TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Benjamin JAMI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/11232

N° Portalis 352J-W-B7H-CZDJD

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA, S.A

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. MADA

[Adresse 6]

[Localité 8]

non- représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/11232 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDJD

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société à responsabilité limitée MADA (SARL MADA) est propriétaire des lots de copropriété n°104 et 200 d’un immeuble situé au [Adresse 3].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 05 septembre 2023 selon procès-verbal de recherches infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner la SARL MADA en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 21 septembre 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et en particulier les articles 10 et 10-1 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 en particulier les articles 36 et 55, il demande au tribunal de :

— condamner la SARL MADA au paiement de la somme de 10.156,82 euros au titre des charges courantes dues à l’échéances du 3ème trimestre 2023 incluse;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SARL MADA au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SARL MADA au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SARL MADA au paiement de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SARL MADA n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/11232 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDJD

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 janvier 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 12 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SARL MADA est propriétaire des lots n°104 et 200 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mars 2001, 04 décembre 2002, 18 septembre 2003, 10 juin 2004, 16 juin 2005, 28 juin 2006, 7 juin 2007, 30 juin 2008, 29 avril 2009, 28 juin 2010, 28 juin 2011, 5 juin 2012, 19 juin 2013, 25 juin 2014, 10 juin 2015, 15 juin 2016, 20 juin 2017, 21 juin 2018, 21 mai 2019, 23 juillet 2020 et 14 décembre 2021 et 7 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2000 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2001 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes, à l’exception de l’assemblée générale du 7 juin 2022 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 11 juillet 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SARL MADA, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 9.900,28 euros.

Il résulte des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde de 412,48 euros au 1er juillet 1999 sans apporter aucun élément de preuve sur cette somme, le décompte détaillé ne commençant qu’au 1er juillet 1999. La reprise dans l’état financier de la copropriété de façon globale ne saurait constituer une justification de cette somme, non détaillée. Ce solde sera déduit de la créance du syndicat des copropriétaires.

La SARL MADA ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 9.487,80 euros (9.900,28 – 412,48 ) au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SARL MADA de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SARL MADA a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 1999.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SARL MADA comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SARL MADA à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

La SARL MADA, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL MADA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  9.487,80 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 3ème trimestre 2023 inclus ;

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la SARL MADA à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL MADA aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 14 Novembre 2024

La Greffière La Présidente