TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13871 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZCAS

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 09 Février 2026

S.A., [I]

C/

,

[V], [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A., [I], dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M., [Q], [H], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme, [V], [R], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Gaëlle METAIRIE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 décembre 2015, la S.A., [I], a donné à bail à Mme, [V], [R] un logement et une annexe situés, [Adresse 3] à, [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 643,22 euros majoré d’une provision sur charges de 36,29 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, la S.A., [I] a fait signifier à Mme, [V], [R] un commandement de payer la somme principale de 2.037,48 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la S.A., [I] a fait assigner Mme, [V], [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation de plein droit du bail,

— A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges,

— en conséquence, dire que Mme, [V], [R] est occupante sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Mme, [V], [R] à lui payer :

la somme de 808,74 euros en deniers ou quittances valables avec intérêts au taux légal,les sommes échues depuis le 7 novembre 2024 et jusqu’au jour du jugement à intervenir,les intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme de 2037,48 euros et de la présente assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au prix du loyer actuel, charges comprises, jusqu’à complète libération des lieux,la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au préfet,- dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,

— certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen,

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, la S.A., [I] comparaît représentée par M., [Q], [H], régulièrement muni d’un pouvoir. Elle s’en rapporte à ses dernières écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles elle maintient ses demandes initiales sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 6 novembre 2025, à la somme de 3.456,75 euros. A titre subsidiaire, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, faisant valoir que la défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer courant..

Mme, [R] comparaît représentée par son conseil. Elle ne maintient plus l’irrecevabilité de l’action en résiliation du bail tirée du défaut de saisine de la CCAPEX et du défaut de notification de l’assignation au représentant de l’Etat.

Sur le fond, elle conteste le montant de la dette locative qu’elle évalue à la somme de 2.614,91 euros au 3 novembre 2025, après soustraction des frais d’enquête sociale de 7,62 euros prélevés chaque mois pour un montant total de 106,68 euros et des frais inclus dans les dépens. Elle précise qu’elle a effectué un paiement de 532,01 euros le 3 novembre 2025 en paiement de l’échéance du mois d’octobre 2025.

Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 72 euros ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir qu’elle a rencontré des difficultés financières à la suite d’une baisse de ses revenus, qu’elle a continué à effectuer des règlements même modiques, que sa situation devrait s’améliorer avec le rétablissement de l’ASF suite à la saisine du juge aux affaires familiales.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La SA, Vilogia justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord par lettre recommandée avec avis de réception signé le 26 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A., [I] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 16 décembre 2015 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme, [V], [R] le 24 juillet 2023, pour la somme en principal de 2.037,48 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 septembre 2023, 24h00.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A., [I] fait ressortir une dette d’un montant de 3.093,58 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens et des pénalités mensuelles de 7,62 euros faute pour la SA, [I] de justifier de l’envoi de l’enquête et de la demande de transmission de l’avis d’imposition ou de non imposition comprise à hauteur de 160,02 euros, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation..

Mme, [R] justifie avoir réglé à son bailleur la somme de 532,01 euros par virement du 3 novembre 2025, ce paiement ne figurant pas dans le décompte de la SA, [I]. Il convient dès lors de déduire cette somme de 532,01 euros du montant de la dette.

Déduction faite de ce versement, la dette locative s’élève à la somme de 2.561,57 euros.

Il convient par conséquent de condamner Mme, [R] à payer à la S.A., [I] la somme de 2.561,57 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 3 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 novembre 2024 pour la somme de 808,74 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme, [V], [R] propose de verser la somme de 72 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Elle justifie avoir repris le versement intégral de son loyer avant l’audience. Elle justifie par ailleurs être en situation de régler la dette dans le délai légal de 36 mois.

Dans ces conditions et compte tenu du montant de la dette, Mme, [V], [R] sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 72 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Conformément à la demande, les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Mme, [V], [R] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A., [I] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Mme, [V], [R] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Mme, [V], [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au préfet.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A., [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A., [I] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2015 entre la S.A., [I] et Mme, [V], [R] concernant l’immeuble à usage d’habitation et l’annexe situés, [Adresse 3] à, [Localité 3], sont réunies à la date du 24 septembre 2023, 24h00 ;

CONDAMNE Mme, [V], [R] à payer à la S.A., [I] la somme de 2.561,57 euros, créance arrêtée au 3 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 novembre 2024 pour la somme de 808,74 euros et du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme, [V], [R] à s’acquitter de cette somme, en plus du loyer et des charges courants, en 35 mensualités successives de 72 euros chacune, outre une 36ème et dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée à Mme, [V], [R] par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;dit qu’à défaut pour Mme, [V], [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés, [Adresse 3] à, [Localité 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A., [I] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;condamne en tant que de besoin Mme, [V], [R] à payer à la S.A., [I] à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision;rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;rappelle que Mme, [V], [R] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO,

[Adresse 4],

[Adresse 5],

[Localité 4]

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [V], [R] aux dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au Préfet ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à, [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 9 février 2026.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE