TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00569 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IFGS

[N] [L]

[A] [L]

C/

[C] [W]

[H] [Y]

[E] [Y]

[T] [R]

JUGEMENT DU 27 NOVEMBRE 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 27 Novembre 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [L]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Comparant

Madame [A] [L]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Comparante

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [W]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Comparant

Madame [H] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Comparante

Monsieur [E] [Y]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Non Comparant

Madame [T] [R]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Non Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 24 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2021, Monsieur [N] [L] et Madame [A] [L] ont donné à bail à Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] une maison à usage d’habitation située [Adresse 9] pour une durée de trois années moyennant un loyer mensuel total de 950,00 euros charges comprises.

Par actes sous seing privé distincts en date du 08 avril 2021, Madame [T] [R] et Monsieur [E] [Y] se sont portés cautions solidaires pour la durée du bail soit jusqu’au 01er mai 2024 du paiement du loyer, des indemnités d’occupations, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure jusqu’à une somme maximale de 34.956 euros.

Suite à l’absence de règlements des loyers et charges, Monsieur [N] [L] et Madame [A] [L] ont fait signifier à Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] un commandement de payer le 04 décembre 2024 et l’ont fait dénoncer à Madame [T] [R], caution, le 17 décembre 2024 et à Monsieur [E] [Y], caution, le 19 décembre 2024 ; puis ils ont fait assigner Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y], Madame [T] [R] et Monsieur [E] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice des 22 avril 2025, 23 avril 2025 et 29 avril 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat et l’expulsion de leurs locataires ainsi que la condamnation solidaire de ceux-ci et des cautions au paiement du solde locatif.

A l’audience du 24 septembre 2025,

Monsieur [N] [L] et Madame [A] [L] – comparants en personne – ont actualisé le montant de l’arriéré locatif et s’en sont référés à leur acte introductif d’instance pour le surplus ;

Elle a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1103 du Code Civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 9], Ordonner l’expulsion du locataire et dire, en conséquence, que les locataires seront tenus de laisser libre de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant, Dire que faute par eux de ce faire, ils y seront contraints par toutes voies et moyens de droit ; au besoin avec l’assistance de la force publique, Condamner solidairement les locataires et les cautions à lui payer une somme 2.000,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations dus au 24 septembre 2025, Condamner solidairement les locataires et les cautions à lui payer une somme égale au loyer courant augmenté des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux, Condamner solidairement les locataires et les cautions à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner solidairement les locataires et les cautions aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement et des dénonciations à caution.

Ils ont indiqué être opposé à l’éventuel octroi de délais de paiement en raison de difficultés récurrentes de de règlement de la part des locataires depuis de nombreux mois.

Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, ont comparu. Ils ont fait état de leur situation personnelle, financière et de santé, ainsi que de la résorbation de l’arriéré locatif.

Madame [T] [R], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Monsieur [E] [Y], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe antérieurement à l’audience et confirme les élément fournis par les locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

I. SUR LA VALIDATION DU CONGE, LA RESILIATION, L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 24 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 05 décembre 2024 soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 23 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce,

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (Article VIII page 7/10 du contrat signé par les parties) et les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] un commandement de payer visant cette clause le 04 décembre 2024 pour un montant en principal de 4.334,04 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 février 2025 et que le contrat est résilié à cette date.

L’expulsion de Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET CHARGES ET D’INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En application des dispositions de l’article 2288 du code civil, « le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 2294 du code civil, le cautionnement « ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ».

Aux termes des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

A l’égard des locataires :

Monsieur [N] [L] et Madame [A] [L] produisent un décompte selon lequel Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] restent leur devoir la somme de 2.000,00 euros au 24 septembre 2025. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 1.000,00 euros (Loyer + charges) en date du 01er septembre 2025 et une dernière ligne créditrice de 1.000,00 euros (versement locataires) le 08 septembre 2025.

Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] contestent le principe de la dette, estimant être à jour suite à un dernier règlement d’une somme de 1.000,00 euros.

Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] justifient d’un règlement par virement postal d’un montant de 1.000,00 euros au 25 septembre 2025.

Une clause de solidarité entre les co-preneurs à bail est expressément prévue au contrat (Article VII page 7/10 du contrat).

Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 1.000,00 euros (terme de septembre 2025 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 05 février 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due de à compter de cette date et jusqu’au terme de septembre 2025, correspondant au dernier terme du décompte.

Ils seronta également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

A l’égard des cautions :

S’agissant de Madame [T] [R] et Monsieur [E] [Y], leur engagement en qualité de caution solidaire se terminant selon les termes même de l’acte de cautionnement à la date du 01er mai 2024, ils sont susceptibles d’être tenus au paiement solidaire à la dette à hauteur de la somme de 110,00 euros.

Toutefois, au vu de l’ensemble des sommes versées au titre de l’apurement de l’arriéré locatif, l’imputation des règlements sur les plus anciennes échéances conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du Code civil éteint toute créance à leur égard.

Dans ces conditions, Madame [T] [R] et Monsieur [E] [Y] seront mis hors de cause.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Au vu des règlements effectués et de la reprise du paiement des loyers et charges courants, Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] bénéficieront de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu des revenus de Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y], respectivement de 1.000 euros au titre de l’indemnisation chômage perçue par Monsieur [C] [W] et de 1.800,00 euros mensuels au titre des rémunérations obtenus par l’emploi occupé par Madame [H] [Y], ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en réglant, en sus du loyer courant, 12 mensualités de 80,00 euros et une 13ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] se libèrent de leur dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

l’autorisation pour la bailleresse de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,leur condamnation solidaire à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens comprenant le coût des dénonciations du commandement de payer aux cautions et à l’exception du coût des assignations délivrées à Madame [T] [R] et Monsieur [E] [Y].

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] à verser à Monsieur [N] [L] et Madame [A] [L] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [N] [L] et Madame [A] [L] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2021 entre d’une part Monsieur [N] [L] et Madame [A] [L] et d’autre part Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y], concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 9] sont réunies à la date du 05 février 2025 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] à verser à Monsieur [N] [L] et Madame [A] [L] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la date du 25 septembre 2025 ;

PRONONCE la mise hors de cause de Madame [T] [R] et Monsieur [E] [Y] ;

AUTORISE Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 80,00 euros chacune et une 13ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [N] [L] et Madame [A] [L] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] à verser à Monsieur [N] [L] et Madame [A] [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] à verser à Monsieur [N] [L] et Madame [A] [L] la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [W] et Madame [H] [Y] aux dépens comprenant le coût des dénonciations du commandement de payer aux cautions et à l’exemption du coût des assignations délivrées à Madame [T] [R] et Monsieur [E] [Y] ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER