TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00988 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H4LT

Société MON LOGEMENT 27

C/

[G] [L]

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 06 Février 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Société MON LOGEMENT 27

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [L]

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 04 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 24 mars 2023, la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 a donné à bail à Madame [G] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 606,69 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 avril 2024 ; puis elle a fait assigner Madame [G] [L] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’EVREUX par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 04 décembre 2024, la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27, représentée par son Conseil, s’est référée à son assignation et a sollicité du tribunal de voir :

— à titre principal, constater et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation,

— expulser Madame [G] [L], au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— condamner Madame [G] [L] à lui payer la somme actualisée de 2.339,30 euros au titre d’arriérés de loyers à la date du 27 novembre 2024 ;

— condamner Madame [G] [L] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Madame [G] [L] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Madame [G] [L] aux entiers dépens.

Par ailleurs, elle a sollicité avant tout l’homologation du plan d’apurement signé le 20 novembre 2024, prévoyant des mensualités de 100 euros en sus du loyer courant, sur une période de 24 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan et clause de déchéance en cas d’inexécution.

Madame [G] [L], comparante en personne, a également sollicité l’homologation du plan d’apurement régularisé avec la société bailleresse.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 03 juin 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 24 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— SUR LE BIEN-FONDÉ DE LA DEMANDE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 14) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [G] [L] le 10 avril 2024 pour un montant en principal de 1.614,04 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2024.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de Madame [G] [L] pourra être ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET

INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 produit un décompte démontrant que Madame [G] [L] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite non justifiés et le cas échéant déjà compris dans les dépens (70,48 euros + 2,84 euros), la somme de 2.265,98 euros à la date du 27 novembre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus).

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 400 euros (versement de la part de la locataire) en date du 20 novembre 2024 et une dernière ligne débitrice de 198,54 euros (total quittancement octobre 2024) en date du 31 octobre 2024.

Madame [G] [L], comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2.265,98 euros correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles du jusqu’au 11 juin 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme d’octobre 2024 inclus).

Enfin, Madame [G] [L] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR L’HOMOLOGATION DU PLAN D’APUREMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «   »le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative".

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, un plan d’apurement a été régularisé entre les parties le 20 novembre 2024, prévoyant un remboursement de la dette locative par 24 mensualités de 100 euros chacune, et ce à compter du 01er décembre 2024 jusqu’au 30 novembre 2026.

Au vu de la position de la bailleresse, du versement de 400 euros déjà effectué par la locataire le 20 novembre 2024, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement conformes au plan adopté, soit à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant et ce rétroactivement à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à apurement complet de la dette locative.

Pendant le cours de ces délais, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il doit être précisé que si Madame [G] [L] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient de l’avertir que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entrainera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,

— sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [G] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Au regard de la situation respective des parties, il serait inéquitable de condamner Madame [G] [L] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, raison pour laquelle la demande sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2023 entre la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 et Madame [G] [L] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 juin 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Madame [G] [L] à verser à la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 la somme de 2.265,98 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 27 novembre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus) ;

HOMOLOGUE le plan d’apurement signé entre la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 et Madame [G] [L] le 20 novembre 2024 annexé à la présente décision (une page) sauf le montant en principal fixé, hors frais de procédure, à la somme de 2.265,98 euros ;

AUTORISE ainsi Madame [G] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 100 euros chacune et ce rétroactivement à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à apurement complet de la dette locative ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [G] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, si besoin l’y ordonne ;

* que Madame [G] [L] soit tenue de verser à la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés et au besoin l’y condamne

CONDAMNE Madame [G] [L] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER