TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DUNKERQUE

JUGEMENT DU 28 Octobre 2025

AFFAIRE RG N° : N° RG 24/02056 – N° Portalis DBZQ-W-B7I-FTMF

N° Minute : 25/00144

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. INES

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par : M^e Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [S]

né le 29 Juin 1985 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : Emmanuel BRANLY

— Assesseur : Madame Raphaelle RENAULT

— Assesseur : M^me Angélica BRUNEAU

— Greffier : Madame Elise LARDEUR

DÉBATS : Les débats se sont déroulés publiquement à l’audience tenue le 03 juin 2025 par Monsieur Emmanuel BRANLY , magistrat chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seul les plaidoiries, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré. Les parties ont été avisées à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2025.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe et signé par Emmanuel BRANLY, Président et Madame Elise LARDEUR, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2023, la SCI INES a régularisé un contrat de bail dérogatoire au statut des baux commerciaux au profit de Monsieur [S] portant sur des locaux dont elle est propriétaire sis [Adresse 2] à GRAVELINES (59820).

Le loyer a été fixé à un montant de 820 euros, auquel s’ajoute la somme de 80 euros au titre de la taxe foncière, soit 900 euros mensuels.

Monsieur [S] a cessé de régler ses loyers.

Le 22 mai 2024, la SCI INES a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme en principal de 3 600 euros au titre des loyers dus et visant la clause résolutoire.

Par assignation en date du 26 septembre 2024, la SCI INES demande au Tribunal de :

— A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 22 juin 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— Dire et juger que Monsieur [S] est donc devenu occupant sans droit ni titre à compter du 22 juin 2024 en raison de l’acquisition de telle clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [S];

— Dire et juger que Monsieur [S] deviendra occupant sans droit ni titre à compter du jugement à intervenir ;

— Dans tous les cas,

— Condamner Monsieur [S] à verser une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer en cours et des charges à compter soit de l’acquisition de la clause résolutoire soit de la résiliation judiciaire du bail ;

— Prononcer l’expulsion de Monsieur [S] ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique avec enlèvement et séquestration des meubles meublants, le tout aux frais exclusifs du locataire ;

— Dire que tous les frais d’expulsion seront à la charge exclusive de Monsieur [S] ;

— Condamner Monsieur [S] à verser à la SCI INES une somme de 9 000 euros au titre des loyers et charges impayés à septembre 2024 inclus, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

— Dire que la somme de 9 000 euros portera intérêts au taux légal sur la somme de 3 600 euros à compter du commandement de payer du 22 mai 2024, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— Majorer de 10% la somme à laquelle Monsieur [S] sera condamné à titre d’indemnité forfaitaire ;

— Condamner Monsieur [S] à verser à la SCI INES une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens qui comprendront les frais des commandements de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI INES fait valoir que Monsieur [S] a purement et simplement cessé de régler ses loyers à compter du mois de décembre 2023 et n’a pas payé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa signification. Ainsi, la SCI INES est bien fondée à solliciter que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement par son locataire de ses loyers et charges.

*

Monsieur [S], régulièrement assigné par procès-verbal mentionnant un avis de passage et un dépôt de l’assignation à l’étude, n’a pas constitué avocat.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 3 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304 du Code civil édicte que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

L’article 1728 du Code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties précise ne pas être soumis aux dispositions du code de commerce relatives aux baux commerciaux.

Ainsi, seules les dispositions du Code civil s’appliquent.

Le bail contient dans son article 15 notamment une clause résolutoire rédigée en ces termes : «  Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d 'un seul terme ou fraction de terme de loyer accessoire à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit même dans le cas de paiement ou d 'exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus,

Si, malgré ce qui précède, le preneur se refusait à évacuer les lieux, il suffirait pour l 'y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l 'immeuble, sans que le preneur puisse réclamer aucune indemnité pour quelque motif que ce soit, et sans préjudice de toutes autres indemnités ou dommages et intérêts à la charge du preneur.

La présente clause résolutoire et ses effets immédiats ne privent pas le bailleur de son droit d’exercer la résiliation judiciaire pour les mêmes faits… ».

Le commandement de payer délivré le 22 mai 2024 vise la somme en principal de 3 600 euros au titre des loyers dus et impayés depuis janvier 2024 et se réfère clairement à cette clause résolutoire.

Aucune preuve de paiement n’est produite.

Ainsi, la SCI INES est bien fondée à solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement par son locataire de ses loyers et charges au 22 juin 2024.

Sur les loyers dus, l’indemnité d’occupation, la pénalité et l’expulsion :

Monsieur [S] est donc occupant sans droit ni titre à compter du 22 juin 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des causes du commandement de payer.

Il est donc redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter de la même date, soit 900 euros mensuels.

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le commandement vise un retard de loyer à compter de janvier 2024 jusqu’en avril 2024, soit 4 mois de loyer pour 3600 euros.

Ainsi, le retard de loyer du 1er janvier 2024 au 22 juin 2024 est de 900 euros x 5(mois de mai) + 30x 21 (mois de juin) = 4500 euros +630 euros = 5130 euros de loyers dus.

A compter du 22 juin 2024 jusqu’au 28 octobre 2025, date du jugement, le montant de l’indemnité d’occupation due est donc de 270 + 15x900+28x30=14.610 euros d’indemnité d’occupation.

Monsieur [S] doit donc une somme totale de 19.740 euros arrêtée au 28 octobre 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 3 600 euros à compter du commandement de payer du 22 mai 2024, et à compter de l’assignation en date du 26 septembre 2024 pour le surplus.

Le bail conclu entre les parties stipule qu’à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quinze jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier, et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement plus un intérêt au taux légal.

En l’espèce, le commandement, valant mise en demeure, a liquidé la somme de 360 euros sur les 3600 euros de loyers déjà dû. L’assignation permet de liquider l’indemnité forfaitaire sur le reste des loyers dus jusqu’au 22 juin 2024, le contrat étant résilié à cette date.

Ainsi, l’indemnité forfaitaire est de 10% de 5130 euros de loyers, soit 513 euros.

Enfin, l’expulsion de Monsieur [S], dont il n’est pas établi qu’il a quitté les lieux, ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique avec enlèvement et séquestration des meubles meublants, le tout aux frais exclusifs du locataire, est ordonnée.

Sur les dispositions accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S], partie perdante à l’instance, sera condamné aux dépens incluant les frais du commandement de payer délivré le 22 mai 2024.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [S] sera condamné à payer à la SCI INES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Concernant l’exécution provisoire, elle est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 22 juin 2024 entre la SCI INES et Monsieur [T] [S] portant sur des locaux sis [Adresse 2] à GRAVELINES (59820) ;

CONSTATE que Monsieur [T] [S] est occupant sans droit ni titre à compter du 22 juin 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [T] [S] ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique avec enlèvement et séquestration des meubles meublants, le tout aux frais exclusifs de Monsieur [T] [S] ;

FIXE l’indemnité d’occupation à charge de Monsieur [T] [S], due à compter du 22 juin 2024 et jusqu’à restitution ou reprise effective des lieux, à la somme mensuelle de 900 euros ;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer à la SCI INES la somme totale de 19.740 euros au titre des loyers impayés et indemnité d’occupation arrêtée au 28 octobre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 600 euros à compter du 22 mai 2024, et à compter du 26 septembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer à la SCI INES la somme de 513 euros au titre d’indemnité forfaitaire de 10% des loyers dus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer à la SCI INES la somme totale de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] aux dépens incluant les frais du commandement de payer délivré le 22 mai 2024 ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT