TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Décembre 2024

GROSSE :

Le 14 février 2025

à M^e FABIAN Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 février 2025

à M. [T] [B] et Mme [I] [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05264 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5K6Z

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Madame [I] [B], sa femme, munie d’un pouvoir

Madame [I] [X] épouse [B], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2014, la SA ERILIA a consenti à Madame [B] [I] et Monsieur [B] [T] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], avec un garage n° E14350098G accessoire au logement, moyennant pour l’appartement, le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 445,21 euros outre 77,73 euros de provisions sur charges, et pour le garage le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 47,91 euros outre 15,29 euros de provisions sur charges;

Alléguant des loyers et charges impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [B] [I] et Monsieur [B] [T] le 12 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3288,74 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 6 mai 2024 ;

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, dénoncé 13 août 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA ERILIA a fait assigner en référé Madame [B] [I] et Monsieur [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, afin d’obtenir :

leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 6475,05 euros due au titre des loyers et charges impayés dus à la date du commandement de payer et au paiement des loyers et charges depuis cette date jusqu’à la résiliation du bail ;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion immédiate de Madame [B] [I] et Monsieur [B] [T] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique;la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans les conditions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution;leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel, charges en sus jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur;leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 360 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure;

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 19 décembre 2024;

A l’audience, la SA ERILIA représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1473,74 euros au 13 décembre 2024;

Madame [B] [I] a comparu en personne; elle a indiqué qu’elle souhaitait rester dans les lieux et avoir effectué un virement de 700 euros le 17 décembre 2024, ce dont elle a justifié ; elle a sollicité des délais de paiement en indiquant qu’elle allait recevoir le paiement de son 13ème mois ;

Monsieur [B] [T] a été représenté par son épouse Madame [B] [I];

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 1er août 2024 a été dénoncée le 13 août 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 24 octobre 2024 ;

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 6 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 1er août 2024 ;

De surcroît, la SA ERILIA a justifié de son titre de propriété des biens immobiliers objets de la présente procédure.

Par conséquent, la SA ERILIA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 29 janvier 2014 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2023 pour la somme en principal de 3288,74 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 novembre 2023 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [B] [I] et Monsieur [B] [T] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 648,52 euros au total ;

La S.A ERILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience avec un décompte actualisé à la somme de 1473,74 euros au 30 novembre 2024.

Madame [B] [I] a justifié avoir effectué un virement de 700 euros le 17 décembre 2024 ; dès lors il convient de déduire cette somme de 700 euros du montant de la provision sollicitée ;

De surcroît, au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 160,54 euros, 153,51 euros et de 93,69 euros correspondant à des frais de procédure ;

Enfin, le décompte versé aux débats comporte la facturation de surloyers de solidarité.

Il est rappelé qu’ aux termes de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements ;

L’article L. 441-9 du même code dispose:

«L’organisme d’habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois…

À défaut et après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitation à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressource égale à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L441-8 .

L’organisme d’habitation à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent la période de retard est liquidé définitivement . »

Dans le cadre d’une procédure de référé, il appartient donc à l’organisme qui fonde ses prétentions sur une créance de ce type, de justifier qu’il a formellement respecté les prescriptions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation;

En l’espèce, la SA ERILIA ne justifie pas de l’envoi aux locataires d’une mise en demeure d’avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) sous le délai de 15 jours et reproduisant les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Le décompte versé aux débats par la SA ERILIA comporte pourtant des frais correspondant à l’enquête SLS ainsi qu’un supplément de loyer de solidarité portés au débit du compte des locataires dont le calcul n’est pas explicité.

Faute pour la SA ERILIA de produire l’envoi de la mise en demeure conforme aux dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation et de justifier du montant du supplément de loyer de solidarité, il convient de soustraire de la dette de loyers et charges impayés contractée par les requis les frais correspondant aux suppléments de loyer de solidarité, injustifiés, soit la somme de 22,86 euros (7,62€ x3) et la somme de 1519,36 euros (94,96€ x16) ;

Dès lors, le compte des locataires est créditeur au 17 décembre 2024 de la somme de 1176,22 euros;

Il sera donc constaté que la dette locative arrêtée au 17 décembre 2024 est soldée et que la demande en paiement de la SA ERILIA est devenue sans objet ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [I] a indiqué qu’elle souhaitait rester dans les lieux ce qui s’analyse en une demande de suspension de la clause résolutoire; elle a sollicité des délais de paiement en indiquant qu’elle allait recevoir le paiement de son 13ème mois ;

Et il ressort des éléments du dossier que si les requis ne se sont pas acquittés des causes du commandement de payer dans le délai légal, le compte des locataires est créditeur de 1176,22 euros;

Compte tenu de l’absence de dette locative, il y a lieu d’octroyer aux requis des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 19 décembre 2024 en suspendant les effets de la clause résolutoire, de constater que Madame [B] [I] et Monsieur [B] [T] ayant respecté les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Il s’ensuit que les demandes de la SA ERILIA tendant à obtenir l’expulsion des requis et le paiement à titre provisionnel d’indemnités d’occupation seront rejetées;

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [I] et Monsieur [B] [T] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A ERILIA qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la S.A ERILIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 novembre 2023;

ACCORDONS à Madame [B] [I] et Monsieur [B] [T] un délai de paiement rétroactif pour s’acquitter du paiement des loyers et charges impayés, et ce, jusqu’au 19 décembre 2024,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

CONSTATONS que le délai accordé a été respecté ,

CONSTATONS que Madame [B] [I] et Monsieur [B] [T] se sont intégralement acquittés de leur arriéré locatif et qu’ au 19 décembre 2024 il n’existe plus de dette au titre des loyers et charges;

DISONS en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué,

REJETONS la demande de constat de la résiliation du bail liant les parties et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de Madame [B] [I] et Monsieur [B] [T] et le paiement à titre provisionnel d’indemnités d’occupation ;

DEBOUTONS la S.A ERILIA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] et Monsieur [B] [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE