TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 21 Mars 2025

N° RG 24/08535 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LJUP

Jugement du 21 Mars 2025

N°: 25/270

Etablissement public [O]

C/

[I] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH [O]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Mars 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 10 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [O]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Mme [G] [K], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [I] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 8] (MAYOTTE)

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2019, l’établissement [O] a donné à bail à Madame [I] [W] un logement de type T4 situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 557,79 euros avec l’indexation habituelle.

Par acte sous seing privé du 7 août 2019, l’établissement [O] a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [W] sur le stationnement n°0481.B.01.016 situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 41,25 euros.

Le 7 octobre 2020, Madame [I] [W] a donné à son bailleur congé du seul logement.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire une sommation de payer la somme principale de 2.163,12 euros au titre de l’arriéré locatif concernant le stationnement n°0481.B.01.016.

Par assignation du 25 novembre 2024, l’établissement [O] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 7 août 2019 relatif au stationnement n°0481.B.01.016,

• Ordonner l’expulsion de Madame [I] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance,

• Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :

o 3.426,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 10 janvier 2025, l’établissement [O] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 janvier 2025, s’élève désormais à 3.537,91 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Madame [I] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En vertu de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1225 du même code dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

La clause résolutoire du contrat de location du garage du 7 août 2019 prévoit que « à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer et de ses accessoires (…) et un mois après une sommation de payer les sommes dues au preneur, y compris les frais et intérêts, restée infructueuse, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, l’expulsion ayant lieu sur simple ordonnance de référé sans autre formalité judiciaire ».

En l’espèce, une sommation de payer a été signifiée à la locataire le 20 décembre 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.163,12 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai d’un mois suivant la signification de cette sommation et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 janvier 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la dette locative

En vertu de l’article 1728 du code civil, « Le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement [O] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2025, Madame [I] [W] lui devait la somme de 3.537,91 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [I] [W] n’ayant pas comparu, elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à payer la somme de 3.537,91 euros au bailleur, comprenant la dette locative arrêtée au 21 janvier 2023 et les indemnités d’occupation ayant couru entre le 21 janvier 2023 et le 6 janvier 2025.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à la somme actualisée de 55,69 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 6 janvier 2025, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [O] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [I] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 décembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE à la date du 21 janvier 2023 la résiliation du bail conclu le 7 août 2019 entre l’établissement [O], d’une part, et Madame [I] [W], d’autre part, concernant le garage n°0481.B.01.016 situé au [Adresse 2] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [I] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Madame [I] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le garage n°0481.B.01.016 situé au [Adresse 2] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [I] [W] à payer à l’établissement [O] la somme de 3.537,91 euros (trois mille cinq cent trente-sept euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêté au 6 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [I] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 55,69 euros (cinquante-cinq euros et soixante-neuf centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, comptabilisée à compter du 6 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE l’établissement [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [W] aux dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer du 20 décembre 2022 et celui de l’assignation du 25 novembre 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge