TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 9]

[Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00027 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HRF7

Société MON LOGEMENT 27

C/

[M] [U]

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 25 Septembre 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Société MON LOGEMENT 27

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 10] [Adresse 5]

[Localité 6]

Non Comparant

DÉBATS à l’audience publique du : 02 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

La SAEM MON LOGEMENT 27 a donné à bail à Monsieur [M] [U] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat le 10 avril 2019 moyennant un loyer mensuel total de 499,68 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAEM MON LOGEMENT 27 a fait signifier à la partie défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 mai 2023 ; puis elle a fait assigner Madame [F] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 29 novembre 2023 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par jugement en date du 12 avril 2024, la juridiction a déclaré recevable l’action intentée par la SAEM MON LOGEMENT 27 et a ordonné la réalisation d’une expertise avant-dire droit confiée à un expert avec pour mission de :

— Se rendre dur les lieux de l’immeuble concerné situé [Adresse 2] ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— S’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;

— Constater les désordres, les décrire et en rechercher les causes ;

— Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ainsi qu’aux dommages conséquents et en chiffrer le coût ;

— Préciser si les dommages rendent l’ouvrage impropre à sa destination du fait de son insalubrité prétendue ;

— Préciser la date d’apparition des désordres, leur ampleur et leurs conséquences ;

— Chiffrer tous préjudices subis par le locataire ;

— Donner notamment tous éléments de nature à permettre à la juridiction de statuer sur la salubrité ou non du logement ;

— Impartir à chaque partie un délai dans lequel elle doit présenter à l’expert ses dires et observations, afin que celle-ci s’en explique techniquement dans le cadre de sa mission et avant la clôture de ses opérations ;

Le rapport de l’expert en date du 02 avril 2025 a été déposé le 047 avril 2025.

A l’audience du 02 juillet 2025,

La SAEM MON LOGEMENT 27, représentée par son Conseil, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

— condamner le locataire à lui payer la somme actualisée de 11.402,10 euros due au titre d’arriérés de loyers au 25 juin 2024,

— condamner le locataire à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,

— condamner le locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3],

— dire, en conséquence, que le locataire sera tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,

— dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— condamner le locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement et l’intégralité des frais d’expertise.

Par ailleurs, elle a indiqué s’opposer à tout octroi de délais de paiement.

Monsieur [M] [U], dument avisé de la date d’audience, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience du 07 févier 2024. Son contenu confirmait les indications fournies à cette audience par la partie défenderesse sur sa situation personnelle et financière.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 1719 du code civil dispose que " le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1. De délivrer au preneur de la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. "

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 07 du contrat pages 10 et 11) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [M] [U] le 31 mai 2023 pour un montant en principal de 1.729,62 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail pouvaient être considérée comme réunies à la date du 01er août 2023.

Or, quand bien même Monsieur [M] [U] reconnaît le principe d’une dette, celui-ci en conteste l’étendue du fait de l’insalubrité du logement donné à bail et indique avoir saisi les services compétents de la Ville d'[Localité 12] de ce chef.

A ce titre, il communique aux débats une réponse de la Ville d'[Localité 12] en date du 03 avril 2023 suite à un signalement de logement dégradé ainsi que des photographies non datées de l’appartement.

Il ressort du diagnostic social et financier transmis à la juridiction qu’un nouveau signalement a été effectué et transmis en date du 12 décembre 2023.

Dans ces conditions, une mesure d’investigation a été ordonnée avant-dire droit aux frais avancés de la bailleresse, afin notamment de déterminer l’étendue des obligations du locataire au vu du respect ou non par le bailleur de son obligation de mettre à disposition dudit locataire un logement décent.

Il ressort du rapport d’expertise que si le logement n’est pas insalubre ou indécent, celui-ci présente des désordres sur près d’un quart de sa surface avec un taux d’humidité de 100% sur certains murs qui devront être pris en compte dans le cadre de la fixation de l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [M] [U] sera prononcée.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE LOYERS ET INDEMNITE

D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La SAEM MON LOGEMENT 27 produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuites (23,68 euros + 104,22 euros) non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 11.274,20 euros à la date du 25 juin 2025. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 605,46 euros (Quittancement Mai 2025) en date du 31 mai 2025 et une dernière ligne créditrice de 800,00 euros (Paiement Carte Bancaire) le 15 novembre 2024.

En outre, Monsieur [M] [U], non- comparant, ne fournit de fait aucun élément susceptible d’apporter une contestation tant au regard du principe que du montant de la dette.

Toutefois, il ressort du rapport d’expertise en date du 02 avril 2025 que le locataire a été privé de la jouissance d’une partie du logement entre la date de sa plainte le 06 novembre 2023 et la date de la dernière intervention de l’entreprise de plomberie PROXISERVE, le 07 août 2024, soit pendant 9 mois.

Si les désordres ont pu être constatés par le locataire en octobre 2022, ce n’est que par la plainte en date du 06 novembre 2023 que la bailleresse a été informée des désordres et de ce qu’elle devait intervenir en conséquence aux fins de résolution de ceux-ci.

Selon le calcul de l’expert non remis en cause, la surface « non utilisable » par le locataire est égale à 23 % de la superficie totale du logement.

La réduction du loyer mensuel (667,26 euros) de 23 % pendant neuf mois permet de chiffrer le préjudice subi par le locataire à la somme de 1.381,14 euros.

Monsieur [M] [U] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 9.893,06 euros (terme de mai 2025 inclus) correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 01er Août 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de mai 2025, correspondant au dernier terme du décompte.

Monsieur [M] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Compte-tenu de l’absence de règlement de Monsieur [M] [U] depuis le 15 novembre 2024, règlement qui constitue par ailleurs la seule échéance de loyer réglée depuis plus d’une année, il ne saurait bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Du fait de l’absence de Monsieur [M] [U] à l’audience, la juridiction se trouve en conséquence dans l’impossibilité de s’assurer de sa situation financière actuelle et par voie de conséquence, de lui accorder des délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ainsi que la moitié des frais d’expertise.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [M] [U] à verser à la SAEM MON LOGEMENT 27 la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2019, entre d’une part la SAEM MON LOGEMENT 27 et d’autre part Monsieur [M] [U] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 01er Août 2023 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM MON LOGEMENT 27 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à verser à la SAEM MON LOGEMENT 27 la somme de 9.893,06 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme de mai 2025 inclus) ;

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à verser à la SAEM MON LOGEMENT 27 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à verser à la SAEM MON LOGEMENT 27 la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [M] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi que la moitié des frais d’expertise ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER