TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 90/2025

N° RG 24/00242 – N° Portalis DB3N-W-B7I-C6BC

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

16 Mai 2025

E.P.I.C. DOMANYS

Représenté par la SCP REGNIER-SERRE-

FLEURIER-FELLAH-GODARD

C/

— M. [G] [L]

— Mme [F] épouse [G] [K]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

— M. [G] [L]

— Mme [F] épouse [G] [K]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 Mai 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. DOMANYS

RCS d’AUXERRE n° B 382 820 033

Demeurant : Office Public de l’Habitat – 9 rue de Douaumont – 89000 AUXERRE.

Représenté par M^e Isabelle GODARD de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER- FELLAH-GODARD, Avocat au Barreau de SENS, substituée par M^e FLEURIER Thierry, Avocat au Barreau de SENS.

ET

DÉFENDEURS :

— Monsieur [G] [L]

Né le 17 Mai 1992 en Algérie

Demeurant : 27 rue Fernand Clas – Logement 7 – 89130 TOUCY.

Non comparant, ni représenté.

— Madame [F] épouse [G] [K]

Née le 16 Décembre 1990 à SAINT DENIS (93)

Nationalité Française

Demeurant : 27 rue Fernand Clas – Logement 7 – 89130 TOUCY.

Non comparante, ni représentée.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 29 décembre 2014, l’E.P.I.C. DOMANYS a donné à bail à Madame [K] [F], un logement sis 27 rue Fernand Clas, Logement 7 à TOUCY (89130), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 309,86 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par avenant en date du 5 juillet 2021 et compte tenu du mariage de Madame [K] [F] le 3 octobre 2020, le contrat de bail s’est poursuivi à compter de la date du mariage au nom de Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G].

Par exploits de Commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait assigner en référé Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

— ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement ;

— condamner solidairement Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G] au paiement de la somme provisionnelle de 710,05 euros au titre de la dette locative, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée par référence au montant du loyer courant indexable, comprenant la provision sur charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum les locataires aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui restent redevables de la somme de 710,05 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. DOMANYS, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 1 055,58 euros, arrêtée au 10 mars 2025. Il indique qu’aucun versement n’est intervenu depuis l’assignation. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G], régulièrement cités par dépôt des actes à l’Etude de Commissaire de justice, n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas fait représenter.

Aucune enquête sociale ne figure au dossier, Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G] ne s’étant pas présentés au rendez-vous proposé.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 16 mai 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cités, Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G] n’ont pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 11 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 13 mars 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 23 septembre 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 10 décembre 2024.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes du I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 5 de la section IV.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que les locataires ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de janvier 2024.

Ainsi, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, portant sur la somme de 375,57 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que les locataires ne s’exposent à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Par conséquent, ledit commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 21 novembre 2024.

III. Sur la créance de loyer

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS a produit un décompte démontrant que Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G] restent devoir la somme de 1 055,58 euros à la date du 10 mars 2025.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

En l’espèce, les pièces versées par l’E.P.I.C. DOMANYS sont aptes à établir le caractère non sérieusement contestable de l’obligation et les défendeurs absents ne fournissent aucun élément susceptible de remettre en cause ni le principe de la créance ni son montant.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. L’article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette.

Aux termes de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Il résulte du VI l’article 8-1 de la loi n° 89-46 du 6 juillet 1989 que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, il ressort de l’avenant au contrat de bail du 05 juillet 2021 que les locataires sont mariés. En outre, le contrat de bail fait mention d’une clause de solidarité à l’article 1er. Dès lors ils seront solidairement tenus de la dette locative en vertu de l’article 220 du Code civil et des stipulations contractuelles.

Par conséquent, Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G] seront condamnés solidairement par provision au paiement de la somme de 1 055,58 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers, charges, au 10 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

IV. Sur l’expulsion

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession des lieux occupés sans droit ni titre depuis la résiliation du bail.

En l’espèce, Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G] ne se sont pas présentés à l’audience pour expliquer leur situation ou formuler une proposition de délais de paiement.

En outre, il ne ressort pas de l’examen du décompte locatif ni de la procédure que les locataires se soient acquittés d’au moins un versement intégral du loyer avant l’audience, condition dorénavant requise par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement. En effet, le dernier versement est intervenu le 06 mai 2024, soit avant la date de l’assignation.

Ainsi, les défendeurs ne justifient pas être en mesure de respecter un échéancier sur une période de 36 mois maximum pour procéder au règlement de sa dette.

Aussi, en l’absence de délais de paiement ayant un effet suspensif, il y a lieu de constater que, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, ils seront expulsés de leur logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

V. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 21 novembre 2024 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois de février 2025, Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G] seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. DOMANYS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre l’E.P.I.C. DOMANYS et Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G], le 29 décembre 2014 et le 3 octobre 2020, pour le logement situé au 27 rue Fernand Clas, Logement 7 à TOUCY (89130), sont réunies à la date du 21 novembre 2024 ;

ORDONNONS à Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G], ou tout occupant de leur chef, de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G] ou tout occupant de leur chef, d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. DOMANYS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’ E.P.I.C. DOMANYS, aux frais et risques de Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G] ;

CONDAMNONS solidairement Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G] à payer par provision à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de 1 055,58 euros (mille cinquante-cinq euros et cinquante-huit centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 mars2025, terme de février 2025 inclus ;

CONDAMNONS solidairement Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. DOMANYS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G] à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS, la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [K] [F] épouse [G] et Monsieur [L] [G] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,