TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/06849 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDEW

N° de MINUTE : 25/01101

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » SITUE [Adresse 4] ET [Adresse 8] A [Localité 7], représenté par son syndic la société CITYA IMMOBILIER PECORARI

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

C/

DEFENDEURS

La société DIABAL2

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non représentée

Monsieur [W] [O] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non représenté

Madame [C] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 09 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] a assigné la société DIABAL2, M. [W] [O] [I] et Mme [C] [K] épouse [I] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner solidairement la société Diabal 2, ainsi que M. [W] [O] [I] et Mme [C] [K] épouse [I], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence Beaumarchais » situé [Adresse 4] et [Adresse 8], à [Localité 7] les sommes suivantes :

* 6 530,44 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 28 mars 2024, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

* 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Diabal 2, ainsi que M. [W] [O] [I] et Mme [C] [K] épouse [I] aux entiers dépens.

La société DIABAL2, M. [W] [O] [I] et Mme [C] [K] épouse [I] n’ont pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 septembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 16 janvier 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 15 mai 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat, au 19 juin 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat et au 04 septembre 2025 en raison de la surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, La société DIABAL2, M. [W] [O] [I] et Mme [C] [K] épouse [I] ayant été assignés par actes de commissaire de justice du 09 avril 2024 remis à étude et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1er du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose qu’il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives et que le fichier immobilier présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.

L’article 2 du même décret prévoit qu’aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

L’article 28 du même décret dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] verse aux débats notamment :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023, soit plus d’un an avant l’assignation introductive d’instance, et désignant la SCI DIABAL 2 comme propriétaire des lots n°155 et 156 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93) ;

— un extrait k-bis à jour au 1er avril 2024 de la société DIABAL 2 mentionnant une radiation le 10 octobre 2019, soit 4,5 ans avant l’assignation introductive d’instance, et indiquant comme associés [I] [W] [O] et [K] [C].

En outre, dans les motifs de son assignation le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] indique « La société Diabal 2 est ou était propriétaire des lots n° 17, 18, 155 et 156 au sein de l’ensemble immobilier « Résidence Beaumarchais » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] ».

Les autres pièces versées aux débats et notamment les appels de fonds sont insuffisants pour établir l’identité du propriétaire des lots n° 17, 18, 155 et 156 au sein de l’ensemble immobilier « Résidence Beaumarchais » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] ».

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] ne rapporte pas la preuve que les défendeurs sont propriétaires des lots n° 17, 18, 155 et 156 au sein de l’ensemble immobilier « Résidence Beaumarchais » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] au titre desquels il réclame des charges de copropriété.

Au surplus, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] ne rapporte pas la preuve du quantum de sa créance en produisant un décompte comportant un solde antérieur non justifié et mêlant des charges de copropriété avec des frais de contentieux et des honoraires d’avocat.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] de sa demande de condamnation au titre des charges de copropriété impayées au 28 mars 2025.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] ayant été débouté de sa demande au titre du paiement de l’arriéré de charges de copropriété, cette demande est devenue sans objet.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] a été débouté de sa demande principale d’arriéré de charges et il ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré, en lien avec la mauvaise foi de la société DIABAL2, M. [W] [O] [I] et Mme [C] [K] épouse [I].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Ce même article prévoit que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7], partie perdante, de sa demande au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] de sa demande de charges de copropriété arrêtées au 28 mars 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE BEAUMARCHAIS » situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7] de sa demande sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Fait au Palais de Justice, le 04 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART