TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° R.G : 26/00006 – N° Portalis DBZQ-W-B7K-F5BN

N° Minute : 26/00050

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

DU 12 MARS 2026

DEMANDERESSE

S.D.C. SYNDICAT DE COPROPRIETE DE LA CITE [J] représenté par son syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal demeurant [Adresse 1], et dûment habilité selon AG en date du 20 juin 2024 de la copropriété de la CITE [I], (pièce n5), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Franck GYS, avocat au barreau de DUNKERQUE

DEFENDERESSE

Madame [J] [I] [N]

née le 31 Mai 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

PRÉSIDENT : Stéphanie CLAUSS

GREFFIER : Lucie DARQUES

DÉBATS : Audience publique en date du 12 Février 2026

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE rendue par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [I] [N] est propriétaire indivise dans la copropriété de la [Adresse 4], sise [Adresse 5] à [Localité 1] du lot n°49 (appartement) et des 35/10.000èmes des parties communes et du lot n°59 (cave) et des 2/10.000èmes des parties communes.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 21 février 2022, madame [J] [I] [N] a été mise en demeure par la société VACHERAND IMMOBILIER, syndic de copropriété, d’avoir à régulariser ses impayés de charges de copropriété, soit la somme de 5.494,05 euros.

En l’absence de régularisation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SARL VACHERAND IMMOBILIER, a, par acte de commissaire de justice signifié le 3 juin 2022, fait assigner en paiement madame [J] [I] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Dunkerque, selon la procédure accélérée au fond.

Par jugement du 26 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de Dunkerque a notamment condamné madame [J] [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaire de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SARL VACHERAND IMMOBILIER les sommes de:

—  7.071,53 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2022 sur la somme de 5.494,05 euros, et à compter du 3 juin 2022 pour le surplus, au titre des arriérés de charges, des provisions sur charges à venir, et du fonds travaux 2022,

-1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 21 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SARL VACHERAND IMMOBILIER a mis madame [J] [I] [N] en demeure d’avoir à régler les charges de copropriété hors précédente condamnation, pour un montant en principal de 5.561,15 euros, et a sollicité un arrangement amiable.

En l’absence de régularisation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la SARL VACHERAND IMMOBILIER a, par acte de commissaire de justice signifié le 6 janvier 2026, fait assigner madame [J] [I] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Dunkerque, selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 12 février 2026, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  5.561,18 euros au titre des arriérés de charges,

—  1.040,84 euros au titre des provisions sur charges à venir,

—  52,00 euros au titre du fonds travaux,

—  432,00 euros au titre des frais de suivi contentieux exposés par le syndicat vis-à-vis de son syndic, le tout avec intérêts au taux légal entre particuliers à compter de la première mise en demeure et durant un délai de deux mois, puis au taux légal entre particuliers renforcé au-delà.

Il réclame encore sa condamnation à lui payer une indemnité de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux dépens, dont distraction au profit de maître Franck Gys, avocat au barreau de Dunkerque.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, réitère les prétentions formulées à l’acte introductif d’instance.

En défense, madame [J] [I] [N], assignée à l’étude, n’a pas comparu, ni personne pour elle.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses”.

L’article 14-1 de la même loi dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En application de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.”

En l’espèce, il est justifié par les pièces produites de l’approbation, par l’assemblée générale des copropriétaires, des comptes annuels pour les exercices 2021,2022,2023 et 2024, ainsi que du budget prévisionnel de l’exercice 2025 et des appels de charges correspondant.

Il ressort de ces éléments et des décomptes produits que madame [J] [I] [N] est redevable :

— s’agissant de l’arriéré de charges incluant le fonds travaux, dû au 17 novembre 2025 (déduction faites des sommes dues au titre de la condamnation du 26 janvier 2023 pour un montant total de 7.071,53 euros), de la somme de 5.561,15 euros ;

— s’agissant de la provision sur charges du budget prévisionnel des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2025, de la somme de 1.040,84 euros ;

— s’agissant de la provision pour fonds travaux au titre des 1er, 2ème, 3ème et 4ème appels 2025, de la somme de 52,00 euros.

En conséquence, madame [J] [I] [N] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, les sommes de :

-5.561,15 euros au titre de l’arriéré de charges dues au 17 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2025, date de la mise en demeure ;

—  1.040,84 euros, au titre de la provision sur charge du budget prévisionnel des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2026, date de l’assignation.

—  52,00 euros, au titre de la provision pour fonds travaux des 1er, 2ème, 3ème et 4ème appels 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2026, date de l’assignation.

Un syndicat des copropriétaires est une personne morale et ne peut être assimilé à une personne physique au sens de l’article L.313-2 du code monétaire et financier. Par conséquent, il n’y a pas lieu d’appliquer le taux d’intérêt légal prévu pour les personnes physiques.

Sur les frais de recouvrement

Il est demandé de condamner la défenderesse à payer les frais prévus au contrat de syndic, à hauteur de 432,00 euros, correspondant aux frais de suivi et transmission du dossier au contentieux.

Le contrat de syndic prévoit en effet les frais de suivi et de transmission de dossier, et il est établi qu’il a été contractuellement prévu de mettre à la charge du copropriétaire indélicat les frais de recouvrement ainsi prévus au contrat de syndic.

Partant, et dès lors que les sommes ci-dessus mentionnées ont été facturées au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], il sera fait droit à la demande, les intérêts au taux légal courant cependant à compter de la présente décision, sans qu’il y ait lieu d’appliquer le taux d’intérêt légal prévu pour les personnes physiques, pour les mêmes motifs que ceux précédemment évoqués.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [I] [N], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il n’y a pas lieu d’accorder à Maître Franck Gys, avocat au barreau de Dunkerque, le bénéfice de distraction de l’article 699 du code de procédure civile, les conditions n’en étant pas remplies, dès lors que la présente procédure ne relève pas de la représentation obligatoire.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] l’intégralité des frais exposés par lui en marge des dépens pour faire valoir ses droits et intérêts en justice.

Madame [J] [I] [N] sera condamnée à payer au demandeur une somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, et aucune considération ne commande d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Stéphanie Clauss, président du tribunal judiciaire de Dunkerque, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Condamne madame [J] [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la cité [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SAS VACHERAND IMMOBILIER, les sommes de:

-5.561,15 euros au titre de l’arriéré de charges dues au 17 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2025 ;

—  1.040,84 euros, au titre de la provision sur charge du budget prévisionnel des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2026 ;

—  52,00 euros, au titre de la provision pour fonds travaux des 1er, 2ème, 3ème et 4ème appels 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2026 ;

—  432,00 euros, au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Dit que le taux d’intérêts légal applicable aux condamnations ci-dessus prononcées est celui prévu dans les cas autres que lorsque le créancier est une personne physique, en application de l’article L.313-2 du code monétaire et financier ;

Condamne madame [J] [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS VACHERAND IMMOBILIER, de ses demandes plus amples ou contraires;

Condamne madame [J] [I] [N] aux dépens de la présente instance, sans qu’il y ait lieu à bénéfice de distraction au profit de Maître Franck Gys, avocat au barreau de Dunkerque ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Dunkerque le 12 mars 2026, par jugement rendu par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.