TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DUNKERQUE

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

AFFAIRE RG N° : N° RG 24/00071 – N° Portalis DBZQ-W-B7I-FOSC

N° Minute : 25/00161

PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [O] [X]

née le 10 Avril 1986 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par : M^e Julien SABOS, avocat au barreau de DUNKERQUE

Monsieur [Y] [D]

né le 14 Mai 1984 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par : M^e Julien SABOS, avocat au barreau de DUNKERQUE

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [P]

né le 01 Janvier 1977 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par : M^e Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

Madame [H] [G]

née le 18 Août 1978 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par : M^e Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : Madame Raphaelle RENAULT

— Greffier : Madame Elise LARDEUR

DÉBATS : Les débats se sont déroulés publiquement à l’audience tenue le 09 septembre 2025 et le délibéré a été rendu le 25 Novembre 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe et signé par Madame Raphaelle RENAULT, Président et Madame Elise LARDEUR, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 14 août 2023, Monsieur [Y] [D] et Madame [O] [X] ont conclu avec Monsieur [E] [P] et Madame [H] [G] épouse [P] (ci-après les époux [P]) un compromis de vente portant sur leur ensemble immobilier situé au [Adresse 3]), cadastré section AL n°[Cadastre 6] d’une contenance de 84 ca, pour un prix total de 135 400 € se décomposant comme suit :

129 400 € pour le bien immobilier, 6 000 € pour les meubles.Les parties ont, également, conclu une convention d’occupation précaire, à effet du 14 septembre 2023 au 15 octobre 2023, portant sur l’appartement du [Adresse 2].

La réitération de l’acte de vente a été fixée au 16 octobre 2023.

Par courrier en date du 22 novembre 2024, signifié par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, Monsieur [Y] [D] et Madame [O] [X] ont informé les époux [P] de leur renonciation à la vente, au motif que ces derniers ne s’étaient pas présentés au rendez-vous prévu pour la réitération de l’acte. Ils ont, en outre, indiqué se réserver le droit de réclamer l’application de la clause pénale, stipulée dans le compromis.

Par courrier en date du 12 décembre 2023, les époux [P] ont répondu, en indiquant avoir constaté de nombreux désordres affectant l’appartement et l’immeuble, les conduisant ainsi à renoncer au projet d’acquisition. Ils ont, en outre, indiqué ne pas être redevables de la clause pénale, estimant que le bien était entaché de vices cachés.

*****

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, Monsieur [Y] [D] et Madame [O] [X] ont fait assigner les époux [P] devant le tribunal judiciaire de Dunkerque aux fins de voir ces derniers condamnés au paiement de la somme de 13 540 € au titre de la clause pénale.

Par conclusions transmises par voie électronique le 14 janvier 2025, Monsieur [Y] [D] et Madame [O] [X] demandent au tribunal de :

Condamner, solidairement, Monsieur [E] [P] et Madame [H] [G] épouse [P] à leur payer, solidairement, la somme de 13 540€, avec intérêt au taux légal à compter de la date figurant en tête de la présente assignation ;Condamner, solidairement, Monsieur [E] [P] et Madame [H] [G] épouse [P] à leur payer la somme de 2 301 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que les défendeurs ont occupé le logement pendant un mois et qu’ils n’ont produit ni photographies, ni constat de commissaire de justice de nature à établir la réalité des désordres allégués. Ils précisent qu’il appartient aux acheteurs de démontrer l’existence d’une faute du vendeur justifiant la résiliation du compromis, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Concernant la performance énergétique et climatique, ils indiquent que le diagnostic affiche une classe E et que la performance de l’isolation a été qualifiée d’insuffisante, éléments dont les acquéreurs avaient parfaitement connaissance avant la signature du compromis.

Concernant les fissures, ils se réfèrent à une expertise en bâtiment concluant à la présence de fissures anciennes et apparentes sur les murs, visibles depuis la voie publique et sur les images Google Street View. Ils indiquent que l’agent immobilier avait attiré l’attention des acquéreurs sur ces fissures, lesquelles ne présentent aucun risque pour la structure de l’immeuble.

Concernant l’humidité, ils indiquent que les défendeurs ne produisent aucune photographie contemporaine de leur occupation, ni aucun constat d’huissier et précisent que les anciens locataires avaient quitté les lieux en dégradant l’immeuble et en y laissant des détritus. Ils ajoutent que l’expert mandaté n’a relevé aucun défaut de ventilation.

En ce qui concerne la couverture, ils soutiennent que les éléments produits par les défendeurs ne sauraient contredire les constatations de leur propre expert, et qu’en tout état de cause, aucune infiltration n’a été signalée pendant la période d’occupation des lieux par les acquéreurs.

Enfin, à propos du ravalement, ils précisent que ce dernier doit être effectué au moins tous les dix ans, et que les fissures constatées, non structurelles et purement esthétiques, pouvaient être réparées à l’occasion du prochain ravalement programmé.

Concernant le montant de la clause pénale, ils indiquent que l’immeuble a finalement été vendu le 15 mai 2024 au prix de 127 000 €, alors qu’il aurait dû l’être le 16 octobre 2023 pour un prix de 135 400 €, soit une perte de 8 400 €. Ils ajoutent que le prêt immobilier n’a été remboursé que le 15 mai 2024, au lieu du 16 octobre 2023, générant 825,72 € d’intérêts supplémentaires. Ils ajoutent, également, avoir supporté les frais d’expertise d’un montant de 2 600 € TTC, les frais de consommation de gaz et d’électricité de l’immeuble durant l’hiver d’un montant de 800 € et les frais d’instance d’un montant de 2 301 € TTC. Ils estiment ainsi leur préjudice total à la somme de 14 926,72 €.

*****

Par conclusions transmises par voie électronique le 27 janvier 2025, Monsieur [E] [P] et Madame [H] [G] épouse [P] demandent au tribunal de :

Débouter purement et simplement Monsieur [Y] [D] et Madame [O] [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;A titre reconventionnel,

Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [O] [X] à leur verser une somme de 5 000 € à titre d’indemnisation du préjudice qu’ils ont subis en raison de leur obligation de déménager des lieux et de se retrouver désormais dans une situation de logement précaire ;

Si par extraordinaire la juridiction de céans considérait qu’ils n’étaient pas légitimes dans leur refus de réitérer la vente,

Débouter tout de même Monsieur [Y] [D] et Madame [O] [X] de leur demande en paiement d’une somme de 13 540 € ;Dans tous les cas,

Condamner, in solidum, Monsieur [Y] [D] et Madame [O] [X] à leur verser une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent les dispositions de l’article 1641 du code civil relatives à la garantie des vices cachés. Ils exposent s’être portés acquéreurs de l’appartement en toute confiance, celui-ci ayant été présenté comme étant en parfait état et entièrement repeint pour la vente, conformément à l’annonce immobilière et qu’aucun désordre n’a été signalé lors de la visite des lieux. Ils précisent avoir bien remarqué une fissure en façade avant, mais affirment avoir découvert d’autres fissures plus inquiétantes après leur entrée dans les lieux, notamment après avoir été alertés par leur voisine et que l’expert mandaté par les demandeurs ne mentionne nullement, dans son rapport, les fissures visibles depuis la cour de la voisine. Ils précisent, également, qu’ils ne pouvaient déceler, lors de la visite, la présence d’humidité dans l’appartement, celle-ci ayant été masquée par la récente remise en peinture. Ils affirment, en s’appuyant sur un courrier des anciens locataires du 29 septembre 2023, que cette humidité a généré des moisissures et champignons et que des infiltrations sont présentes en raison du mauvais état de la toiture. Enfin, ils contestent la valeur probante de l’expertise produite par les demandeurs, réalisée unilatéralement, et estiment qu’elle ne saurait à elle seule fonder la décision.

Concernant le montant de la clause pénale, ils font valoir que le prix de vente a été renégocié à la baisse par les nouveaux acquéreurs en raison de la présence des fissures alors qu’eux-mêmes n’en ont pas eu connaissance au moment de la conclusion du compromis. Ils ajoutent que les demandeurs n’ont pas vendu les biens meubles initialement estimés à 6 000 €, ce qui remet en cause le calcul du préjudice invoqué. Ils relèvent, en outre, que le tableau d’amortissement du prêt et les factures de consommation énergétique n’ont pas été produits et que les frais d’instance ne peuvent, en tout état de cause, être invoqués pour justifier le montant de la clause pénale. Enfin, ils indiquent que Madame [H] [G] épouse [P] a vécu dans un état d’angoisse et de stress en raison des désordres constatés dans le logement et affirment qu’ils auraient préféré pouvoir réitérer la vente si le bien n’avait pas été grevé de vices affectant sa structure et son habitabilité, afin de pouvoir s’y installer sereinement.

À titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 5 000 €, en réparation du préjudice subi du fait de leur obligation de quitter les lieux et de la situation de précarité dans laquelle ils se sont ensuite trouvés.

*****

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 9 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS :

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

L’article 1103 et 1104 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il résulte de cet article que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Cette clause survit à la résolution amiable du contrat. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

Sur l’application de la clause pénale

Le compromis de vente conclu le 14 août 2023 par Monsieur [Y] [D], Madame [O] [X], Monsieur [E] [P] et Madame [H] [G] épouse [P] comporte en page 10 une clause pénale intitulée « STIPULATION DE PENALITE » rédigée en ces termes :

«au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de treize mille cinq cent quarante euros (13 540,00 euros) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

L’objet de cette clause pénale est de sanctionner le comportement d’une partie qui, alors que les conditions suspensives sont levées, refuse de réitérer la vente. Sa mise en œuvre suppose la levée de toutes les conditions suspensives stipulées à l’acte, un refus délibéré de réitérer la vente et une mise en demeure préalable sauf inexécution définitive.

En l’espèce, la purge de la condition suspensive d’obtention du prêt ne fait l’objet d’aucune contestation.

Monsieur [Y] [D] et Madame [O] [X] indiquent que les défendeurs ont refusé de réitérer le compromis sans aucun motif légitime.

Les époux [P] justifient leur refus en invoquant l’existence de désordres qu’ils estiment constitutifs de vices cachés, affectant le bien vendu. Ils affirment avoir découvert, après leur entrée dans les lieux, des fissures importantes, ainsi que des problèmes d’humidité et des infiltrations dues au mauvais état de la toiture.

Pour justifier de ces désordres, ils produisent un courrier des anciens locataires daté du 29 septembre 2023, mentionnant la présence d’humidité, une consommation énergétique importante et de fuites liées à la vétusté de la toiture, ainsi qu’une attestation d’une société indiquant que de simples réparations ne suffisaient pas à remédier à l’état de la couverture.

Toutefois, il ressort du compromis de vente que les acquéreurs avaient reçu, lors de la signature, l’ensemble des documents de diagnostic technique, et notamment le diagnostic de performance énergétique, classant le bien en catégorie E et mentionnant une isolation insuffisante. Les époux [P] avaient donc parfaitement connaissance de la performance énergétique et de l’état général du bien avant de s’engager.

Concernant la couverture, les documents produits par les époux [P], à savoir un courrier d’anciens locataires et une attestation d’une société de couverture, ne suffisent pas à établir la réalité de fuites ou d’infiltrations. Il en va de même s’agissant des problèmes d’humidité du logement, pour lesquelles aucune preuve objective n’est versée aux débats, hormis l’attestation d’un ancien locataire, insuffisante à caractériser un vice caché.

Concernant les fissures, il ressort du rapport d’expertise amiable du 12 octobre 2023 qu’elles étaient anciennes et apparentes, visibles depuis la voie publique, comme le démontrent les images Google Street View de 2009. L’agent immobilier atteste en outre avoir attiré l’attention des acquéreurs sur ces fissures lors des visites.

Les époux [P] soutiennent que certaines fissures seraient visibles depuis la cour de la voisine et présenteraient des risques, toutefois, aucun élément objectif n’est produit pour corroborer ces affirmations.

Il en résulte qu’aucun élément probant ne permet de retenir que le bien vendu était affecté de vices cachés et que les époux [P] ne justifient pas d’un motif légitime de refus.

Enfin, il ressort des échanges entre les parties que le refus des acquéreurs de régulariser l’acte authentique était ferme et définitif, caractérisant une inexécution définitive de leurs obligations contractuelles.

Ainsi, les conditions d’application de la clause pénale sont réunies.

Sur le montant de la clause pénale

Il convient de rappeler qu’en prévoyant cette clause pénale, les parties ont entendu évaluer forfaitairement et à l’avance, l’indemnité à laquelle donnerait lieu l’inexécution de l’obligation contractée, sans qu’il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties.

Il appartient au débiteur de la clause pénale, de démontrer que cette clause est manifestement excessive ou dérisoire au regard du préjudice réellement subi par le créancier de la clause pénale.

En l’espèce, le montant de la peine forfaitairement prévue, soit 10% du prix de vente, n’apparaît pas manifestement excessif.

En outre, les époux [P] ne justifie d’aucun élément qui rendrait ce montant manifestement excessive. En effet, il n’est pas contestable que le refus de réitération de la vente par acte authentique a causé un préjudice à Monsieur [Y] [D] et Madame [O] [X] qui pendant ce délai n’a pas cherché d’autre acquéreur potentiel.

Par conséquent, les époux [P] seront condamnés à payer à Monsieur [Y] [D] et Madame [O] [X] la somme de 13 540 € au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente signé par les parties le 14 août 2023.

Il ressort de l’article 1310 du Code civil que la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le compromis de vente régularisé entre les parties vise expressément la solidarité des parties concernant l’ensemble des obligations susceptibles d’engager leur responsabilité.

Des lors il convient de dire que les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur la demande indemnitaire des époux [P]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’engagement de la responsabilité extracontractuelle pour faute suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En application de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, les époux [P] indiquent qu’ils ont dû déménager des lieux et qu’ils se retrouvent dans une situation de logement précaire.

Toutefois, ils n’apportent aucun élément justificatif de cette situation ni de l’existence d’un lien de causalité avec une faute imputable à Monsieur [Y] [D] et Madame [O] [X].

Dès lors, les époux [P] seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Les époux [P], qui succombent à l’instance, supporteront les dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenus aux dépens, les époux [P] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [Y] [D] et Madame [O] [X] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [P] et Madame [H] [G] épouse [P] à payer à Monsieur [Y] [D] et Madame [O] [X] la somme de 13 540 € au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE Monsieur [E] [P] et Madame [H] [G] épouse [P] de leur demande au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [P] et Madame [H] [G] épouse [P] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [P] et Madame [H] [G] épouse [P] à payer à Monsieur [Y] [D] et Madame [O] [X] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit assorti de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE