TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00155 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IAHY

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005

C/

[G] [C]

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 19 Juin 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par Maître Isabelle HUGONIE, Avocat au Barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Comparant

DÉBATS à l’audience publique du : 02 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 30 décembre 2010, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2005 a donné à bail à Monsieur [G] [C] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement n°33 situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel total de 435,51 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2005 a fait signifier à Monsieur [G] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mai 2024, puis l’a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 02 avril 2025, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2005, représentée par son Conseil, a actualisé le montant de sa demande et s’est référée à son assignation pour le surplus. Elle a ainsi sollicité du tribunal de voir :

— déclarer la société bailleresse recevable en son action,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et portant sur les biens et droits immobiliers situés [Adresse 2] sont réunies en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,

— constater, et en tant que besoin, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [G] [C] pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [G] [C] et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique,

— condamner Monsieur [G] [C] au paiement de la somme actualisée de 4.893,95 euros à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 mars 2025 avec intérêts de droit à compter du 28 mai 2024,

— condamner Monsieur [G] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en tenant compte de l’indexation légale contractuelle et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— refuser tout délai à Monsieur [G] [C],

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— condamner Monsieur [G] [C] au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [G] [C] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [G] [C] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, elle a indiqué être opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [C], comparant en personne, a reconnu la dette. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de mensualités de 416 euros en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, il a exposé sa situation personnelle et financière.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience dont il a été fait lecture de ses conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 03 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 mai 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 29 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 9) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [G] [C] le 28 mai 2024 pour un montant en principal de 1.897,55 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024.

En conséquence, la résiliation sera constatée et l’expulsion de Monsieur [G] [C] sera ordonnée.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET

INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La S.C.I. FONCIERE DI 01/2005 produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [C] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite non justifiés et le cas échéant déjà compris dans les dépens (684,45 euros) la somme de 4.893,95 euros à la date du 31 mars 2025.

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 420 euros (versement de la part du locataire) en date du 27 mars 2025 et une dernière ligne débitrice de 380,72 euros (frais d’huissier assignation) en date du 24 mars 2025.

Monsieur [G] [C], comparant, reconnait le montant de la dette.

Ainsi, Monsieur [G] [C] sera condamné au paiement de la somme de 4.893,95 euros correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 29 juillet 2024?, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de mars 2025 inclus).

Conformément à l’article 1231-6 du Code civil, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.897,55 euros.

Enfin, Monsieur [G] [C] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE

RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire. »

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, Monsieur [G] [C] sollicite des délais de paiement à hauteur de mensualités de 416 euros en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, demandes auxquelles la bailleresse est opposée.

Monsieur [G] [C] indique vivre seul et percevoir un salaire mensuel brut de 2.583 euros en tant que responsable de salle dans un restaurant. Il explique ses impayés par une perte d’emploi à compter de novembre 2024 et avoir subi le vol de ses économies par une ancienne petite amie.

La situation est délicate, puisqu’au regard de décompte, Monsieur [G] [C] a bien effectué un versement de 420 euros après la délivrance de l’assignation. Néanmoins, les irrégularités de paiement du locataire sont anciennes et récurrentes et le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants pour établir que l’intéressé est bien en situation d’apurer sa dette locative dans le délai de 36 mois. De surcroît, une décision d’expulsion permettra à Monsieur [C] de bénéficier d’un traitement prioritaire de la demande de logement social qu’il annonce devoir déposer à l’audience.

Par conséquent, il ne sera pas fait droit aux demandes de Monsieur [G] [C].

IV. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION À DES DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Il résulte des dispositions de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il incombe, par ailleurs à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, la partie bailleresse ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de son action indemnitaire, de la mauvaise foi de la partie preneuse, de l’existence d’un préjudice et notamment d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de la dette qui serait insuffisamment réparé par l’allocation des intérêts au taux légal.

Dès lors, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2005 doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts portant sur ce fondement.

V. SUR LES FRAIS DU PROCÈS :

Monsieur [G] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. FONCIERE DI 01/2005, Monsieur [G] [C] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la S.C.I. FONCIERE DI 01/2005 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2010 entre la S.C.I. FONCIERE DI 01/2005 et Monsieur [G] [C] concernant un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement n°33 situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 juillet 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les bailleurs pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [G] [C] à verser à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2005 la somme de 4.893,95 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2025 (terme de mars 2025 inclus) ;

DIT que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.897,55 euros à compter du 28 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [C] à verser à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2005 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [C] à verser à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2005 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER