RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

AUDIENCE PUBLIQUE – CHAMBRE CIVILE

MINUTE N° : 2024/

N° RG 23/00488 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HFX3

NAC : 5AZ Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

CONTENTIEUX – Chambre 1

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEUR :

S.N.C. FONCIERE SEBASTOPOL

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 342 651 585

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

— [Localité 3]

Représentée par M^e Emmanuelle LAILLET-TOUFLET, membre du cabinet RSD avocats, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [P]

né le 22 Avril 1977 à [Localité 4] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 1]

— [Localité 5]

Madame [O] [G] épouse [P]

née le 20 Mai 1982 à [Localité 4] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 1]

— [Localité 5]

Représentés par M^e Stéphane JAVELOT, membre de la SELARL JAVELOT-FREMY-RENE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Madame Marie LEFORT, Présidente, qui a entendu les plaidoiries comme juge rapporteur, sans opposition des parties et en a rendu compte lors du délibéré à la collégialité constituée de :

— Madame Marie LEFORT, présidente

— Madame Béatrice THELLIER, juge

— Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge

en présence de :

[X] [R], auditrice de justice

lesquelles ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

en présence de :

[W] [J], greffier stagiaire

DÉBATS :

En audience publique du 11 Juin 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Madame Béatrice THELLIER ,

— signé par Madame Marie LEFORT, première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par jugement du tribunal judiciaire d’Evreux en date du 7 juin 2021, la société Foncière Sébastopol a été déclarée adjudicataire d’une maison d’habitation située [Adresse 1] – [Localité 5]. Cette décision a été signifiée aux précédant propriétaires, M. [I] [P] et son épouse Mme [O] [G] (ci-après dénommés ensemble les époux [P]), par actes d’huissier de justice en date du 4 novembre 2021.

Les époux [P] s’étant maintenus dans les lieux malgré un commandement de quitter les lieux qui leur a été délivré le 8 décembre 2021, la société Foncière Sébastopol les a fait assigner en référé devant le tribunal judiciaire d’Evreux, par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2022, aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 300 euros par mois à compter du 7 janvier 2021 et ce jusqu’ à libération effective du bien litigieux.

Par ordonnance en date du 15 juin 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et a débouté la société Foncière Sébastopol de ses demandes.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2023, la société Foncière Sébastopol a fait assigner au fond les époux [P] devant le tribunal de judiciaire d’Evreux pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 26 000 euros (à parfaire au jour de la libération effective des lieux) à titre d’indemnité d’occupation (à raison de 1 300 euros par mois).

Dans l’intervalle, les lieux ont été repris par la société Foncière Sébastopol le 17 octobre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 décembre 2023, la société Foncière Sébastopol demande au tribunal de condamner solidairement les époux [P] à lui payer la somme de 36 833,33 euros à titre d’indemnité d’occupation, la somme de 8 851,46 euros au titre des frais d’expulsion ainsi que la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que le jugement d’adjudication du 7 juin 2021 a emporté vente forcée du bien saisi et lui en a transmis la propriété, les époux [P] étant tenus à compter de cette date de lui délivrer le bien saisi. A défaut, l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’utilisation sans droit ni titre du bien par les époux [P]. Elle estime que cette occupation gratuite du bien par les époux [P] lui cause incontestablement un préjudice financier puisqu’elle ne peut ni louer ni vendre le bien saisi.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 avril 2023, les époux [P] demandent au tribunal de débouter la société Foncière Sébastopol de l’ensemble des demandes et de la condamner à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Ils ne contestent pas le fait qu’ils ont habité le bien saisi sans droit ni titre à la suite de la saisie immobilière dont ils ont fait l’objet et au jugement d’adjudication rendu au profit de la société Foncière Sébastopol. Ils précisent qu’ils souhaitaient effectivement quitter les lieux mais qu’ils n’avaient pas trouvé de solution de relogement.

Ils estiment que l’indemnité d’occupation n’ayant pas été judiciairement fixée, celle-ci « ne pourrait intervenir qu’à compter du jour où le jugement sera au minimum rendu ».

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation sollicitée, ils estiment que la société Foncière Sébastopol ne le justifie pas, « sauf à verser des avis de valeur locative pour des biens similaires et proches mais sans prendre en compte la spécificité de la maison en cause ».

MOTIFS

1.Sur la demande en paiement d’indemnité d’occupation

En application des dispositions de l’article L322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien.

Il en résulte que le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication.

A défaut de départ volontaire, l’adjudicataire est en droit de solliciter la condamnation de la partie saisie à une indemnité d’occupation, contrepartie de l’utilisation sans droit ni titre du bien.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et cela n’est d’ailleurs pas contesté par les époux [P] que ces derniers ont continué a occupé la maison d’habitation saisie et ce jusqu’à leur expulsion intervenue le 17 octobre 2023 (cf. le procès-verbal d’expulsion).

La société Foncière Sébastopol apparait ainsi bien fondée à solliciter le paiement par les époux [P] d’une indemnité d’occupation pour la période du 7 juin 2021 (date du jugement d’adjudication) au 17 octobre 2023 (date de leur expulsion).

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation, il appartient à celui qui sollicite son paiement de justifier la somme qu’il réclame.

A l’appui de sa demande, la société Foncière Sébastopol verse aux débats :

— le procès-verbal descriptif du bien saisi dont il ressort qu’il s’agit d’une maison d’habitation de 145,85 m2 (surface loi Carrez) sise sur la commune de [Localité 5] comprenant un sous-sol total, au rez-de-chaussée : un salon, une cuisine, une salle à manger, une salle d’eau et un W.C, et au 1er étage : trois chambres, une salle de bain et un W.C,

— six annonces pour la location de biens similaires situés sur des communes proches de la commune de [Localité 5] dont les loyers, charges comprises, varient entre 800 et 1 229 euros en fonction de la superficie des biens et de leurs caractéristiques,

— quatre annonces pour la location de biens similaires situé sur la commune de [Localité 5] dont les loyers, charges comprises, varient entre 1 026 et 1 385 euros en fonction de la superficie des biens et de leurs caractéristiques,

— et un avis de valeur pour le bien immobilier objet du présent litige, établi par la société Iad le 29 juin 2023, fixant un loyer mensuel hors charges à 1 350 euros.

De leur côté, les époux [P] ne produisent aucun avis de valeur ni aucun autre élément faisant apparaitre une valeur locative moindre pour le bien immobilier objet du présent litige.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la valeur locative mensuelle sera fixée à 1 300 euros et les époux [P] seront donc condamnés solidairement à payer à la société Foncière Sébastopol la somme de 36 833,33 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 7 juin 2021 au 17 octobre 2023.

2.Sur les frais d’expulsion

Les frais d’huissier réclamés par la société Foncière Sébastopol constituent en réalité des frais d’exécution du titre exécutoire que constitue le jugement d’adjudication sur lesquels le tribunal de céans n’a pas à statuer par un nouveau titre exécutoire, l’appréciation de ces frais relevant en cas de contestation de la compétence exclusive du juge de l’exécution.

La société Foncière Sébastopol sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

3.Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [P], partie perdante, seront condamnés solidairement aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [P] seront condamnés solidairement à verser à la société Foncière Sébastopol la somme de 2 000 euros à ce titre.

Ils seront par ailleurs déboutés de leur demande de ce même chef.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE M. [I] [P] et Mme [O] [G] épouse [P] solidairement à payer à la société Foncière Sébastopol la somme de 36 833,33 euros au titre de l’indemnité d’occupation du bien immobilier sis [Adresse 1] – [Localité 5] pour la période du 7 juin 2021 au 17 octobre 2023,

DEBOUTE la société Foncière Sébastopol de sa demande en paiement des frais d’expulsion formée à l’encontre de M. [I] [P] et Mme [O] [G] épouse [P],

CONDAMNE M. [I] [P] et Mme [O] [G] épouse [P] solidairement aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [I] [P] et Mme [O] [G] épouse [P] solidairement à payer à la société Foncière Sébastopol la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [I] [P] et Mme [O] [G] épouse [P] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier La Présidente

Aurélie HUGONNIER Marie LEFORT