TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 8]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00476 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HWUR

[G] [R]

C/

Société MON LOGEMENT 27

JUGEMENT DU 06 MARS 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 06 Mars 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [R]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Armelle LAFONT de la SCP BRULARD – LAFONT – DESROLLES, avocats au barreau de l’EURE,

DÉFENDERESSE :

Société MON LOGEMENT 27

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par le cabinet RSD AVOCATS , avocat au barreau de l’ EURE,

DÉBATS à l’audience publique du : 08 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Valérie DUFOUR

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 13 janvier 2023, la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [R] concernant un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 367,95 euros charges comprises.

Se plaignant de désordres, Monsieur [G] [R] a saisi le conciliateur de justice qui a dressé un constat d’échec le 04 mars 2024.

Monsieur [G] [R] a fait assigner la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judicaire d’EVREUX par acte de commissaire de justice en date du 02 mai 2024.

A l’audience du 08 janvier 2025, après deux renvois pour mise en état des parties,

Monsieur [G] [R], représenté par son conseil, s’est référé à ses dernières conclusions récapitulatives et a sollicité de voir :

débouter la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, condamner la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 à procéder à la réparation de la chaudière, réparer les moteurs des volets roulants de la salle de séjour et lui remettre les clés du local poubelles et du parc privé, dire et juger que ces condamnations seront assorties d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, condamner la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire portant sur les dysfonctionnements de la chaudière et des volets roulants confiée à tel expert qu’il plaire au tribunal de désigner, condamner la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La S.A.E.M MON LOGEMENT 27, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions et a ainsi sollicité du tribunal de voir :

débouter Monsieur [G] [R] de sa demande de condamnation aux fins de procéder à la réalisation des travaux de réparation sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, débouter Monsieur [G] [R] de sa demande de remise des clés du local poubelle, débouter Monsieur [G] [R] de sa demande d’expertise, juger que la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 indemnisera le préjudice de Monsieur [G] [R] à hauteur de 460 euros, débouter Monsieur [G] [R] de ses demandes plus amples ou contraires.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande en exécution de travaux (chaudière, volets roulants) :

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, de garantir à son locataire une jouissance paisible des locaux et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu.

La responsabilité du bailleur à ce titre n’est pas conditionnée par la preuve d’une faute et il ne peut s’exonérer de ses obligations que par la preuve d’une cause étrangère ayant les caractéristiques de la force majeure. De plus, s’agissant d’une obligation d’ordre public, ni l’acceptation des lieux en l’état, ni la parfaite connaissance des lieux, ni même des clauses particulières dans le bail prévoyant des contreparties telles que la faiblesse du loyer ou la possibilité de faire des travaux ne peuvent être admises pour exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation.

Les caractéristiques du logement décent sont précisées par le décret du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment dans ses articles 2 et 3 que le logement doit assurer le clos et le couvert, être protégé des infiltrations d’eau, assurer une étanchéité à l’air suffisante, respecter les normes de sécurité en matière d’électricité, gaz et chauffage, être suffisamment ventilé, être équipé d’une installation permettant un chauffage normal et d’une installation d’évacuation des eaux ménagères empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

L’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Monsieur [G] [R] sollicite au visa des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 la condamnation de la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 à réparer la chaudière et le moteur des volets roulants attenant à la salle de séjour au motif qu’il a vainement et à de multiples reprises alerté celle-ci de la persistance d’une défectuosité déjà constatée au moment de l’entrée dans les lieux ; il précise s’être trouvé sans chauffage ni eau chaude durant dix jours en plein hiver du 13 au 23 janvier 2023 puis durant quatre mois du 27 mars au 17 juillet 2023 et durant l’été 2024 ; il déplore une situation préjudiciable sur le plan de sa santé et une surconsommation d’eau au motif qu’il lui faudrait laisser couler une dizaine de litre d’eau avant d’obtenir de l’eau chaude. Il ajoute que les interventions en son domicile n’ont pas permis de solutionner le problème de façon pérenne.

La S.A.E.M MON LOGEMENT 27 sollicite le rejet de ces demandes et souligne le temps d’arrivée de l’eau chaude constitue la seule difficulté à ce jour, qu’elle n’est pas restée inactive face aux sollicitations du locataire et que les interventions réalisées ont permis de résoudre les problèmes d’approvisionnement en eau chaude et chauffage ainsi que celui affectant le fonctionnement des volets roulants du séjour.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement donné à bail à Monsieur [G] [R] a présenté des désordres affectant le fonctionnement de la chaudière et du moteur des volets roulants attenants au séjour.

Concernant la chaudière :

A la lecture des pièces versées par les parties il est établi que :

au moment de l’entrée dans les lieux le 13 janvier 2023, la chaudière était délivrée en « bon état » avec cette précision que « son bonne état et seulement visuel en extérieure car il a était impossible de la mettre en route et de la tester le jour de l’état des lieux (sic) » (constat contradictoire, page 3) ;le locataire justifie de nombreuses correspondances téléphoniques avec son bailleur (appels entrants ou sortants), à savoir 5 appels téléphoniques dès les premiers jours d’occupation des lieux en janvier 2023, 8 en février 2023, 4 en mars 2023, 10 en avril 2023 et 4 en mai 2023 ;la société PROXISERVE, intervenant technique mandaté par la bailleresse, est intervenue dès le 23 janvier 2023 ;par courrier du 14 avril 2023, la société MON LOGEMENT 27 a expressément accusé réception d’une nouvelle sollicitation de son locataire en date du 13 avril 2024 pour une intervention au niveau du ballon d’eau chaude ;la société PROXISERVE est encore intervenue le 20 avril 2023 ;ensuite, Monsieur [R] produit un courrier daté du 7 mai 2023 à l’attention de son bailleur, se plaignant de la persistance d’un désordre affectant la chaudière et relatant les faits d’une manière particulièrement circonstanciée : « La personne ayant effectué l’état des lieus entrant s’est chargé lui-même de contacter la société de maintenance et dépannage. Jusqu’à 23 janvier 2023 je n’ai pas eu de chauffage ni production d’eau chaude sanitaire. J’ai été averti par SMS le dimanche 22 janvier pour une intervention le lundi 23 janvier. Lors de l’intervention du technicien il a été constaté que plusieurs éléments de la chaudière ne fonctionnaient pas correctement, à la suite d’une opération de maintenance de sa part il a pu mettre en fonctionnement le système de chauffage des radiateurs et la production d’eau chaude. Depuis le 27 mars 2023, une nouvelle panne est apparue sur la chaudière concernant la production d’eau chaude. J’ai appelé vos services pour signaler cette panne, qui m’ont informé que je devais me charger moi-même de contacter la société en charge de la maintenance (PROXISERVE), pour prendre un rendez-vous. J’ai effectué les démarches conseillées, j’ai donc appelé la société de maintenance qui sous-traite la prise de rendez-vous via une plate-forme hébergée au Maghreb, me signifiant que l’on me rappellerai sous 48 heures. Je tiens à signaler que je n’ai jamais été rappelé sous 48 heures. J’ai donc relancé cette société 2 fois par semaine par téléphone ainsi que vos services au moins une fois par semaine, jusqu’au 17/04/2023. A la suite, un technicien de la société de maintenance, m’a enfin envoyé un SMS le 19 avril 2023 pour m’informer de son intervention le lendemain sans me donner de créneau horaire pour son intervention m’obligeant à devoir attendre toute une journée sans que je puisse me déplacer en cas de besoin pour mes obligations personnelles. Le technicien lors de sa venue le 20 avril a uniquement constaté visuellement que la production d’eau chaude ne fonctionnait pas, il n’a fait aucun test sur la chaudière mais a émis des hypothèses concernant la ou les sources du dysfonctionnement et m’a informé de la commande de plusieurs éléments (sonde thermostat, vanne trois voies, …) pour remplacement, qu’il allait passer commande des pièces dès le lendemain. Il m’a de plus informé qu’il allait signaler à son responsable sur [Localité 10] que ma situation été urgente et me tiendrait au courant (sic). La semaine suivante n’ayant pas de nouvelles j’ai recontacté vos services, qui m’ont répondu que mon problème ne les concernait pas, que je devais faire de mon côté les démarches de relance auprès de PROXISERVE. J’ai donc à nouveau contacté la société de maintenance, et une nouvelle fois je suis tombé sur la plateforme téléphonique hébergée au Maghreb, qui m’a informé qu’ils prenaient note de ma demande pour la transmettre au prestataire et que je serais rappelé sous 48 heures. Force est de constater une nouvelle fois je n’ai pas été recontacté sous 48h. A ce jour j’attends toujours un appel ou un SMS. » ;cette relance a été suivie d’une réponse en date du 17 mai 2023, par laquelle la société MON LOGEMENT 27 confirme la nécessité de remplacer un capteur de débit et une vanne trois voies via la société PROXISERVE et annonce un nouveau rendez-vous avec ce prestataire après réception des pièces détachées ; par courrier du 22 juin réceptionné le 27 juin 2023, le conseil de Monsieur [R] a informé la société bailleresse de la persistance du désordre et souligné que l’entreprise concernée n’était pas intervenue. Il a rappelé les difficultés de santé rencontrées par son client : « Comme vous le savez, ce logement a été donné à bail à Monsieur [R] car il était adapté à son handicap, Monsieur [R] souffrant d’une maladie de [Y] particulièrement invalidante qui nécessite une hygiène irréprochable. Du fait de l’absence d’eau chaude, Monsieur [R] se voit contraint d’aller prendre des douches chez une amie vivant à 12 kms de chez lui et de se rendre chez les infirmières pour ses soins au lieu de les recevoir à domicile. »la société PROXISERVE a avisé le locataire d’interventions pour les 29 juin, 3, 7, 17 et 18 juillet 2023 ; il est produit un certificat d’intervention le 7 juillet 2023 pour le remplacement de 2 sondes de température, le nettoyage du brûleur suivie des mentions : « + CDC + siphon codensats ok essai ecs ok visite 2023 ok » ; par ailleurs, par le courrier mentionné ci-après, la bailleresse confirme que tous les rendez-vous fixés n’ont donné lieu à intervention effective mais les motifs des annulations demeurent relativement litigieux entre les parties ;les désordres ont en tout état de cause subsisté puisque le 11 janvier 2024, après intervention de Monsieur [J], conciliateur de Justice, la société PROXISERVE a procédé à une nouvelle intervention de dépannage avec les observations suivantes : « chaudière ras, chauffage chauffe partout, ecs arrive en moyenne 15 secondes max. chaudière ne fuis pas mais perte de pression légère. Vu avec ml 27 pour faire une mise en épreuve du réseau et pose d’un réducteur de pression (sic). »le 31 janvier 2024, la société MON LOGEMENT 27 a de nouveau mandaté PROXISERVE pour la pose d’un réducteur de pression, la mise en épreuve du réseau de chauffage afin de détecter un éventuelle fuite en sol en raison d’une perte de pression « anormale » ;à la suite de nouvelles correspondances aux mois d’août et septembre 2024, Monsieur [R] et la société MON LOGEMENT 27 évoquaient le dysfonctionnement encore persistant de la chaudière et de nouvelles interventions à venir, un ou plusieurs rendez-vous ayant été manqués en raison d’un défaut d’accès du locataire à une messagerie « piratée » ; la société PROXISERVE est intervenue le 20 septembre 2024 pour procéder à l’entretien de la robinetterie et a constaté que tuyau de chauffage avait été retrouvé percé et qu’il avait été isolé ; elle observé également : « pas de possibilité de pose le réducteur de pression car ppace insuffisante sans modification de tuyauterie. » et par courriel du 23 septembre 2024, le responsable maintenance de PROXISERVE indiquait : « il faut faire un passage en apparent d’environ 8 m x2 (aller retour) pour le radiateur de la cuisine (le PE étant de diam 12 et ne peut être retiré en sol). Pour le réducteur de pression il faut faire de la modif sur cuivre. »

Il en ressort que le dysfonctionnement de la chaudière était connu du bailleur dès l’entrée dans les lieux et qu’il a été constamment alerté en cours de bail, que ce dysfonctionnement persiste à ce jour et que si la société MON LOGEMENT 27 n’est certes pas restée inactive, elle ne satisfait pas à l’obligation de résultat consistant à mettre à disposition un logement muni d’un système permanent de régulation de la chaleur et de délivrance d’eau chaude, les multiples interventions réalisées se révélant insuffisamment efficaces. Par ailleurs, le dernier courriel versé par le bailleur lui-même (en date du 23 septembre 2024, supra) confirme que la société PROXISERVE n’a, a cette date, toujours pas solutionné le problème et le tribunal ne dispose d’aucun élément de preuve postérieur à cette date.

Par conséquent, la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 sera condamnée à faire effectuer, dans un délai de vingt jours à compter de la signification de la présente décision, tous travaux utiles à la reprise desdits désordres selon les modalités prévues au dispositif, sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

Concernant les volets roulants :

Il ressort des pièces versées que si des dysfonctionnements ont indubitablement existé, suivant courriel adressé au bailleur le 11 janvier 2024, la société SPHA mandatée par ses soins en a constaté la cessation ; Monsieur [R] ne verse aucun élément pour établir la réapparition d’une panne postérieurement à cette date, raison pour laquelle débouté interviendra, y compris s’agissant de la demande subsidiaire aux fins d’expertise.

II – Sur la demande aux fins de remise de clés d’accès (local poubelle, parc privé) :

Monsieur [G] [R] soutient que l’engagement pris par son bailleur devant le conciliateur de Justice consistant à lui délivrer deux jeux de clé d’accès au local poubelle et au parc privé n’a pas été respecté.

Concernant la remise des clés du local poubelles, la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 affirme que le local est la propriété de la mairie d'[Localité 10] et qu’elle se borne à en assurer l’entretien, qu’un changement de cylindre est intervenu et qu’elle ne dispose pas des nouvelles clés ; que néanmoins le local reste ouvert ce qui permet son accès à chacun des occupants de l’immeuble.

Aux termes du courriel envoyé par Monsieur [J], conciliateur de Justice, aux parties le 22 décembre 2023, il est indiqué que : « je vous confirme ce que j’ai retenu des accords de principe pris pour régler le différend : (…) fournir deux jeux de clés pour le local à poubelles. » Il est néanmoins constant qu’un procès-verbal de constat d’échec de la tentative de conciliation a été dressé le 4 mars suivant et que la bailleresse ne s’est pas valablement engagée à l’égard de son locataire, lequel n’établit pas qu’il se trouverait dans l’impossibilité d’accéder audit local en l’absence de jeu de clé personnellement qui lui serait personnellement attribué. S’agissant de l’accès au « parc privé », le tribunal ne dispose d’aucun élément pour saisir l’objet exact de cette demande, raison pour laquelle débouté interviendra.

III – Sur la demande indemnitaire :

Au regard des développements qui précèdent, il est établi que la société MON LOGEMENT 27 a manqué à son obligation de délivrer un logement décent ayant occasionné à Monsieur [R] un préjudice de jouissance majoré par les difficultés de santé qu’il prouve et dont la bailleresse avait connaissance. Pour cette raison, la demande indemnitaire est pleinement justifiée à hauteur de 2.000 euros.

IV – Sur les frais du procès :

La S.A.E.M MON LOGEMENT 27, partie perdante, supportera la charge des dépens.

La S.A.E.M MON LOGEMENT 27 sera condamnée à payer à Monsieur [G] [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 à faire procéder à tous travaux nécessaires au fonctionnement de la chaudière au sein du logement mis à disposition de Monsieur [G] [R] situé [Adresse 3] [Localité 11] [Adresse 9] ;

DIT que la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 devra s’exécuter dans un délai de vingt jours à compter de la signification de la présente décision, ou, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et au besoin l’y condamne ;

CONDAMNE la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 à verser à Monsieur [G] [R] la somme de 2.000 euros au titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la S.A.E.M MON LOGEMENT à verser à Monsieur [G] [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER