TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/01184 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SYZV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Octobre 2024

S.A. 3 F OCCITANIE

C/

[U] [Y] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Octobre 2024

à M^e MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 04 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Farida BOUKROUNA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Juillet 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3 F OCCITANIE, dont le siège social est sis AGENCE MAZAMET – 12 RUE JULES FERRY – 81200 MAZAMET

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [U] [Y] [M], demeurant RESIDENCE LES BASTIDES DU LAC BAT C APT 327 – 48 RUE ROSSINI – 31790 ST JORY

représentée par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 janvier 2021, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Mme [U] [Y] [M] un appartement à usage d’habitation situé au Les Bastides du Lac bât C APT 327 48 Rue Rossini à SAINT-JORY (31790), pour un loyer mensuel de 331,98 € hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 décembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Mme [U] [Y] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse par un acte du 11 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 14 mai 2024, à la demande de Mme [U] [Y] [M], le dossier a été renvoyé.

A l’audience du 02 juillet 2024, la SA 3F OCCITANIE – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [Y] [M]; et de la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3298,76 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et aux dépens.

Aucune demande n’est formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA 3F OCCITANIE précise ne pas s’opposer à des délais de paiement.

Mme [U] [Y] [M] est représentée par son conseil laquelle se rapportant à ses écritures demande de débouter le bailleur de ses demandes et de juger qu’il ne peut réclamer les loyers et charges antérieurs au mois de janvier 2024, lui accorder de larges délais de paiement et débouter le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [U] [Y] [M] avance que la commission a préconisé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et que si le bailleur a contesté cette décision, il ne justifie pas avoir agi dans les délais, de sorte que les dettes antérieures à la décision de la commission doivent être effacées. Elle ajoute qu’elle a des perspectives professionnelles, a repris le paiement du loyer courant et sollicite des délais avec une mensualité complémentaire de 30€ pour solder sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 12 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate modifie l’article 24 ci-dessus en ce qu’elle prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines pour payer sa dette. Toutefois, ce nouveau délai n’étant pas celui indiqué au commandement de payer délivré au locataire, et qui n’a pas pour effet de protéger les intérêts de ce dernier, sera écarté dans le cas d’espèce sur le fondement de l’ordre public de protection applicable en matière de baux d’habitation.

Le bail conclu le 12 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2023, pour la somme en principal de 2453,09 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 février 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte démontrant que Mme [U] [Y] [M] reste lui devoir la somme de 3298,76€ laquelle comprend des frais de parking non-contestés malgré l’absence de contrat de location du parking.

La SA 3F OCCITANIE produit la décision de la Commission de surendettement des particuliers en date du 14 mars 2024 imposant l’effacement total de sa créance déclarée, soit 2817,72€.

La SA 3FOCCITANIE produit également un courrier adressé à la Banque France contestant la décision d’effacement ainsi que le courrier de la commission en date du 08 avril 2024 rapportant ce recours au tribunal afin de trancher cette contestation.

Le recours à la décision de la commission interrompt les mesures ordonnées, en ce compris l’effacement de sorte que la locataire reste encore redevable de la somme de 3298,76€ jusqu’au jour où le tribunal statuera sur le recours.

Mme [U] [Y] [M] sera donc condamnée à verser à la SA 3F OCCITANIE cette somme 3298,76€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que " V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; (…)”.

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu des éléments produits et des propositions de règlements formulées, Mme [U] [Y] [M] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [U] [Y] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [U] [Y] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS que la demande est recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2021 entre la SA 3F OCCITANIE et Mme [U] [Y] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au Les Bastides du Lac bât C APT 327 48 Rue Rossini à SAINT-JORY (31790) sont réunies à la date du 22 février 2024 ;

CONDAMNONS Mme [U] [Y] [M] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 3298,76€(décompte arrêté au 26 juin 2024, mensualité de mai incluse, incluant ), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS Mme [U] [Y] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 30 € chacune, 19 mensualités de 140€ chacune puis une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [U] [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F OCCITANIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [U] [Y] [M] soit condamnée à verser à la SA 3F OCCITANIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [U] [Y] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 04 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Farida BOUKROUNA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.

La greffière, Le juge,