril 2025, Madame [T] [W] a respectivement fait assigner Madame [F] [L] et Monsieur [I] [L] devant la présente juridiction, aux fins de :

— prononcer la résiliation du contrat de location ;

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [L] et de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 108 € au titre des loyers et charges impayés de janvier 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 000 € pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2025.

Lors de l’audience susdite, Madame [T] [W], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa demande en paiement à la somme de 1 070,95 € au 16 juin 2025. Au soutien de ses demandes, elle expose que la locataire occasionne des nuisances sonores diurnes et nocturnes tel que cela ressort des attestations de trois voisins, et ce malgré une mise en demeure lui ayant été adressée le 27 décembre 2024 puis une sommation délivrée le 17 mars 2025. Elle précise que la police est intervenue à plusieurs reprises. Elle ajoute que les nuisances sonores persistent puisqu’elle justifie d’une attestation datant du mois de juin 2025.

Madame [F] [L] et Monsieur [I] [L] ont comparu en personne. Madame [F] [L] n’a pas contesté les nuisances évoquées par la demanderesse, précisant toutefois que les nuisances sonores ont cessé depuis février 2025, date à partir de laquelle son deuxième enfant est né. Elle a contesté la dette locative, exposant que les loyers sont à jour.

Monsieur [I] [L] a indiqué que seule la somme de 108 € reste à régler.

Les défendeurs ont été autorisés à transmettre en cours de délibéré le justificatif de règlement des loyers.

Le jugement a été mis en délibéré au 27 août 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courriel reçu le 18 juin 2025, Madame [F] [L] a transmis une capture d’écran d’un relevé d’opération bancaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

Le juge peut sur le fondement des dispositions des articles 1227 et 1228 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Conformément aux dispositions de l’article 7 b/ de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user pleinement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, il résulte des pièces versées par la demanderesse, notamment des rapports d’intervention de la Police Nationale, des trois attestations de voisins, de la mise en demeure et de la sommation délivrées, que Madame [F] [L] et les personnes qu’elle reçoit ne respectent pas la tranquillité du voisinage. En effet, Madame [F] [L] occasionne du bruit de jour comme de nuit (claquements de porte, cris, musique très forte). Il est également fait état de souillures des parties communes, notamment par des crachats, des mégots de cigarettes ou encore des canettes vides. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que ces nuisances durent depuis le mois de novembre 2024, la dernière attestation datant par ailleurs du mois de juin 2025.

Madame [F] [L], s’étant abstenue de son obligation de jouir paisiblement des lieux, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Sur l’expulsion :

Madame [F] [L] devenant occupante sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au terme d’un décompte actualisé au 16 juin 2025, établi par commissaire de justice, la demanderesse sollicite le paiement de la somme de 1 070,95 € au titre de l’arriéré de loyers et charges.

Madame [F] [L] conteste cette dette, indiquant être à jour de ses loyers et a justifié en cours de délibéré d’une capture d’écran de relevé d’opérations bancaires faisant apparaître 4 virements effectués au profit du bailleur :

— un virement d’un montant de 90 € effectué le 7 février 2025,

— un virement d’un montant de 198 € effectué le 6 mars 2025,

— un virement d’un montant de 272 € effectué le 6 mai 2025,

— un virement d’un montant de 136 € effectué le 6 juin 2025.

Il ressort du décompte établi par le commissaire de justice que ces 4 virements ont bien été pris en compte et déduits des sommes dues :

— le virement de 90 € a été porté au crédit du compte le 6 février 2025,

— le virement de 198 € a été porté au crédit du compte le 7 mars 2025,

— le virement de 272 € a été porté au crédit du compte le 6 mai 2025,

— le virement de 136 € a été porté au crédit du compte le 6 juin 2025.

Le bailleur a également porté au crédit du compte les sommes suivantes versées par la locataire :

-200 € le 9 décembre 2024,

-196 € le 7 mars 2025.

Les versements effectués par la Caisse d’allocations familiales ont également été déduits des sommes dues.

En revanche, il ressort du décompte versé par le bailleur que des sommes ont été facturées au titre des frais de procédure pour la somme totale de 342,95 €. S’agissant de frais prohibés au titre de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, la somme de 342,95 € sera donc déduite de la somme due au titre de l’arriéré locatif.

Madame [F] [L] sera ainsi tenue au paiement de la somme de 728 € (1 070,95 € – 342,95 €), arrêtée au 16 juin 2025.

Sur la demande indemnitaire de Madame [T] [W] pour résistance abusive :

En application de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Madame [T] [W] sollicite la somme de 1 000 € au titre de la résistance abusive des défendeurs.

Aucun justificatif n’étant versé pour justifier de son préjudice du chef d’une résistance abusive des défendeurs, Madame [T] [W] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

Sur le cautionnement de Monsieur [I] [L] :

En application de l’article 22-1 de la loi 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce l’acte de cautionnement signé par Monsieur [I] [L] est régulier en ce qu’il comprend la mention du montant du loyer (450 €), les conditions de sa révision, à savoir tous les 31 décembre selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au 2ème trimestre 2024.

L’acte contient également la reproduction de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 précité ainsi que celle de l’article 2297 du code civil relatif à la clause de renonciation au bénéfice de discussion et de division.

Par conséquent, Monsieur [I] [L], sera condamné solidairement avec la locataire, Madame [F] [L], au paiement des sommes dues à Madame [T] [W] à hauteur de son engagement maximal de 1000 €.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Madame [F] [L] et Monsieur [I] [L] qui succombent supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût de l’assignation (aucun commandement de payer n’ayant été délivré).

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient d’allouer à Madame [T] [W] une somme de 350 € au titre des frais irrépétibles, et de condamner solidairement les défendeurs au paiement de cette somme.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [F] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [L] et Monsieur [I] [L] à payer à Madame [T] [W] la somme de 728 € (sept cent vingt-huit euros), arrêtée à la date du 16 juin 2025 ;

DEBOUTE Madame [T] [W] de sa demande indemnitaire pour resistance abusive ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [L] et Monsieur [I] [L] à payer à Madame [T] [W] la somme de 350 € (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement Madame [F] [L] et Monsieur [I] [L] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON