N° RG 24/00216 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HWHI – ordonnance du 06 novembre 2024

Minute N° 2024/427

N° RG 24/00216 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HWHI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

Le

1 CE + CCC à M^e DEREUX – 24

1 CCC à M^e LESNE – 30

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 06 NOVEMBRE 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [S] [N] [F]

né le 12 Avril 1950 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérôme DEREUX, avocat au barreau de ROUEN, substitué par M^e Nina LETOUE, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDERESSE :

S.A.S ESPACE BIEN ÊTRE [Localité 3]

immatriculée au RCS d’Evreux sous le n°851 918 995

dont le siège est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascal LESNE, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Christelle HENRY

DÉBATS : en audience publique du 02 octobre 2024

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe au 06 novembre 2024

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier

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N° RG 24/00216 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HWHI – ordonnance du 06 novembre 2024

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 21 septembre 2018, la SCI [F] FRERES ASSOCIES a consenti à la SARL ESPACE BIEN ETRE un bail commercial pour des locaux situés à [Adresse 1], au loyer annuel initial de 34 800 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance.

Selon acte sous seing privé enregistré le 17 juillet 2019, la SARL ESPACE BIEN ETRE a cédé son fonds de commerce à la SAS ESPACE BIEN ETRE [Localité 3], en ce compris son droit au bail sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte authentique du 23 juillet 2021, la SCI [F] FRERES ASSOCIES a cédé à titre d’échange les locaux susmentionnés à [B] [F].

Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 3 décembre 2021, [B] [F] a mis en demeure la SAS ESPACE BIEN ETRE [Localité 3] de payer les loyers et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Dans un courrier daté du 13 décembre 2021, la SAS ESPACE BIEN ETRE [Localité 3] a fait valoir qu’un accord avait été conclu avec l’ancien propriétaire. A ce titre, il avait été convenu qu’elle ne serait pas redevable de plusieurs mois de loyers et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2020 et 2021, en raison de la fermeture administrative qui lui avait été imposée.

Le 14 mars 2024, [B] [F] a fait délivrer à la SAS ESPACE BIEN ETRE [Localité 3] un commandement de payer la somme de 13 465,88 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 10 mai 2024, [B] [F] a fait assigner la SAS ESPACE BIEN ETRE EVREUX devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :

— recevoir Monsieur [F] en son action et l’en déclarer bien fondé,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société ESPACE BIEN ETRE [Localité 3] et de tous occupants et biens de son chef ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à peine d’une astreinte de 500 € (CINQ CENTS EUROS) par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société ESPACE BIEN ETRE [Localité 3] au paiement de la somme provisionnelle de 13.465,38 € (TREIZE MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-CINQ EUROS ET TRENTE-HUIT CENTIMES) ;

— condamner la société ESPACE BIEN ETRE [Localité 3] au paiement d’une indemnité d’occupation de 200 € par jour d’occupation à compter du 14 avril 2024 et ce jusqu’au parfait départ de la société EBEE ;

— condamner la société ESPACE BIEN ETRE [Localité 3] à payer à Monsieur [B] [F] la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Il fait valoir que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa signification et s’oppose à l’audience aux délais de paiement sollicités.

Par acte du 28 mai 2024, le bailleur a signifié l’assignation à la SA BANQUE CIC NORD OUEST, créancier inscrit sur le fonds de commerce de la défenderesse.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 2 septembre 2024, la SAS ESPACE BIEN ETRE EVREUX demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de [B] [F] et en tout état de cause, de les réduire à de plus justes proportions ;

— lui accorder sa demande de délai de paiement sur 12 mois pour la somme de 11 710,44 euros correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2022 et 2023 et aux révisions de loyer de septembre 2021 à mars 2024 soit la somme mensuelle de 975,87 euros ;

— suspendre la clause résolutoire du bail commercial suite au délai de paiement.

Elle fait valoir que :

— concernant la demande de provision au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il résulte du document signé par [J] [F], qu’elle lui a été offerte pour les années 2020 et 2021 ;

— pour les années 2022 et 2023, elle n’avait jamais reçu aucun justificatif des avis d’imposition, désormais produit, et s’engage ainsi à régler la somme due à ce titre ;

— concernant la révision des loyers, elle n’a pas reçu de demande en réajustement de loyer, ni par acte extrajudiciaire, ni par courrier recommandé avec avis de réception, comme cela est stipulé au bail, mais uniquement via la mise en demeure du 4 janvier 2024 ;

— son expert-comptable a évalué la somme due à ce titre à 3 905,38 euros, qu’elle s’engage à régler ;

— compte-tenu du fait qu’elle n’a pas été informé des sommes dues, et qu’elles lui sont désormais réclamée dans leur totalité, elle ne peut les régler ;

— la demande de délai est alors justifiée par cet état de fait et en raison des difficultés financières auxquelles elle a pu être confrontée en raison de la fermeture administrative imposée dans le cadre des mesures sanitaires pour lutter contre l’épidémie de COVID-19 ;

— la clause résolutoire, en raison de sa bonne foi et du fait qu’elle s’est toujours acquittée des loyers, devra dès lors être suspendue pour lui permettre d’apurer sa dette.

MOTIVATION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 21 septembre 2018 (pièce n° 1.1), qui contient une clause résolutoire

— du commandement de payer la somme de 13 465,88 euros, arrêtée à mars 2024 qui a été délivré le 14 mars 2024 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n° 8),

La SAS EBE ne conteste pas ne pas avoir réglé les sommes visées par le commandement de payer soit :

« ordures ménagères 2021, 2022 et 2023 » (9560,50 euros)« arriérés compléments de loyer de septembre 2021 à décembre 2021 » (3527,44 euros) « arriérés compléments de loyer janvier, février et mars 2024 » (377,94 euros)

Elle ne conteste pas son obligation pour la taxe d’ordures ménagères 2022 et 2023 ni pour l’indexation des loyers mais indique n’en avoir été avisée que par mise en demeure du 4 janvier 2024 et s’engage à régler ces sommes.

Il ressort de ces éléments que la dette locative n’a pas été soldée dans le mois de la délivrance du commandement et que la clause résolutoire est dès lors acquise.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil énonce que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose également que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il ressort de ces dispositions qu’il appartient au débiteur de produire les justificatifs de sa situation au soutien de sa demande. En l’espèce, la SAS EBE ne produit aucun élément sur sa situation financière et sa capacité à se libérer de sa dette dans le délai sollicité. Elle met en avant les difficultés rencontrées dans le cadre de son activité du fait de la pandémie de COVID, mais force est de constater qu’il ressort des pièces produites qu’elle a bénéficié durant cette période d’un très grand soutien de la part de son bailleur qui a renoncé totalement ou en partie aux loyers de mars à novembre 2020 et de janvier à mai 2021 pour une somme supérieure à 40000 euros.

Il ne ressort d’aucune pièce produite qu’elle aurait fait une quelconque offre de règlement ou d’échéancier après la mise en demeure du 4 janvier 2024 ou la signification du commandement de payer, ni qu’elle ait procédé à des règlements en sus du loyer courant depuis.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 14 avril 2024.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

La demande tendant à voir ordonner l’enlèvement des biens meubles se trouvant dans les lieux n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Loyers et charges dues au jour de la résiliation

Les demandes en paiement provisionnel portent sur les sommes visées dans le commandement de payer.

N° RG 24/00216 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HWHI – ordonnance du 06 novembre 2024

La défenderesse reconnaît sa dette pour les taxes d’ordure ménagères 2022 et 2023 et l’indexation du loyer mais la conteste pour les 5/12 de la taxe d’ordures ménagères 2021 au motif qu’elle lui aurait été « offerte » par le bailleur. Il ressort du document du 7 décembre 2021 émanant du gérant de la société alors bailleresse que cet abandon a été fait dans les termes suivants :

«je déclare offrir les mois de mars, avril, mai, la moitié de juin, juillet octobre, novembre de l’année 2020 qui contribue à la somme de 22620 euros. Au titre de l’année 2021 le mois de janvier, février, mars, avril, mai, pour la somme de 17400 euros. Total de l’arriéré des loyers offert par la SCI BFA. J’offre aussi la somme totale d’ordures ménagères 4614,63 €. »

Il ressort de la mise en demeure du 3 décembre 2021 qu’il avait alors été réclamé par le nouveau bailleur au titre des taxes d’ordures ménagère 2020 et 2021 la somme de 4614,63 euros. Il peut s’en déduire que c’est la totalité de la taxe d’ordures ménagères 2021 qui avait été abandonnée.

Il en résulte que la somme réclamée au titre des 5/12 de l’année 2021 (1377,50 €) est sérieusement contestable et que la demande de provision doit être accordée à hauteur de 12087,88 euros, qui portera intérêts à compter du commandement de payer.

Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la SAS ESPACE BIEN ETRE [Localité 3] sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter de la 1ère échéance suivant la résiliation soit le 1er mai 2024, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer (tel qu’il résulte des pièces produites) augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 3025,98 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur. Rien ne justifie en effet de fixer l’indemnité au montant largement supérieur sollicité par le bailleur.

Il n’est pas contesté que la SAS ESPACE BIEN ETRE [Localité 3] était à jour des loyers courants et le paiement sera dès lors ordonné en deniers ou quittances.

Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

la SAS ESPACE BIEN ETRE [Localité 3], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 mars 2024, et condamné, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à [B] [F] la somme de 1500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire

REJETTE la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 14 avril 2024 ;

CONDAMNE la SAS ESPACE BIEN ETRE [Localité 3] à restituer les lieux situés à [Adresse 1] dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SAS ESPACE BIEN ETRE [Localité 3] à payer en deniers ou quittances à [B] [F], à titre provisionnel :

—  12087,88 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 3025,98 euros à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que la somme de 12 087,88 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues portera intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

CONDAMNE la SAS ESPACE BIEN ETRE [Localité 3] à payer à [B] [F] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS ESPACE BIEN ETRE [Localité 3] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 14 mars 2024, les frais de levée d’un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La présidente

Christelle HENRY Sabine ORSEL