TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 3]

Références : N° RG 25/00207 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IA4O

Minute n°:

[E] [O] épouse [U]

[W] [O]

C/

[C] [B]

[D] [S]

Copies certifiées conformes

délivrées le :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 AVRIL 2025

Mise a disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 28 Avril 2025 et signée par Thierry ROY, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDEURS :

Madame [E] [O] épouse [U]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par M^e Ariel BITTON, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [W] [O]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par M^e Ariel BITTON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS:

Madame [C] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

Monsieur [D] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des Contentieux de la Protection : Thierry ROY

Greffier : Valérie DUFOUR

Débats à l’audience publique du : 19 Mars 2025

ORDONNANCE :

— réputée contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Exposé du présent litige :

Par contrat en date du 20 novembre 2019, Monsieur [W] [O] et Madame [E] [O] épouse [U] ont donné à bail à Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] pour un loyer mensuel total de 900,00 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [O] et Madame [E] [O] épouse [U] ont fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 juillet ; puis ils ont fait assigner Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé près le tribunal judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice du 06 janvier 2025 pour obtenir notamment le constat de la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 19 mars 2025,

Monsieur [W] [O] et Madame [E] [O] épouse [U] – représentés par leur conseil – ont actualisé le montant de la dette locative et s’en sont référés à leur acte introductif d’instance ;

Ils ont sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur à la date du 27 août 2024 ;ordonner l’expulsion, sans délais, des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef de la maison à usage d’habitation située [Adresse 2] avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique ;statuer ce que de droit s’agissant du mobilier garnissant les lieux conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;condamner, à titre de provision, le locataire, à payer aux bailleurs les sommes actualisées suivantes :7.925,97 euros à titre de rappel de loyers et charges non payés au 06 mars 2025, mensuellement et jusqu’à son départ effectif des lieux, à compter du 27 août 2024, une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer contractuellement prévu et le cas échéant révisé ;5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ;En tout état de cause :

condamner les locataires à payer aux bailleurs la somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner les locataires aux entiers dépens sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils ont indiqué ne pas être opposés à l’octroi de délais de paiement en raison des règlements perçus.

Monsieur [D] [S], ayant régulièrement reçu délivrance de l’assignation à personne, a comparu et a fait part des difficultés rencontrées, de la situation familiale et financière actuelle ainsi que des règlements effectués. Il sollicite de pouvoir bénéficier d’un maintien dans les lieux en offrant de verser une somme de 3.000,00 euros puis 500,00 euros en sus du paiement du loyer courant.

Madame [C] [B], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à domicile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et confirme les déclarations du locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

La juridiction a reçu un décompte de la part des bailleurs faisant apparaître le règlement de 1.200,00 euros effectué la veille de l’audience, conformément à l’autorisation donné de lui adresser une note en délibéré en ce sens.

Motifs de la décision :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

I. SUR LA RESILIATION ET L’EXPULSION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 08 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 20 septembre 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce,

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (Pages 5 et 6 du contrat, paraphées et signées par les parties) et les a bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] un commandement de payer visant cette clause le 23 juillet 2024 pour un montant en principal de 3.765,47 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024 et que le contrat est résilié à cette date.

L’expulsion de Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] sera ordonnée en conséquence.

Il est rappelé qu’en cette hypothèse, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution. Par conséquent, à ce stade de la procédure il n’y a pas lieu de statuer plus avant de ce chef.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’ARRIERES LOCATIFS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Monsieur [W] [O] et Madame [E] [O] épouse [U] produisent un décompte indiquant que Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] restent leur devoir, la somme de 7.925,97 euros à la date du 06 mars 2025, terme de mars 2025 inclus. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 325,00 euros (Taxe Ordure Ménagère) en date du 06 mars 2025 et une dernière ligne créditrice de 3.000,00 euros (virement locataires du 24 septembre 2024).

Madame [C] [B], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester l’existence ou le montant de cette dette.

Monsieur [D] [S], justifie d’un règlement effectué le 18 mars 2025 par virement d’un montant de 1.200,00 euros non contesté par les bailleurs et n’apporte aucune contestation quant au confort ou à la salubrité des lieux donnés à bail contrairement à ce qui était évoqué au cours du diagnostic social et financier.

La solidarité entre les preneurs à bail est expressément prévue au contrat (Page 7 dudit contrat).

Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] seront condamnés solidairement à payer la somme de 6.725,97 euros (terme de mars 2025 2024 inclus) correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 24 septembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de mars 2025, correspondant au dernier terme du décompte.

Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] devront solidairement régler une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE :

En application des dispositions de l’article 9 du Code procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, les bailleurs ne justifient d’aucun préjudice distinct de celui de l’occupation du bien leur appartenant, d’ores et déjà réparé par l’indemnité d’occupation mise à la charge des locataires.

Dans ces conditions, la demande de ceux-ci de ce chef sera rejetée.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] justifient d’une reprise partielle du paiement du loyer en procédant à deux versements l’un de 3.000,00 euros le 24 septembre 2024 et l’autre de 1.200,00 euros le 18 mars 2025.

Ils sollicitent de pouvoir bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire et d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 500,00 euros en sus du paiement du loyer courant, après un règlement de 3.000,00 annoncé à l’audience comme devant être fait sous quinzaine.

A l’audience, les bailleurs ne se sont opposés à l’octroi de délais de paiement dans ces conditions.

Au regard des capacités financières de Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] telles que rappelées dans le diagnostic social et financier et malgré la non-réalisation d’un engagement pris devant la juridiction, il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Dans ces conditions, Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en réglant, en sus du loyer courant, 13 mensualités de 500,00 euros et une 14ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] se libèrent de leur dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et:

— l’autorisation pour la bailleresse de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,leur condamnation solidaire à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification à la préfecture.

Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B], parties tenues aux dépens, devront régler à Monsieur [W] [O] et Madame [E] [O] épouse [U] la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Par ces motifs,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [W] [O] et Madame [E] [O] épouse [U] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail avec prise à effet à compter du 20 novembre 2019 entre d’une part Monsieur [W] [O] et Madame [E] [O] épouse [U] et d’autre part Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B], concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] sont réunies à la date du 03 décembre 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai,Monsieur [W] [O] et Madame [E] [O] épouse [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] à verser à Monsieur [W] [O] et Madame [E] [O] épouse [U] la somme provisionnelle de 6.725,97 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation, terme de mars 2025 inclus ;

AUTORISE Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 500,00 euros chacune et une 14ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [W] [O] et Madame [E] [O] épouse [U] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] à verser à Monsieur [W] [O] et Madame [E] [O] épouse [U] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] à verser à Monsieur [W] [O] et Madame [E] [O] épouse [U] la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] et Madame [C] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, l’assignation, sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER