TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00101 – N° Portalis DBXU-W-B7J-H7WK

S.A. SILOGE

C/

[X] [M]

[O] [M]

JUGEMENT DU 26 MAI 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 26 Mai 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM SOCIETE IMMOBILIERE DE LOGEMENT DE L’EURE « SILOGE »

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par Maître Delphine BERGERON-DURAND de la SCP BOYER BERGERON-DURAND, avocats au barreau de l’ EURE,

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [M]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 3]

comparant en personne

Madame [O] [J] épouse [M]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 3]

comparante en personne

DÉBATS à l’audience publique du : 19 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Valérie DUFOUR

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

La S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) a donné à bail à Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 6], par contrat du 20 octobre 2011 moyennant un loyer mensuel total de 611,10 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) a fait signifier aux locataires deux commandements de payer visant la clause résolutoire le 21 novembre 2022; puis elle a fait assigner Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par actes de Commissaire de Justice en date du 26 décembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 19 mars 2025,

La S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) – représentée par un salarié muni d’un pouvoir spécial – a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référée à son acte introductif d’instance.

Elle a ainsi sollicité de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner solidairement les locataire à lui payer la somme actualisée de 5.463,25 euros due au titre d’arriérés de loyers au 17 mars 2025,condamner solidairement les locataires à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,condamner solidairement les locataires à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,condamner solidairement les locataires à lui payer les intérêts de droit à compter des commandements de payer qui a été signifié le 21 novembre 2022 pour une somme de 1.525,85 euros représentant le montant des loyers et charges alors dus au 31 octobre 2022,condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6],dire, en conséquence, que les locataire seront tenus de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,autoriser le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde meuble désigné par ce dernier ou à défaut, par le bailleur,dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner les locataires aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

La S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M], comparants tous deux en personne, ont reconnu la dette et ont demandé à pouvoir bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire et se maintenir dans les lieux en apurant l’arriéré locatif à hauteur d’une somme de 150,00 euros par mois en sus du loyer courant. Ils ont exposé la situation personnelle et financière de la famille.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il ne comportait aucune indication contraire aux indications de la défenderesse sur leur situation sociale et financière.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 27 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 26 septembre 2023 au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 26 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (page n°3 des conditions générales annexées au contrat, paraphées et signées par les parties) et la bailleresse a fait délivrer deux commandements de payer visant cette clause à Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] le 21 novembre 2022 pour un montant en principal de 1.525,85 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ces commandements sont demeurés infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2023 (1er jour ouvrable) et que le contrat est résilié à cette date.

L’expulsion de Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE LOYERS :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M], après soustraction des frais de poursuite (125,49 euros) dont les justificatifs ne sont pas produits et le cas échéant déjà compris dans les dépens, restent devoir la somme de 5.463,25 euros à la date du 17 mars 2025. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 734,25 euros (quittance février 2025) en date du 28 février 2025 et une dernière ligne créditrice de 250,00 euros (virement de la part du locataire) le 12 mars 2025.

Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M], comparants, reconnaissent cette dette.

En outre, le contrat en date du 20 octobre 2011 prévoit la solidarité des locataires.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 5.463,25 euros (terme de févier 2025 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 23 janvier 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de février 2025, correspondant au dernier terme du décompte.

Conformément à l’article 1231-6 du Code civil, la somme de 1.525,85 euros portera intérêts au taux légal à compter des commandements de payer en date du 21 novembre 2022.

Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] qui ont quatre enfants à charge, déclarent être en recherche d’emploi et être indemnisés par France Travail. Monsieur [X] [M] débuterait une formation de chauffeur de car à compter du 14 avril 2025.

Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois, en sus du loyer courant, pour apurer sa dette locative.

La S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement du fait d’une reprise du paiement des loyers et charge courants.

Compte-tenu des versements effectués depuis janvier 2025, il est constaté l’existence d’une reprise du règlement des loyers et charges courants.

Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en réglant, en sus du loyer courant, 35 mensualités de 150,00 euros et une 36e mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] se libèrent de leur dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

l’autorisation pour la bailleresse de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,leur condamnation solidaire à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2011 entre d’une part la S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) et d’autre part Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] concernant une maison à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 23 janvier 2023 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] à verser à la S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) la somme de 5.463,25 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme de février 2025 inclus) ;

DIT que la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022 sur la somme de 1.525,85 euros ;

AUTORISE Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150,00 euros chacune et une 36ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] soient tenus de verser à la S.A société immobilière du logement de l’Eure (SILOGE) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin les y condamne solidairement ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [X] [M] et Madame [O] [J] épouse [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER